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Trefferliste  

Wohnraumförderung - Förderung von selbst genutztem Wohneigentum

Förderkriterien
Förderart: Darlehen
Förderbereich: Wohnungsbau & -modernisierung
Fördergebiet: Niedersachsen
Förderberechtigte: Privatperson
Ansprechpartner: Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank); zuständige Wohnraumförderstelle Niedersachsen
Wohnraumförderprogramm 2014
RdErl. d. MS v. 26.3.2014 – 504-25110-2/1 –
– VORIS 23400 –
[zuletzt geändert durch RdErl. d. MS v. 28.3.2017 – 504-25110-2/1
– VORIS 23400 –] 25.04.17

1. Zuwendungszeck, Rechtsgrundlage

1.1
Das Land gewährt nach Maßgabe des NWoFG, der Wohnraumförderbestimmungen (WFB) und dieser Richtlinie Zuwendungen für die soziale Wohnraumförderung. 25.04.17
1.2.
Ein Rechtsanspruch der Antragstellerin oder des Antragstellers auf Gewährung einer Zuwendung besteht nicht. Die Bewilligungsstelle entscheidet vielmehr aufgrund pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel. 25.04.17

2. Gegenstand der Förderung

2.1
Mietwohnungsbau (§ 2 Abs. 5 Satz 1 NWoFG)
Gefördert werden können:
2.1.1
Neubau von Mietwohnungen (Nummer 2.1.1 Buchst. a WFB) für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen,
2.1.2
Neubau, Ausbau/Umbau oder Erweiterung bestehenden Wohnraums (Nummer. 2.1.1 Buchst. b WFB) zur Schaffung von Wohnungen und gemeinschaftlichen Wohnformen, einschließlich des generationenübergreifenden Wohnens, für ältere Menschen, Menschen mit Behinderung und hilfe- und pflegebedürftige Personen,
2.1.3
Modernisierungsmaßnahmen (Nummer 2.1.2 WFB) und Aus- und Umbau sowie Erweiterung (Nummer 2.1.1 Buchst. b WFB) in Fördergebieten (Nummer 4.3),
2.1.4
energetische Modernisierung (Nummer 2.1.3 WFB) von Mietwohnungen, die bis zum 1.1.1995 fertig gestellt worden sind sowie in diesem Zusammenhang durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen nach Nummer 2.1.2 WFB,
2.1.5
Ersatzbaumaßnahmen in Verbindung mit Abrissmaßnahmen,
2.1.6
Modellprojekte mit Impulscharakter, die als überregionale Vorbilder für neue und zukunftsweisende Wohnprojekte dienen können.
2.2
Selbst genutztes Wohneigentum (§ 2 Abs. 5 Satz 2 NWoFG)
Gefördert werden können:
2.2.1
Erwerb im Zusammenhang mit Modernisierung (Nummer 2.1 i.V.m. Nummer 2.1.2 WFB) für Haushalte mit zwei und mehr Kindern oder für Menschen mit Behinderung, wenn aufgrund der Behinderung ein besonderer, baulicher Aufwand erforderlich ist;
2.2.2
Ausbau/Umbau oder Erweiterung (Nummer 2.1.1 Buchst. b und c WFB) für Haushalte mit drei und mehr Kindern, für Haushalte mit drei und mehr Personen, wenn altersgerechter Wohnraum für eine Mehrgenerationengemeinschaft geschaffen werden soll, sowie für Menschen mit Behinderung, wenn behinderungsgerechter Wohnraum geschaffen werden soll;
2.2.3
Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum in Fördergebieten (§ 7 Abs. 2 Nr. 4 DVO-NWoFG) im Zusammenhang mit Modernisierung (Nummer 2.1 i.V.m. Nummer 2.1.2 WFB) für Haushalte mit mindestens einem Kind oder Menschen mit Behinderung; 25.04.17
2.2.4
Energetische Modernisierung von Wohngebäuden (Nummer 2.1.3 WFB), die bis zum 1.1.1995 fertig gestellt worden sind, und/oder altersgerechte Modernisierung. Zur altersgerechten Modernisierung zählen z.B. Barriere reduzierende Maßnahmen beim Wohnungszugang, Anpassung der Raumgeometrie von Wohn- und Schlafräumen sowie Küche, Bad und Flur, Anpassung von Bedienelementen und Sanitärobjekten;
2.2.5
Neubau (Nummer 2.1.1 Buchst. a WFB) in energiesparender Bauweise (mindestens KfW-Effizierizhaus 70 einschließlich Passivhaus) für Haushalte mit zwei und mehr Kindern oder für Menschen mit Behinderung, wenn aufgrund der Behinderung ein besonderer baulicher Aufwand erforderlich ist.

3. Zuwendungsempfängerinnen und Zuwendungsempfänger

Zuwendungsempfängerinnen und Zuwendungsempfänger sind Investoren von Mietwohnraum sowie natürliche Personen als private Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer.

4. Zuwendungsvoraussetzungen

4.1
Die Wohnraumförderstelle hat unter Berücksichtigung der allgemeinen Fördergrundsätze (Abschnitt B Nr. 4 WFB) in Abstimmung mit der für den Bauort zuständigen Gemeinde zu bestätigen, dass das Bauvorhaben den städtebaulichen Zielvorstellungen entspricht.
4.2
Bauvorhaben nach Nummer 2.1.1 sind auf der Grundlage eines Wohnraumversorgungskonzepts der für den Bauort zuständigen Wohnraumförderstelle förderfähig. Das Wohnraumversorgungskonzept sollte insbesondere Aussagen enthalten zu
Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose für den örtlichen Wohnungsmarkt, darunter Aussagen zur sozialen Wohnraumversorgung und zum Neubaubedarf,
Zielsetzung, Handlungsempfehlungen und Maßnahmen für die örtliche Wohnraumversorgung.
4.3
Fördergebiete nach den Nummern 2.1.3 und 2.2.3 sind förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, vor allem in Stadtteilen mit besonderem Entwicklungsbedarf, Gebiete, in denen vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB eingeleitet worden sind, Erhaltungsgebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, bisherige Unterkunftsgebiete für Obdachlose sowie Gebiete mit einem kommunalen Wohnraumversorgungskonzept oder einem städtebaulichen Entwicklungskonzept.
4.4
Ersatzbaumaßnahmen (Nummer 2.1.5) sind förderfähig in Verbindung mit Abriss öder Teilrückbau von unwirtschaftlichen Mietwohngebäuden in Gebieten mit Wohnraumversorgungskonzept. Dies gilt z.B. im Zusammenhang mit der Umstrukturierung hoch verdichteter Wohnsiedlungen und solitärer Hochhäuser der 1960er und 1970er Jahre.
4.5
Der geförderte Mietwohnraum unterliegt folgenden Zweckbestimmungen:
4.5.1
Die geförderten Wohnungen nach den Nummern 2.1.1, 2.1.2 und 2.1.5 dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkommen die sich aus § 3 Abs. 2 NWoFG oder § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG ergebenden Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Belegungsrechte für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG können auch durch mittelbare Belegung begründet werden (Nummer 12 WFB).
4.5.2
Die geförderten Wohnungen nach Nummer 2.1.3 dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkommen die sich aus § 3 Abs. 2 NWoFG oder § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG ergebenden Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Wohnungen können zum Zeitpunkt der Förderung vermietet sein. Bestehende Mietverhältnisse bleiben unberührt. Die Belegungsrechte können auch durch mittelbare Belegung begründet werden (Nummer 12 WFB). 25.04.17
4.5.3
Die geförderten Wohnungen nach Nummer 2.1.4 dürfen vom Abschluss der Modernisierungsmaßnahme bis zum Ende der Zweckbindung bei Mieterwechsel nur an Wohnungssuchende vermietet werden, deren Gesamteinkommen die sich aus § 3 Abs. 2 NWoFG oder § 5 Abs. 2 Nr. 1 DVO-NWoFG ergebenden Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Wohnungen können zum Zeitpunkt der Förderung vermietet sein. Bestehende Mietverhältnisse bleiben unberührt. Die Belegungsrechte für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG können auch durch mittelbare Belegung begründet werden (Nummer 12 WFB). 25.04.17
4.5.4
Bei der Vermietung von geförderten Wohnungen nach Nummer 2.1.2 für Haus- und Betreuungspersonal (Nummer 11.4 WFB) gilt die sich aus § 5 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NWoFG ergebende Einkommensgrenze.
4.5.5
Die geförderten Wohnungen nach Nummer 2.1.2 dürfen nur an ältere Menschen, Menschen mit Behinderung oder hilfe- und pflegebedürftige Personen vermietet werden.
4.5.6
Gemeinschaftliche Wohnformen nach Nummer 2.1.2 als Apartmentwohnungen in Wohngruppen oder Wohn-/Schlafräume in Wohngemeinschaften dürfen nur an ältere Menschen, Menschen mit Behinderung, hilfe- und pflegebedürftige Personen oder im Rahmen des generationenübergreifenden Wohnens vermietet werden. Diese Personen sollen selbstbestimmt zur Miete wohnen und ihre Pflege oder Betreuung individuell mithilfe ambulanter Dienste ihrer Wähl organisieren können. Die Zahl der Mitglieder einer Wohngruppe oder einer Wohngemeinschaft soll zwölf nicht übersteigen. 25.04.17
4.5.7
Mietwohnungen nach den Nummern 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4 und 2.1.5 dürfen auch zunächst für die Dauer von bis zu zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit oder dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme für die Unterbringung von Flüchtlingen genutzt und für diese Zwecke an die dafür zuständigen kommunalen Gebietskörperschaften vermietet werden (Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge). Während dieser Vornutzung sind die Wohnungen kein geförderter Mietwohnraum i.S. der §§ 7 und 10 NWoFG. Die Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge endet mit Beendigung des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis soll beendet werden, sobald ein Bedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen nicht mehr absehbar ist. Nach Beendigung der Vornutzung sind die Mietwohnungen geförderter Mietwohnraum und an wohnberechtigte Haushalte zu vermieten. 25.04.17
4.5.8
Die geförderten Wohnungen nach Nummer 2.1.3 dürfen auch zunächst für Gemeinschaftseinrichtungen, Betriebe und Läden genutzt werden, wenn
Arbeitsplätze für Bewohnerinnen und Bewohner des Fördergebietes geschaffen werden können oder
die Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner des Fördergebietes mit Dingen des täglichen Bedarfs verbessert wird oder
soziale Hilfsdienste, Nachbarschafts- und Selbsthilfeeinrichtungen der Bewohnerinnen und Bewohner untergebracht werden.
Die Rückumwandlung in Wohnraum muss – eventuell mit geringen Umbaumaßnahmen – möglich bleiben.
4.5.9
Die Dauer der Zweckbestimmung der Wohnungen beträgt 20 Jahre. Wird ein Tilgungsnachlass gewährt, so beträgt die Dauer der Zweckbestimmung dieser Wohnungen 30 Jahre. 25.04.17
4.6
Bei Förderung von selbst genutztem Wohneigentum richtet sich das Gesamteinkommen aller zum Haushalt gehörenden Personen nach § 3 Abs. 2 NWoFG und darf
4.6.1
für Erwerbsvorhaben nach Nummer 2.2.1 die sich aus § 7 Abs. 2 Nr. 1 DVO-NWoFG und für Erwerbsvorhaben nach Nummer 2.2.3 die sich aus § 7 Abs. 2 Nr. 4 DVO-NWoFG ergebenden Einkommensgrenzen,
4.6.2
für Neubauvorhaben (Nummer 2.2.5) in Städten und Gemeinden ab Mietenstufe 3 die sich aus § 7 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NWoFG ergebende Einkommensgrenze,
4.6.3
für Umbau-/Ausbau- oder Erweiterungsvorhaben (Nummer 2.2.2) die sich aus § 7 Abs. 2 Nr. 4 DVO-NWoFG ergebende Einkommensgrenze,
4.6.4
für energetische und/oder altersgerechte Modernisierung (Nummer 2.2.4) die sich aus § 7 Abs. 2 Nr. 2 DVO-NWoFG ergebende Einkommensgrenze
nicht übersteigen.

5. Art und Umfang, Höhe der Förderung

5.1
Die Zuwendung wird als anfänglich zinsfreies Darlehen in Form einer Anteilfinanzierüng gewährt. Für Vorhaben nach den Nummern 2.1.1 bis 2.1.5 wird zusätzlich ein Tilgungsnachlass (Teilschulderlass) nach Maßgabe der Nummer 5.2.6 gewährt, wenn und soweit mit dem Darlehen Mietwohnungen für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG gefördert werden. Der Tilgungsnachlass wird vorrangig für solche Vorhaben gewährt, bei denen über die Verpflichtung nach § 49 Abs. 1 NBauO hinaus barrierefreie Wohnungen geschaffen werden. 25.04.17
5.2
Für Mietwohnraum können im Einzelnen folgende Förderbeträge gewährt werden:
5.2.1
Für den Neubau von Wohnungen (Nummern 2.1.1 und 2.1.2) und Ersatzneubaumaßnahmen (Nummer 2.1.5) werden Darlehen in nachfolgender Höhe gewährt: 25.04.17
Bei niedriger Einkommensgrenze (§ 3 Abs. 2 NWoFG) in Höhe von 75% der Gesamtkosten. Der Förderbetrag kann bis zu 85% der Gesamtkosten betragen, wenn die Bewilligungsstelle dies unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles für geboten hält. 25.04.17
Bei mittlerer Einkommensgrenze (§ 5 Abs. 2 DVO-NWoFG) in Höhe von 45% der Gesamtkosten. 25.04.17
Die für die Bemessung des Darlehens zugrunde zu legenden Gesamtkosten sind auf 2.900 EUR je m 2 Wohnfläche begrenzt 25.04.17
5.2.2
Für den Ausbau/Umbau oder die Erweiterung bestehenden Wohnraums (Nummer 2.1.2), die energetische Modernisierung (Nummer 2.1.4) und Fördermaßnahmen in Fördergebieten (Nummer 2.1.3) wird ein Darlehen in Höhe von bis zu 65% der durch die Maßnahme verursachten Kosten, jedoch höchstens der Kosten eines vergleichbaren Neubaus, gewährt.
5.2.3
Zusatzdarlehen können für Maßnahmen nach den Nummern 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 und 2.1.5 gewährt werden für
die Beschaffung und Installation von Aufzügen in Höhe von bis zu 50.000 EUR je Aufzug. Soweit dies bautechnisch möglich ist, sollen die Aufzüge für Rollstühle und Krankentransport geeignet sein;
die Schaffung von kleinen Wohnungen bis zu 60 m 2 in Höhe von bis zu 5.000 EUR je Wohnung;
Mehraufwendungen aufgrund besonderer baulicher Maßnahmen für Menschen mit Behinderung in Höhe von bis zu 5.000 EUR.
5.2.4
Darüber hinaus kann für gemeinschaftliche Wohnformen nach Nummer 2.1.2 ein Zusatzdarlehen für die Schaffung von Gemeinschaftsräumen in Höhe von bis zu 15.000 EUR je Gemeinschaftsraum gewährt werden.
5.2.5
Bei Ersatzbauvorhaben von Mietwohnungen (Nummer 2.1.5) kann für Abrissmaßnahmen ein zusätzliches Darlehen in Höhe von bis zu 5.000 EUR je neu geförderter Wohnung gewährt werden. Die Bewilligungsstelle. hat die Antragsunterlagen für Ersatzbaumaßnahmen (Orientierungsantrag, Nachweis der Abrisskosten, Wohnraumversorgungskonzept) unverzüglich dem für Wohnraumförderung zuständigen Ministerium zur Entscheidung der Förderfähigkeit vorzulegen.
5.2.6
Der Tilgungsnachlass beträgt 15% des Darlehensursprungsbetrages. Er kann nur zusammen mit dem Darlehen in Anspruch genommen werden. Eine Förderung allein in Form des Tilgungsnachlasses ist ausgeschlossen. Der Betrag wird nach Ablauf des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen oder dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme von dem Darlehensursprungsbetrag abgezogen. Voraussetzung dafür ist, dass 25.04.17
5.2.6.1
fällige Zahlungen vertragsgemäß erbracht worden sind, 25.04.17
5.2.6.2
nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig gegen die Bestimmungen der Förderentscheidung einschließlich des Darlehensvertrages verstoßen worden ist, 25.04.17
5.2.6.3
das Darlehen nicht ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt worden ist und 25.04.17
5.2.6.4
keine Gründe vorliegen, die die Bewilligungsstelle zur Rücknahme, zum Widerruf oder zur Kündigung der Förderentscheidung berechtigen würden. 25.04.17
Eine Auszahlung des Tilgungsnachlasses ist nicht möglich. 25.04.17
5.2.7
Bei der Bemessung der Förderhöhe ist eine angemessene Eigenkapitalverzinsung zu berücksichtigen. Eine Überkompensation ist auszuschließen.
5.2.8
Die Darlehen werden bis zum Ablauf des 20. Jahres nach Bezugsfertigkeit oder nach dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme zinsfrei gewährt. Wird ein Tilgungsnachlass gewährt, so wird das Darlehen bis zum Ablauf des 30. Jahres nach Bezugsfertigkeit oder dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme zinsfrei gewährt. Die Zeiträume verlängern sich um Zeiten der Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge nach Nummer 4.5.7. Danach werden marktübliche Zinsen (Nummer 27.2 Satz 2 WFB) erhoben. 25.04.17
5.2.9
Wird ein Tilgungsnachlass gewährt, so soll das Darlehen möglichst innerhalb von 30 Jahren vollständig zurückgezahlt werden. Es ist anzustreben, dass das Darlehen bis zum Ende des 20. Jahres mit 2% jährlich und ab dem 21. Jahr mit 4,5% jährlich getilgt wird. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der WFB. 25.04.17
5.3
Für selbst genutztes Wohneigentum können im Einzelnen folgende Förderbeträge gewährt werden:
5.3.1
Für Erwerbsvorhaben in Zusammenhang mit Modernisierung (Nummer 2.2.1) und in Fördergebieten (Nummer 2.2.3) werden Fördermittel in nachstehender Höhe gewährt. Dabei werden die Zahl der zum Haushalt gehörenden Kinder und behinderungsbedingte Baumaßnahmen berücksichtigt.
    
Anzahl der Kinder
davon das 15. Lebensjahr noch nicht vollendet
Darlehen bis zu
Menschen mit Behinderungen, sonstige Haushalte
bis zu 2
35.000 EUR 25.04.17
Menschen mit Behinderungen, Familien
2
1
25.000 EUR
Für jedes weitere Kind unter 15 Jahren
15.000 EUR 25.04.17
Zusätzlich für behinderungsbedingte Baumaßnahmen
15.000 EUR 25.04.17
5.3.2
Die Schaffung von Wohnraum durch Ausbau/Umbau oder Erweiterung (Nummer 2.2.2) wird
bei Anpassung vorhandenen Wohnraums an die besonderen Wohnbedürfnisse von Menschen mit Behinderung in Höhe von bis zu 15.000 EUR für behinderungsbedingte Baumaßnahmen, 25.04.17
bei Ausbau/Umbau oder Erweiterung für Familien mit drei und mehr Kindern oder für die altersgerechte Wohnraumerweiterung in Haushalten mit drei und mehr Personen in Höhe von bis zu 1.00 EUR/m 2 neu zu schaffender Wohnfläche, maximal insgesamt 15.000 EUR, 25.04.17
gefördert.
5.3.3
Für Neubau in energiesparender Bauweise (Nummer 2.2.5) werden Fördermittel in nachstehender Höhe gewährt. Dabei werden die Zahl der zum Haushalt gehörenden Kinder und behinderungsbedingte Baumaßnahmen berücksichtigt.
    
Anzahl der Kinder
davon das 15. Lebensjahr noch nicht vollendet
Darlehen bis zu
Menschen mit Behinderungen, sonstige Haushalte
bis zu 2
35.000 EUR
Menschen mit Behinderungen, Familien
2
1
40.000 EUR
Für jedes weitere Kind unter 15 Jahren
15.000 EUR 25.04.17
Zusätzlich für behinderungsbedingte Baumaßnahmen
15.000 EUR 25.04.17
5.3.4
Energetische und/oder altersgerechte Modernisierungsmaßnahmen (Nummer 2.2.4) mit Kosten in Höhe von mindestens 10.000 EUR und nicht mehr als 75.000 EUR werden mit bis zu 60% der durch die Gesamtmaßnahme veranschlagten Kosten, jedoch höchstens der Kosten eines vergleichbaren Neubaus gefördert. 25.04.17
Die Bewilligungsstille kann in Fällen in denen der benötigte Darlehensbetrag 25.000 EUR nicht überschreitet, ausnahmsweise bis zu 85% der Gesamtmaßnahme fördern. In diesen Fällen kann sie das Darlehen mit einem Zinssatz von bis zu 2% und einem Tilgungssatz von bis zu 5% gewähren, solange die Belastungen auf Dauer tragbar sind.
5.4
Der kumulative Einsatz von Fördermitteln ist im Rahmen dieser Richtlinie maximal in Höhe des Förderbetrages für Neubau bzw. vergleichbarer Kosten wie Neubau möglich. Die Kombination mit anderen Förderprogrammen ist grundsätzlich möglich. Dabei darf die Summe aller Förderzusagen die förderfähigen Gesamtkosten nicht übersteigen.

6. Verfahren, Ausnahmen

6.1
Bewilligungsstelle gemäß § 18 NWoFG ist die Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank), Günther-Wagner-Allee 12–16, 30177 Hannover.
6.2
Das MS kann Ausnahmen zulassen und andere Stellen zur Zulassung von Ausnahmen ermächtigen.

7. Schlussbestimmungen

Dieser RdErl. tritt mit Wirkung vom 1.1.2014 in Kraft und mit Ablauf des 31.12.2019 außer Kraft. 28.01.16

Anlage

Richtlinie zur Durchführung der sozialen Wohnraumförderung in Niedersachsen (Wohnraumförderbestimmungen – WFB –)
RdErl. d. MS v. 1.9.2011 – 504-25 100-3/7
– VORIS 23400 –
[zuletzt geändert durch RdErl. d. MS v. 28.3.2017 – 504-25100-3/7
– VORIS 23400 –] 25.04.17
[...]

Erster Abschnitt
Einführung

Zur Durchführung der Aufgaben nach dem NWoFG werden die nachfolgenden Bestimmungen erlassen:
Sofern eine durch Förderentscheidung begründete Zweckbindung vorliegt, ist diese Richtlinie nach §19 NWoFG grundsätzlich auch anwendbar auf den
in der „Vereinbarten Förderung” gemäß § 88 d des IL WoBauG seit dem 1.1.1990 oder
im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung nach dem WoFG seit dem 1.1.2002
geförderten oder als gefördert geltenden Wohnraum. Dies gilt auch für Wohnraum, der im Rahmen der mittelbaren Belegung Bindungen unterliegt.
Auf Wohnraum, der nach dem II. WoBauG mit öffentlichen Mitteln (erster Förderungsweg) gefördert worden ist, sind nur der Dritte Abschnitt – Einkommen – und der Vierte Abschnitt – Wohnungsbelegung – dieser Richtlinie entsprechend anwendbar.
Die Bestimmungen des Fünften Abschnitts 0 Verhinderung der Fehlförderung – sind auch auf Wohneigentum anzuwenden, das vor Inkrafttreten des NWoFG gefördert wurde. Sie finden keine Anwendung auf den im WoFGG (Artikel 6 des Gesetzes vom 5.9.2006, BGBl. I S. 2098) genannten Wohnraum.

Zweiter Abschnitt
Förderung

A. Allgemeines

1. Förderzweck, Rechtsgrundlagen

1.1
Das Land gewährt auf Antrag Fördermittel für Zwecke der sozialen Wohnraumförderung nach § 2 Abs. 1 NWoFG.
1.2
Die Förderung erfolgt auf der Grundlage des NWoFG, des § 44 LHO, des jährlichen Wohnraumförderungsprogramms und nach dieser Richtlinie. Für nachrangige Darlehen zur Schaffung und zum Erwerb von Wohnraum können daneben auch Landesbürgschaften nach den BüRL übernommen werden. Die VV zu § 44 LHO finden Anwendung, soweit diese Richtlinie oder das jährliche Wohnraumförderprogramm keine abweichenden Regelungen enthalten.
1.3
Ein Anspruch der Antragstellerin oder des Antragstellers auf Gewährung der Zuwendung besteht nicht, vielmehr entscheidet die Bewilligungsstelle aufgrund ihres pflichtgemäßen Ermessens im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel.

2. Fördergegenstand und bauliche Maßnahmen

2.1
Gegenstand der Förderung i.S. des § 2 Abs. 1 NWoFG sind der Wohnungsbau, die Modernisierung von Wohnraum sowie der Erwerb vorhandenen Wohnraumes zur Eigennutzung.
2.1.1
Wohnungsbau ist das Schaffen von Wohnraum durch
a)
Baumaßnahmen, durch die Wohnraum in einem neuen selbständigen Gebäude geschaffen wird (Neubau),
b)
Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand (mindestens ein Drittel vergleichbarer Neubaukosten) Wohnraum geschaffen wird (Ausbau, Umbau oder Erweiterung) oder
c)
Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse (Ausbau und Umbau).
2.1.2
Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die
a)
den Gebrauchswert des Wohnraumes oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen,
b)
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
c)
nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder
d)
den Austausch von Bleileitungen in der Trinkwasserinstallation beinhalten.
Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen unter die Modernisierung.
2.1.3
Energetische Modernisierung sind insbesondere Investitionen für Maßnahmen zum Zweck der CO 2-Minderung und Energieeinsparung und zur Nutzung erneuerbarer Energien, wie
a)
die nachträgliche Wärmedämmung der Gebäudewände, des Daches, der Kellerdecke oder von erdberührten Außenflächen beheizter Räume,
b)
die Fenster- und Außentürerneuerung,
c)
die Erneuerung von Heizungstechnik auf Basis fossiler Brennstoffe oder
d)
Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energieträger.
Bei Durchführung der Maßnahmen sind mindestens die Anforderungen der EnEV in der jeweils geltenden Fassung einzuhalten.
2.2
Nicht gefördert wird Wohnraum,
der zur dauerhaften Vermietung oder Eigennutzung ungeeignet ist (z.B. Behelfsbauten, Wohnlauben, Baracken),
der in seiner Bauausführung, Ausstattung oder Größe sowie hinsichtlich der sich ergebenden Miete oder Belastung nicht den allgemeinen Wohnbedürfnissen entspricht (z.B. Luxuswohnungen, Primitivbauten),
der als Ferienwohnung, in Ferienhäusern und in Wochenendhäusern oder als zweitwohnsitz errichtet ist oder werden soll,
dessen Gesamtkosten voraussichtlich die Kosten überschreiten, die für vergleichbare Objekte in derselben Region üblicherweise entstehen,
in Gebäuden, die nicht nur Wohnzwecken dienen, oder in Gebäuden mit Geschäftsräumen, wenn der Wohnwert der Räume durch die andere Nutzung gemindert wird.
2.3
Wohnraum ist umbauter Raum, der tatsächlich und rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet und von der oder dem Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Wohnraum gilt als bezugsfertig, wenn er so weit fertig gestellt ist, dass den künftigen Bewohnerinnen und Bewohnern zugemutet werden kann, ihn zu beziehen.
2.4
Näheres regelt das jährliche Wohnraumförderungsprogramm des Landes.

3. Förderempfängerinnen und Förderempfänger

Förderempfängerinnen und Förderempfänger können natürliche und juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts sowie Personengesellschaften sein. Dazu zählen auch Genossenschaften und Baugemeinschaften.
Die Förderung empfängt
a)
bei Maßnahmen des Wohnungsbaus und der Modernisierung diejenige Person, die das Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung im eigenen Namen durchführt oder durch Dritte durchführen lässt (Bauherr),
b)
beim Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung die erwerbende Person.
Näheres regelt das jährliche Wohnraumförderprogramm des Landes.

B. Fördergrundsätze

4. Allgemeine Fördergrundsätze, Fördervorrang

Die soziale Wohnraumförderung ist der Nachhaltigkeit einer Wohnraumversorgung verpflichtet, die die wirtschaftlichen und sozialen Erfordernisse mit der Erhaltung der Umwelt in Einklang bringt.
Bei der Förderung sind insbesondere zu berücksichtigen
a)
die regionalen und örtlichen wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Verhältnisse unter Einbeziehung der demografischen Entwicklung,
b)
die besonderen Anforderungen des zu versorgenden Personenkreises, insbesondere die Anforderungen des Wohnens von Familien, des barrierefreien Bauens für Personen, die infolge von Alter, Behinderung oder Krankheit in ihrer Mobilität eingeschränkt sind, sowie des generationenübergreifenden Wohnens,
c)
eine gute Anbindung der Förderobjekte an Infrastruktureinrichtungen wie den öffentlichen Personennahverkehr,
d)
die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen sowie ausgewogener Siedlungsstrukturen,
e)
der sparsame Umgang mit Grund und Boden und die Anforderungen kostensparenden und ressourcenschonenden Bauens,
f)
Maßnahmen, die im Zusammenhang mit städtebaulichen Erneuerungs- oder Entwicklungszielen stehen,
g)
der Beitrag des genossenschaftlichen Wohnens zur Erreichung der Ziele der Wohnraumförderung,
h)
besondere Ansätze zur Weiterentwicklung nachhaltiger Wohnraumversorgung.

5. Förderentscheidung und Darlehensvertrag

Neben der Förderentscheidung nach § 6 NWoFG ist ein privatrechtlicher Darlehensvertrag zwischen der Bewilligungsstelle und der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger abzuschließen.

6. Voraussetzungen der Förderung

Die Gewährung von Fördermitteln setzt voraus, dass
a)
die Größe des geplanten Wohnraumes entsprechend seiner Zweckbestimmung angemessen ist,
b)
die Förderempfängerin oder der Förderempfänger Eigentümerin oder Eigentümer oder für einen angemessenen Zeitraum (Laufzeit des Darlehens) Erbbauberechtigte oder Erbbauberechtigter eines geeigneten Baugrundstücks ist oder nachweist, dass der Erwerb eines derartigen Grundstücks oder eines derartigen Erbbaurechts gesichert ist oder durch die Gewährung von Fördermitteln gesichert wird,
c)
die Gewähr für eine ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung des Bauvorhabens und für eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraumes besteht,
d)
die Förderempfängerin oder der Förderempfänger die erforderliche Leistungsfähigkeit und Kreditwürdigkeit sowie bei natürlichen Personen oder bei Unternehmen die zur Geschäftsführung bestellte Person die Zuverlässigkeit besitzt,
e)
eine gesicherte Gesamtfinanzierung des zu fördernden Objekts vorliegt und
f)
die Förderempfängerin oder der Förderempfänger eine angemessene Eigenleistung erbringt, für die eigene Geldmittel, der Wert des nicht durch Fremdmittel finanzierten Baugrundstücks oder Selbsthilfe in Betracht kommen.

7. Angemessene Wohnungsgrößen

7.1
Für die Bemessung der angemessenen Wohnungsgrößen gelten die Regelungen der WoFIV sowie die nachfolgend genannten Wohnflächen:
a)
bei Mietwohnungen
für Alleinstehende bis 50 m 2,
für zwei Haushaltsmitglieder bis 60 m 2,
für drei Haushaltsmitglieder bis 75 m 2,
für vier Haushaltsmitglieder bis 85 m 2;
für jedes weitere Haushaltsmitglied bis 10 m 2 zusätzlich;
b)
bei gemeinschaftlichen Wohnformen für ältere Menschen, Menschen mit Behinderung, hilfe- und pflegebedürftige Personen sowie im Rahmen des generationenübergreifenden Wohnens
für Ein-Personen-Apartmentwohnungen in Wohngruppen mindestens 20 m 2,
für Zwei-Personen-Apartmentwohnungen in Wohngruppen mindestens 35 m 2,
für Wohn- oder Schlafräume einer Wohngemeinschaft mindestens 15 m 2;
c)
bei Eigentumsmaßnahmen
für Haushalte mit bis zu zwei Personen bis zu 90 m 2,
für Haushalte mit drei bis zu fünf Personen bis zu 130 m 2,
für jedes weitere Haushaltsmitglied bis zu 10 m 2 zusätzlich.
7.2
Die angemessene Wohnfläche erhöht sich darüber hinaus
für Alleinerziehende und
für jeden Menschen mit Behinderung um jeweils weitere 10 m 2.
Sie erhöht sich um weitere 10 m 2, soweit ein besonderer persönlicher oder beruflicher Bedarf nachgewiesen wird.
7.3
Die Wohnraumförderstelle kann darüber hinaus einer Überschreitung der angemessenen Wohnflächen von bis zu 10% zustimmen, wenn bauliche Erfordernisse, wie z.B. der Grundstückszuschnitt, die Baugrenzen oder Baulasten, die Einhaltung der genannten Grenzen verhindern; bei besonderen Raumbedürfnissen aus persönlichen oder beruflichen Gründen kann sie weitere Ausnahmen zulassen.
7.4
Die vorgenannten Wohnflächen gelten nicht für den Erwerb von Bestandswohnungen. In diesem Fall ist sicherzustellen, dass eine angemessene Unterbringung des Haushalts, hier insbesondere der Kinder, gewährleistet ist.
7.5
Separate Abstellräume und Hauswirtschaftsräume innerhalb einer Wohnung sind bei der Ermittlung der angemessenen Wohnfläche, bei der Bemessung des Förderbetrages und bei der Berechnung der zulässigen Höchstmiete maximal bis zu einer Größe von 3 m 2 zu berücksichtigen. Für Wintergärten, Balkone, Loggien, Terrassen und gedeckte Freisitze vorgesehene Flächen können bis zu einer Größe von maximal 10% der Gesamtwohnfläche berücksichtigt werden. Einmal erstellte Wohnflächenberechnungen aufgrund bisher geltender Regelungen behalten weiterhin ihre Gültigkeit. 25.04.17
7.6
Weitere Regelungen können im jährlichen Wohnraumförderprogramm getroffen werden.

8. Eigenleistungen

Eigenleistungen sind angemessen, wenn sie
bei Eigentumsmaßnahmen mindestens 15%,
bei Mietwohnungen mindestens 25%
der im Förderantrag genannten Gesamtkosten für die zu fördernde Maßnahme betragen; Zuwendungen von Dritten können angerechnet werden. Die Bewilligungsstelle kann im begründeten Einzelfall eine geringere Eigenleistung zulassen. Dabei soll im Bereich des Mietwohnungsbaus die Eigenleistung 15% nicht unterschreiten. Wird durch Selbsthilfe eine Eigenleistung erbracht, die über die angemessene Eigenleistung nach Satz 1 hinausgeht, so wird die dadurch eintretende Minderung der Kapitalkosten bei der Bemessung der Zuwendung nicht berücksichtigt.

9. Förderungsausschluss

9.1
Eine Förderung ist ausgeschlossen, wenn
a)
mit dem Bau des ausgewählten Objekts vor Bewilligung der beantragten Fördermittel begonnen wurde und keine Ausnahme zugelassen worden ist. Beim Erwerb vorhandenen Wohnraumes zur Eigennutzung wird der Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages dem Baubeginn gleichgesetzt. Der Erwerb eines Baugrundstücks, die Bestellung eines Erbbaurechts sowie die Erteilung eines Auftrages zur Planung oder zur Bodenuntersuchung gelten nicht als Baubeginn. Für Maßnahmen im Bereich der Mietwohnraumförderung gilt der Baubeginn nach Mittelreservierung (Nummer 30) auf Risiko der Antragstellerin oder des Antragstellers als zugelassen. Bei Eigentumsmaßnahmen kann die Genehmigung zum vorzeitigen Baubeginn oder Vertragsabschluss nach Mittelreservierung auf Antrag zugelassen werden. Ein Rechtsanspruch auf Gewährung der Fördermittel wird hierdurch nicht begründet;
b)
die Antragstellerin oder der Antragsteller bereits Wohnraumfördermittel zur Schaffung anderen selbstgenutzten Wohnraumes erhalten hat. Letzteres gilt nicht, wenn zwingende Gründe einen Wohnungswechsel erfordern, die bisher ausgezahlten Fördermittel auf die Erwerberin oder den Erwerber der Wohnung übertragen oder vollständig zurückgezahlt werden, auf die Auszahlung noch ausstehender Teilbeträge verzichtet wird und der Nettoerlös (Kaufpreis abzüglich Vorbelastung) aus dem Verkauf des geförderten Objekts vollständig für die Finanzierung des neuen Wohnraumes eingesetzt wird;
c)
die Antragstellerin oder der Antragsteller ihren oder seinen vertraglichen Verpflichtungen, die sie oder er im Zusammenhang mit früher gewährten Wohnraumfördermitteln eingegangen ist, nicht in vollem Umfang nachgekommen ist;
d)
der geplante Wohnraum hinsichtlich seiner Bauausführung und Ausstattung nicht den allgemeinen Wohnbedürfnissen entspricht;
e)
die Förderung auch bei Vorliegen aller sonstigen Voraussetzungen offensichtlich nicht gerechtfertigt ist, insbesondere wenn die Wohnungssuchenden und die zugehörigen Haushaltsmitglieder aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse oder aufgrund von Zuwendungen Dritter in der Lage sind, sich selbst auch ohne den Einsatz von Wohnraumfördermitteln angemessenen Wohnraum zu beschaffen. Dies ist der Fall, wenn der Antragstellerin oder dem Antragsteller nach Abzug der Belastung aus dem zu fördernden Objekt und der weiteren Zahlungsverpflichtungen ein Betrag zum Lebensunterhalt verbleibt, der mehr als 100% über den Regelbedarfsstufen nach dem SGB XII liegt.
9.2
Die Bewilligungsstelle kann in begründeten Einzelfällen auf Antrag Ausnahmen zulassen.

C. Mietwohnraum

10. Fördervoraussetzungen

10.1
Mietwohnraum darf nur gefördert werden, wenn die zuständige Wohnraumförderstelle nachweist, dass ein nicht nur kurzfristiger Bedarf oder eine Nachfrage für diesen Wohnraum besteht. Der Nachweis kann z.B. erbracht werden durch
ein Wohnraumversorgungskonzept,
ein Stadtteil- oder Stadtentwicklungskonzept,
Warte- oder Bewerberlisten oder
Ergebnisse der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung.
10.2
Eine Förderung kann nur erfolgen, wenn die unter Beachtung der am örtlichen Wohnungsmarkt erzielbaren Miete im jeweiligen Wohnraumförderprogramm festgesetzte Höchstmiete ausreicht, die Zinsen, die Verwaltungskosten und die Tilgung für die als Darlehen gewährten Wohnraumfördermittel sowie für andere grundbuchlich gesicherte Darlehen nebst angemessenen Bewirtschaftungskosten, mit Ausnahme der Abschreibung, auf Dauer zu decken.
10.3
Die Förderung von Wohnungen eines Mehrfamilienhauses setzt voraus, dass ein bedarfsgerechtes Verhältnis von Wohnungen unterschiedlicher Größe und für verschiedene Nutzergruppen besteht. Die Bewilligungsstelle kann Ausnahmen zulassen.
10.4
Wohnungen für Menschen mit Behinderung werden nach einer von der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger abzugebenden Bescheinigung nur gefördert, soweit sie über die gesetzliche Verpflichtung gemäß § 49 Abs. 1 NBauO hinaus gebaut oder umgebaut werden.
10.5
Förderfähig sind grundsätzlich nur Gebäude mit mehr als zwei Mietwohnungen. Eine Förderung von zur Vermietung bestimmten Eigentumswohnungen ist ausgeschlossen. Mietwohnraum kann auch als gemeinschaftliche Wohnform in Wohngruppen oder Wohngemeinschaften gefördert werden.
10.6
Eine Wohngruppe umfasst mehrere Apartmentwohnungen sowie Gemeinschaftsräume. Jede Apartmentwohnung muss eine Kochgelegenheit und einen Sanitärraum umfassen.
10.7
Eine Wohngemeinschaft besteht aus mehreren Wohn- oder Schlafräumen mit einer gemeinschaftlichen Küche und Gemeinschaftsräumen. Für höchstens drei Wohn- oder Schlafräume sollen ein angemessenes gemeinsames Bad und ein separates WC zur Verfügung stehen.

11. Wohnraum mit Betreutem Wohnen für ältere Menschen und Menschen mit Behinderung

11.1
Ältere Menschen i.S. dieser Richtlinie sind Personen, die das 60. Lebensjahr vollendet haben. Menschen mit Behinderung i.S. dieser Richtlinie sind
Menschen mit einem Grad der Behinderung von mindestens 50 sowie
hilfe- und pflegebedürftige Personen mit Pflegegeld der Stufe 1 oder höher.
11.2
Bei Wohnraum mit Betreutem Wohnen ist neben dem Mietvertrag ein Betreuungsvertrag für die allgemeinen Betreuungsleistungen gemäß der Anlage abzuschließen. Allgemeine Betreuungsleistungen sind
Auskunft und Beratung in Fragen des täglichen Lebens,
jederzeitige Ansprechbarkeit über eine Notrufanlage, Beratung und Vermittlung,
Hilfe bei der Vermittlung in Angelegenheiten zwischen Bürgerinnen oder Bürgern und Behörde und vergleichbaren Angelegenheiten, wie z.B. Sozialhilfe- und Sozialversicherungsfragen, Botengänge, Fahrdienste, Begleitung bei Einkäufen und Arztbesuchen, Hilfen bei der Erledigung des Schriftverkehrs,
Vermittlung von hauswirtschaftlichen Dienstleistungen,
Durchführung von pflegerischer Betreuung und Versorgung im Fall einer akuten Notsituation bis zur Leistungsübernahme durch eine Notärztin oder einen Notarzt, ein Krankenhaus oder ambulante Dienste sowie Vermittlung von weiterer pflegerischer Betreuung im Anschluss an die akute Notsituation,
Vermittlung und Koordination von Freizeitangeboten wie z.B. kulturellen Veranstaltungen, Herstellen von Kontakten im Rahmen der Nachbarschaftshilfe sowie zu Verbänden und Organisationen, insbesondere der Seniorenarbeit,
Vermittlung von sonstigen ambulanten Dienstleistungen sowie
Hilfestellung bei der Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber anderen Kostenträgern.
11.3
Im Rahmen des Betreuungsvertrages beträgt die Höhe des Betreuungsentgelts in der Grundleistung monatlich maximal
für Einzelpersonen 80 EUR, 25.04.17
für Ehepaare oder Haushaltsgemeinschaften mit zwei Personen 120 EUR. 25.04.17
Diese Betragsgrenzen gelten auch für bereits bestehende Betreuungsverträge. Über die Grundleistungen hinausgehende weitere Hilfeleistungen, wie z.B. Teilnahme an Essen- oder Wäschediensten, können nur durch weitere Vereinbarungen als frei wählbare Zusatzleistung getroffen werden; diese müssen gesondert abgegolten werden.
11.4
Bei der Förderung von Bauvorhaben des Betreuten Wohnens können Wohnungen für das erforderliche Betreuungs- und Hauspersonal mit gleichen Fördersätzen unter analoger Anwendung der Regelungen zur Mietpreis- und Belegungsbindung in die Förderung einbezogen werden.
11.5
Im Rahmen des Betreuten Wohnens ist die Bewilligungsstelle für die Genehmigung des Betreuungsvertrages zuständig. 25.04.17

12. Gegenstände der Belegungsrechte

Belegungsrechte können
an den geförderten Wohnungen (unmittelbare Belegung) oder
für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG an anderen Wohnungen (mittelbare Belegung)
begründet werden.
Im Rahmen der mittelbaren Belegung ist sicherzustellen, dass die Bindungen der geförderten Wohnungen unter Berücksichtigung des Förderzwecks auf gleichwertige Ersatzwohnungen übertragen werden. Gegenstand einer vertraglichen Übertragungsvereinbarung zwischen Zuwendungsempfänger und Wohnraumförderstelle sollen dabei Anzahl, Dauer, Art und Höhe der Belegungs- und Mietbindungen sowie Größe und Ausstattung des Ersatzwohnraums sein. Die Gleichwertigkeit der Ersatzwohnungen kann auch über die Bereitstellung von Wohnungspools, Flächenbilanzen oder eine erhöhte Anzahl von Ersatzwohnungen geregelt werden. Grundsätzlich sollen die Ersatzwohnungen im Zuständigkeitsbereich der Wohnraumförderstelle liegen.
Voraussetzung für eine mittelbare Belegung ist, dass die Ersatzwohnung zum Zeitpunkt des Übergangs des Belegungsrechts nicht vermietet ist, Ein Wechsel der Ersatzwohnung während der Dauer der Belegungsbindung ist mit Einverständnis der Wohnraumförderstelle zulässig. Das Belegungsrecht wird von der Wohnraumförderstelle ausgeübt; diese führt ein Verzeichnis darüber, welche Wohnung jeweils dem Belegungsrecht unterliegt.
Der Nachweis über eine mittelbare Belegung kann im Zeitraum nach Stellung des Vorantrags bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens erbracht werden.

13. Höchstzulässige Miete

13.1
Als höchstzulässige Miete gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 2 NWoFG für geförderte Wohnungen und Ersatzwohnungen darf während der Dauer von drei Jahren ab Bezugsfertigkeit höchstens eine Miete (Nettokaltmiete) vereinbart werden, die nachstehende Beträge nicht überschreitet:
a)
für Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG 5,60 EUR/m 2 Wohnfläche/Monat;
b)
für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 DVO-NWoFG: 7,00 EUR/m 2 Wohnfläche/Monat.
Die weiteren Bestimmungen der Nummern 13.3 bis 13.6 gelten auch für bisher nicht preisgebundene Wohnungen.
13.2
Bei Vornutzung von Mietwohnungen als Wohnraum für Flüchtlinge finden mit Beendigung der Vornutzung die zu diesem Zeitpunkt geltenden Bestimmungen zur höchstzulässigen Miete nach Nummer 13.1 Anwendung. Während der Zeit der Vornutzung ist die Miete mit der kommunalen Gebietskörperschaft unter Berücksichtigung des Zinsvorteils aus dem Landesdarlehen zu vereinbaren.
13.3
Nach Ablauf von drei Jahren ab Bezugsfertigkeit sind bis zum Ende der Belegungsbindung etwaige Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 und 559 BGB zulässig; jedoch darf der Mietzins – von einer Erhöhung der Betriebskosten abgesehen – innerhalb von jeweils drei Jahren um nicht mehr als 15% erhöht werden. Die sich hiernach ergebende Miethöhe ist auch im Fall der Wiedervermietung einzuhalten.
13.4
Abweichende Vereinbarungen i.S. von § 557 BGB, insbesondere die Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557 a Abs. 1 BGB) sowie die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557 b Abs. 1 BGB), sind nicht zulässig.
13.5
Die Miete für noch preisgebundene Wohnungen ist nach den preisrechtlichen Vorschriften des WoBindG, der 11. BV und der NMV 1970 zu ermitteln. Mieterhöhungserklärungen sind nur nach § 10 WoBindG zulässig. Mieterhöhungsbeträge wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen, die die o.g. Höchstbeträge übersteigen, können in jährlichen Mietsteigerungen von höchstens 5% – berechnet auf die Höchstbeträge – geltend gemacht werden. Im Übrigen sind die Nummern 13.1, 13.3 und 13.4 sinngemäß anzuwenden.
13.6
Für die Zustimmung zu Modernisierungen nach § 11 Abs. 7 II. BV gelten die in Nummer 13.1 Buchst. a genannten Beträge entsprechend.
13.7
Bei der Berechnung der Miete für gemeinschaftliche Wohnformen können zu den Wohnflächen gemäß Nummer 7.1 Buchst. b bei Wohngruppen nach Nummer 10.6 anteilig die Flächen für Gemeinschaftsräume und Flure und bei Wohngemeinschaften nach Nummer 10.7 anteilig die Flächen für Gemeinschaftsräume, Bäder, Küche und Flure hinzugerechnet werden. Die Gesamtwohnfläche pro Person soll 40 m 2 nicht übersteigen.

14. Dauer der Belegungs- und Mietbindung

14.1
Die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen ergibt sich aus dem jährlichen Wohnraumförderprogramm und der Förderentscheidung.
14.2
Die Bindungen beginnen bei Neubauvorhaben mit der Bezugsfertigkeit, bei Ausbau, Umbau und Modernisierungsvorhaben mit dem Ende der baulichen Maßnahmen. Bei der Vornutzung von Mietwohnungen als Wohnraum für Flüchtlinge beginnen die Bindungen mit Beendigung der Vornutzung.
14.3
Abweichend von Nummer 14.1 gilt für das Ende der Bindungen Folgendes:
Wird ein gewährtes Förderdarlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt oder auf die Weiterzahlung von Zuschüssen verzichtet, so enden die Bindungen
a)
mit Ablauf des fünften Kalenderjahres nach der Rückzahlung oder dem Verzicht,
b)
frühestens mit Ablauf des zehnten Jahres nach Vollauszahlung des Darlehens,
c)
spätestens jedoch mit Ablauf des in der Förderentscheidung bestimmten Zeitraumes.
Die Bewilligungsstelle teilt der Wohnraumförderstelle den Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung des Darlehens mit. Die Wohnraumförderstelle teilt der Zuwendungsempfängerin oder dem Zuwendungsempfänger das Ende der Bindungen mit, sofern nicht noch eine kommunale Förderung besteht. 25.04.17
14.4
Für den Fall der Rückforderung wegen Verstoßes gegen die Bestimmungen der Förderentscheidung bleiben die Bindungen bestehen bei
a)
Darlehen nach Kündigung bis zu dem in der Förderentscheidung bestimmten Ende der Bindungsdauer, längstens jedoch bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung,
b)
Zuschüssen längstens bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung.
Im Fall der Zwangsversteigerung enden die Bindungen bei Darlehen und Zuschüssen mit dem Zuschlag.
14.5
Abweichend von den Nummern 14.3 und 14.4 enden die Bindungen für den Fall, dass die Wohnung von Anfang an nicht bestimmungsgemäß belegt werden kann und eine bestimmungsgemäße Belegung auch nicht zu erwarten ist, mit der vollständigen Rückzahlung der Fördermittel. Die Fördermittel sind ab dem Zeitpunkt der Auszahlung entsprechend den Regelungen nach § 288 BGB zu verzinsen.
14.6
Solange Wohnraum gebunden ist, darf sich die Erwerberin oder der Erwerber des Wohnraumes, an dem nach Überlassung an eine Mieterin oder einen Mieter Eigentum begründet worden ist, gegenüber der Mieterin oder dem Mieter auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S. des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht berufen; im Übrigen bleibt § 577 a Abs. 1 und 2 BGB unberührt.

15. Besondere Mietvertragsbedingungen

15.1
Mietverträge sind unbefristet abzuschließen.
15.2
Die Wohnung ist der Mieterin oder dem Mieter in bezugsfertigem Zustand zu übergeben. Regelungen, nach denen Aufwendungen für die bezugsfertige Herstellung der Wohnung und/oder Kosten für die laufende Instandhaltung von der Mieterin oder dem Mieter zu tragen sind, sind unzulässig.
15.3
Die Erhebung von Zuschlägen für die Mitvermietung von Einrichtungs- oder Ausstattungsgegenständen sowie von Keller- und Zubehörräumen ist unzulässig; dies gilt nicht für die Vermietung von Garagen und Kfz-Einstellplätzen.
15.4
Entgelte für Maklercourtagen oder sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Vermittlung einer geförderten oder mittelbar belegten Wohnung dürfen von der Mieterin oder dem Mieter nicht erhoben werden.
15.5
Bei der Vermietung von Wohnungen an Betreuungs- oder Hauspersonal im Bereich der Wohnungen von alten Menschen und Menschen mit Behinderung können Mietverhältnisse entsprechend den §§ 576 ff. BGB (Werkswohnungen) vereinbart werden.
15.6
Wird für eine Wohnung, deren Mieterin oder Mieter eine entsprechende Berechtigung nachweist, ein Zuschuss zur Senkung der Mietbelastung gewährt (Härteausgleich), so ist die Miete um die Höhe des Zuschusses zu vermindern.

D. Eigentumsmaßnahmen

16. Auswahlkriterien

Bei Eigentumsmaßnahmen erfolgt die Auswahl von Vorhaben für eine Förderung nach sozialer Dringlichkeit, d.h. vorrangig berücksichtigt werden
Haushalte, zu denen Angehörige mit Behinderung gehören,
größere Haushalte,
Haushalte mit höherer Kinderzahl,
Haushalte mit jüngeren Kindern,
Haushalte mit geringeren Einkommen, bezogen auf die Größe des Haushalts, sowie mit unzureichenden Wohnverhältnissen.
Das jährliche Wohnraumförderprogramm kann abweichende Regelungen treffen.

17. Förderberechtigte

Gefördert werden
Haushalte mit zwei und mehr Kindern. In Haushalten mit zwei und mehr Kindern darf ein Kind noch nicht das 15. Lebensjahr vollendet haben;
Haushalte, bei denen wegen einer Behinderung oder Pflegebedürftigkeit mindestens einer oder eines Haushaltsangehörigen ein besonderer baulicher Bedarf besteht. Zu diesem Personenkreis gehören insbesondere Personen mit einer außergewöhnlichen Gehbehinderung (Merkmal „aG”), Rollstuhlbenutzerinnen und Rollstuhlbenutzer sowie Blinde und hochgradig Sehbehinderte. Daneben können auch Haushalte gefördert werden, denen Personen angehören, die pflegebedürftig sind (mindestens Pflegestufe 1) oder für die bei dem Fortschreiten einer Erkrankung, beispielsweise Multipler Sklerose, ein entsprechender Bedarf gegeben ist.
Das jährliche Wohnraumförderprogramm kann abweichende Regelungen treffen, insbesondere einzelne Personengruppen in die Förderung einbeziehen oder von der Förderung ausnehmen.

18. Fördervoraussetzungen

18.1
Ergänzend zu Nummer 6 sind Voraussetzungen für eine Förderung der in Nummer 17 genannten Haushalte
unzureichende Wohnverhältnisse,
die Einhaltung der Einkommensgrenzen gemäß § 3 Abs. 1 NWoFG oder nach der DVO-NWoFG und
die dauerhafte Tragbarkeit der finanziellen Belastung.
Die finanzielle Belastung ist tragbar, wenn der Antragstellerin oder dem Antragsteller nach Abzug der Belastung aus dem zu fördernden Objekt und der weiteren Zahlungsverpflichtungen ein Betrag zum Lebensunterhalt verbleibt, der mindestens 10% über den Regelbedarfsstufen nach dem SGB XII liegt.
Unzureichende Wohnverhältnisse liegen vor, wenn
dem Haushalt weniger als 85% des Wohnraumes zur Verfügung stehen, der nach Nummer 7.1 Buchst. a dieser Richtlinie für den Haushalt als angemessen gilt,
der vorhandene Wohnraum aufgrund seiner Größe, seiner Qualität oder seines Zuschnitts den Bedürfnissen eines Haushaltsmitgliedes mit Behinderung nicht angemessen Rechnung trägt,
der zusätzliche Wohnraum durch Anpassung vorhandenen Wohnraumes an die Bedürfnisse von Menschen mit Behinderung wegen der Art der Behinderung benötigt wird oder
der zusätzliche Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung vorhandenen Wohnraumes wegen der Familiengröße benötigt wird.
18.2
Bei der Beurteilung der Wohnverhältnisse sind auch besondere persönliche und berufliche Bedürfnisse sowie ein nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartender zusätzlicher Bedarf zu berücksichtigen. Wohnungen, die zwar ausreichend groß sind, aber offenkundig erhebliche Mängel z.B. im Zustand, im Zuschnitt oder in den sanitären Verhältnissen aufweisen, gelten als unzureichend.
18.3
Die Wohnraumförderstelle kann eine wirtschaftliche und/oder technische Betreuung für ein Bauvorhaben anordnen, wenn Bedenken bestehen, dass die Förderempfängerin oder der Förderempfänger die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit für die Durchführung des Bauvorhabens besitzt.
18.4
Förderfähig sind Eigenheime mit nicht mehr als zwei Wohnungen.Die zweite Wohnung muss gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung sein. 25.04.17
18.5
Das jährliche Wohnraumförderprogramm kann abweichende Regelungen treffen.

19. Feststellung der Fördervoraussetzungen

19.1
Stichtag für die Feststellung der Fördervoraussetzungen nach Nummer 18.1 sowie der Kinderzahl ist der Zeitpunkt der Vorlage des Vorantrags bei der Wohnraumförderstelle.
19.2
Stichtag für die Feststellung der Einkommensverhältnisse ist der Zeitpunkt der Vorlage des Hauptantrags bei der Wohnraumförderstelle.
19.3
Nach der Antragstellung eintretende Veränderungen der Fördervoraussetzungen zugunsten der Antragstellerin oder des Antragstellers werden berücksichtigt, wenn sie oder er dies vor der Bewilligung des Antrags bei der Wohnraumförderstelle beantragt (z.B. Geburt eines Kindes, Verbesserung der Tragbarkeit der Belastung). Nach der Antragstellung, aber vor der Bewilligung von Fördermitteln eintretende Verschlechterungen der Einkommensverhältnisse sind zu berücksichtigen, wenn sich bei der Prüfung des Antrags ergibt, dass die Tragbarkeit der Belastung nicht mehr gewährleistet ist.

20. Wohnungen für Angehörige

In einem Eigenheim kann eine zweite Wohnung gefördert werden, wenn
die Hauptwohnung gefördert wird,
die zweite Wohnung Personen i.S. von § 5 Abs. 1 Nrn. 4 und 5 NWoFG zur Nutzung überlassen wird, die jedoch in ausschließlich gerader Linie oder im ersten Grad der Seitenlinie mit der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger verwandt sind und
die Bezieherinnen und Bezieher der zweiten Wohnung die für den Bezug einer geförderten Wohnung maßgeblichen Einkommensgrenzen nach der DVO-NWoFG einhalten.

E. Fördermittel

21. Fördermittel

21.1
Die Art und die Höhe der einzusetzenden Fördermittel werden im jährlichen Wohnraumförderprogramm bestimmt.
21.2
Bei flächenabhängiger Förderung ist für die Bemessung des Förderbetrages die auf volle Quadratmeter aufgerundete Wohnfläche maßgebend.

22. Auszahlung der Fördermittel

22.1
Fördermittel dürfen erst dann ausgezahlt werden, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen entsprechend der Förderentscheidung erfüllt sind.
In jedem Fall ist die Sicherstellung der Fördermittel dadurch zu gewährleisten, dass
die rangrichtige Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch nachgewiesen ist oder
die Erklärung einer Notarin oder eines Notars darüber vorliegt, dass der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt auch im Namen der Gläubigerin gestellt ist und
keine Umstände bekannt sind, die der Eintragung an der vorgesehenen Rangstelle entgegenstehen.
Bei Darlehen bis zu 20.000 EUR kann die Bewilligungsstelle auf eine grundbuchliche Absicherung verzichten. Zur Auszahlung der letzten Rate muss die Schlussbescheinigung innerhalb von 15 Monaten nach Abschluss des Darlehensvertrages der Bewilligungsstelle vorliegen. Bei der Förderung von Mietwohnungen muss vor Auszahlung der Schlussrate darüber hinaus ein Nachweis vorliegen, dass die Wohnungen zweckentsprechend genutzt werden. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt der mittleren Bezugsfertigkeit (Bezugsfertigkeit von 50% der Wohnungen). Bei der Förderung von Erwerbsvorhaben werden Darlehen ausgezahlt, wenn die Besitzübergabe erfolgt ist und die gewährten Darlehen dinglich gesichert sind. Voraussetzung ist außerdem, dass die Bestimmungen und Auflagen der Förderentscheidung erfüllt sind.
22.2
Bei der Förderung von Maßnahmen des Wohnungsneubaus werden die Fördermittel entsprechend dem Baufortschritt wie folgt ausgezahlt:
bis zu 30% des bewilligten Betrages nach Baubeginn (siehe Nummer 33.1),
bis zu weiteren 30% nach Fertigstellung des Rohbaus,
bis zu weiteren 30% nach Anbringung des Innenputzes oder anderer vergleichbarer Herrichtung der Innenräume sowie
die restlichen 10% nach Vorlage der Schlussbescheinigung, die bestätigt, dass das Vorhaben entsprechend den vorgelegten Plänen durchgeführt wurde.
22.3
Abweichend von Nummer 22.2 erfolgt die Auszahlung der Fördermittel bei Maßnahmen des Ausbaus, Umbaus oder der Erweiterung, der Modernisierung oder der energetischen Modernisierung von
bis zu 30% bei Beginn der Baumaßnahme, wenn die Voraussetzungen gemäß Nummer 22.1 erfüllt sind,
weitere 60%, wenn Kosten in entsprechender Höhe entstanden sind, sowie 25.04.17
die restlichen 10% nach Vorlage der Schlussbescheinigung.
22.4.
Abweichend von Nummer 22.2 erfolgt die Auszahlung der Fördermittel bei Erwerb im Zusammenhang mit Modernisierung von selbst genutztem Wohneigentum von
bis zu 70% des bewilligten Betrages nach Eigentumsübergabe,
bis zu weiteren 20% bei Beginn der Modernisierungsmaßnahme sowie
die restlichen 10% nach Vorlage der Schlussbescheinigung.
22.5
Fördermittel als Zuschüsse werden ausgezahlt, wenn die Bestätigung i.S. von Nummer 34.2 vorliegt, dass Kosten in entsprechender Höhe entstanden sind.
22.6
Die Bewilligungsstelle kann im Einzelfall andere Auszahlungsregelungen treffen und Befreiung von den Auszahlungsvoraussetzungen gewähren, wenn die Absicherung der Fördermittel hierdurch nicht berührt wird.

F. Finanzierung

23. Vorrangige Kapitalmarktmittel

23.1
Den Darlehen aus Wohnraumfördermitteln sollen nur Darlehen im Rang vorgehen, die nach den für langfristige Kredite maßgebenden allgemeinen Grundsätzen kündbar sind und fällig werden. Die Tilgung muss mindestens 1% jährlich unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen betragen. Soll die Tilgung ausgesetzt und mit dem Abschluss von Lebensversicherungs- oder Bausparverträgen verbunden werden, so müssen sich die Darlehensgläubiger gegenüber der Bewilligungsstelle verpflichten, im Fall der Zwangsvollstreckung in das Grundstück, das Erbbaurecht oder das Wohnungseigentum oder in dessen Erträge oder im Fall eines Notverkaufs ihr Grundpfandrecht höchstens mit dem Betrag geltend zu machen, der sich ergeben würde, wenn ihr Darlehen unter Berücksichtigung von drei tilgungsfreien Jahren ab Bezugsfertigkeit mit 1% jährlich zuzüglich ersparter Zinsen getilgt worden wäre. 25.04.17
23.2
Die Darlehensbedingungen, insbesondere Zinssatz, Auszahlungskurs und sonstige Kosten, dürfen nicht ungünstiger sein als die marktüblichen Bedingungen für Darlehen gleicher Art zum Zeitpunkt der Förderentscheidung; die Bewilligungsstelle kann verlangen, dass der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben wird.
23.3
Sollen Darlehen durch eine Grundschuld dinglich gesichert werden, so ist sicherzustellen, dass die Grundschuld nach Rückzahlung des gesicherten Darlehens nicht erneut zur Sicherung einer Forderung verwendet wird. Außerdem muss sichergestellt sein, dass ein Aufrücken des Darlehens aus Wohnraumfördermitteln entsprechend der Tilgung der im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt. Grundschuldgläubiger und -schuldner müssen entsprechende Erklärungen abgeben. Die Bewilligungsstelle kann von dieser Regelung Ausnahmen zulassen. 25.04.17

24. Vorrangige Darlehen von Versicherungsunternehmen

Bei Darlehen von Versicherungsunternehmen darf die Darlehensgewährung mit dem Abschluss von Lebensversicherungen nicht in der Weise gekoppelt werden, dass bei einer vorzeitigen Beendigung des Versicherungsverhältnisses auch die Darlehen oder Grundpfandrechte gekündigt werden. Dies gilt insbesondere für Fälle
der Kündigung des Lebensversicherungsvertrages,
der Umwandlung in eine beitragsfreie Versicherung oder
der vollständigen oder teilweisen Befreiung der Versicherer von der Verpflichtung zur Leistung aus gesetzlichen, satzungsgemäßen oder sonstigen Gründen.
In den vorgenannten Fällen haben die Versicherungsunternehmen die Darlehen als Darlehen mit laufender Tilgung zu kapitalmarktüblichen Bedingungen zu belassen. 25.04.17

25. Begrenzung der Verzugsschadensregelung

Vereinbarungen zwischen Darlehensgebern und Darlehensnehmern über Entschädigungen für den Fall des Verzuges sind bei Fremdmitteln, die im Verhältnis zu den Förderdarlehen vorrangig oder gleichrangig dinglich zu sichern sind, nur dann anzuerkennen, wenn die in diesem Fall eintretende Verzinsung über die Regelungen des § 288 Abs. 1 und 2 BGB nicht hinausgeht.

26. Grundbuchliche Sicherungen, Gebäudeversicherungen

26.1
Darlehen aus Wohnraumfördermitteln sind unmittelbar im Rang nach den der Finanzierung des Bauvorhabens dienenden Fremdmitteln, aber vor etwaigen als Ersatz der Eigenleistung anerkannten Fremdmitteln dinglich zu sichern; die von der Bewilligungsstelle vorgegebenen Vordrucke sind zu verwenden. Die sich hieraus ergebende Rangfolge wird von der Bewilligungsstelle bestimmt. Im Fall einer Zuschussgewährung kann die Bewilligungsstelle verlangen, dass ein etwaiger Rückforderungsanspruch durch Eintragung eines Grundpfandrechts zu ihren Gunsten an rangbereiter Stelle zu sichern ist; die Bewilligungsstelle kann eine andere Rangstelle bestimmen. Die Bewilligungsstelle kann von diesen Regelungen Ausnahmen zulassen.
26.2
Die Förderempfängerinnen und Förderempfänger haben ab Baubeginn eine ausreichende Brandschadenversicherung und ab der Bezugsfertigkeit des Objekts zusätzlich eine Sturmschadenversicherung (jeweils gleitende Neuwertversicherung) abzuschließen.

27. Darlehen, Verzinsung, Tilgung

27.1
Darlehen werden in der Regel zunächst zinslos gewährt.
27.2
Für Darlehen im Bereich der Mietwohnraumförderung beträgt der Zinssatz für die Dauer der Belegungsbindung 0%. Danach ist das Darlehen jährlich mit einem Zinssatz, der bis zu 3% über dem zum Zeitpunkt der Zinserhöhung gültigen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB liegt, jedoch den marktüblichen Zinssatz nicht überschreitet, zu verzinsen. Die Bewilligungsstelle kann den Zinssatz für einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren fest vereinbaren. 25.04.17
27.3
Für Darlehen im Bereich der Förderung von selbstgenutzten Eigentumsmaßnahmen beträgt der Zinssatz in der Regel im ersten bis fünfzehnten Jahr 0%. Sofern die Berechnung zur Tragbarkeit der Belastung nach Nummer 18.1 ergibt, dass ein Betrag zum Lebensunterhalt verbleibt, der mehr als 50% über den Regelbedarfsstufen nach dem SGB XII liegt, ist das Darlehen jährlich marktüblich zu verzinsen. Nach Ablauf von fünfzehn Jahren ist das Darlehen entsprechend Nummer 54 zu verzinsen. 25.04.17
27.4
Darlehen für Vorhaben im Bereich der Mietwohnraumförderung sind im Regelfall mit 1,0% jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen zu tilgen. Eine höhere Tilgung bis zu 5% jährlich kann mit der Bewilligungsstelle vereinbart werden.
27.5
Darlehen für Vorhaben im Bereich der Förderung von Eigentumsmaßnahmen sind in der Regel ab dem ersten Jahr mit 2,0% zu tilgen. Eine höhere Tilgung kann mit der Bewilligungsstelle vereinbart werden. 25.04.17
27.6
Die Tilgung beginnt mit dem auf die vollständige Auszahlung der Darlehen folgenden Monatsersten, spätestens jedoch mit dem Monatsersten, der auf das Datum der Förderentscheidung nach Ablauf von zwei Jahren folgt. In den jährlichen Wohnraumförderprogrammen können für einzelne Programmteile andere Tilgungssätze festgelegt werden. Die Bewilligungsstelle ist darüber hinaus ermächtigt, im Einzelfall eine andere Tilgung oder einen späteren Tilgungsbeginn festzusetzen.
27.7
Für die Dauer der Fremdnutzung von zur Selbstnutzung geförderten Objekten ist das gewährte Darlehen mit einem Zinssatz, der 2 Prozentpunkte über dem jeweils maßgeblichen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB liegt, maximal mit 6,0% zu verzinsen. Bis zum Ablauf von 15 Jahren nach Bezugsfertigkeit ist das Darlehen abweichend von Satz 1 mit 0,5% zu verzinsen, wenn das Objekt an Wohnberechtigte vermietet ist und die vereinbarte Miete diejenige Miete nicht übersteigt, die für eine vergleichbare geförderte Mietwohnung vereinbart werden darf. Vergleichbar ist eine Mietwohnung, die im selben Jahr wie das selbst genutzte Wohneigentum (Förderobjekt) für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen der sozialen Wohnraumförderung gefördert worden ist. Für die Beurteilung der Wohnberechtigung sind die Vorschriften maßgeblich, die zum Zeitpunkt der Erteilung des Wohnberechtigungsscheins an die Mieterin oder den Mieter des Förderobjekts gelten.

G. Verfahren

28. Antragsverfahren

28.1
Soweit diese Richtlinie nichts anderes bestimmt, gilt für die Auswahl und die Bewilligung von Anträgen ein zweistufiges Verfahren:
Für die Einplanung von Fördermitteln ist in der ersten Stufe ein Vorantrag erforderlich (Vorantragsverfahren).
Für die Bewilligung der bereitgestellten Fördermittel ist ein Hauptantrag vorzulegen (Hauptantragsverfahren).
28.2
Abweichend von Nummer 28.1 findet bei Anträgen für Eigentumsmaßnahmen
zur Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Umbau oder Erweiterung bestehender Gebäude sowie
zur Anpassung von Wohnraum an die Wohnbedürfnisse von Menschen mit Behinderung
ein Vorantragsverfahren nicht statt.
28.3
Für Anträge nach Nummer 28.1 sind die von der Bewilligungsstelle vorgeschriebenen Vordrucke zu verwenden; die darin aufgeführten Antragsunterlagen sind beizufügen. Die Anträge sind den Wohnraumförderstellen vorzulegen.
28.4
Die Wohnraumförderstellen beraten die Antragstellerinnen und Antragsteller und wirken auf die Vollständigkeit der Anträge und Antragsunterlagen hin. Sie nehmen Anträge auch dann entgegen, wenn im Zeitpunkt der Antragstellung die zur Verfügung stehenden Mittelkontingente belegt sind.
28.5
Die Wohnraumförderstellen prüfen die Anträge und leiten entscheidungsreife Anträge der Bewilligungsstelle zu. Die Antragstellerin oder der Antragsteller erhält eine Mitteilung über die Weiterleitung.

29. Prüfung der Anträge

29.1
Die Prüfung der Voranträge erstreckt sich
bei Mietwohnungsbauvorhaben insbesondere auf die Frage, ob zu erwarten steht, dass für die geplanten Wohnungen hinsichtlich ihrer Lage, Anzahl, Größe und/oder Zweckbestimmung tatsächlich Bedarf oder Nachfrage (Nummer 10.1) bestehen wird,
bei Eigentumsmaßnahmen auf die Einkommensverhältnisse sowie auf die gegenwärtigen Wohnverhältnisse der Antragstellerin oder des Antragstellers, die Zahl und das Alter der haushaltsangehörigen Kinder sowie auf die festgestellte Schwerbehinderung von Haushaltsangehörigen. Die festgestellte Schwerbehinderung ist durch Vorlage des Schwerbehindertenausweises nachzuweisen.
29.2
Die Bewilligungsstelle prüft die vorgelegten Voranträge. Bei Voranträgen, bei denen schon in diesem Verfahrensstand feststeht, dass die Fördervoraussetzungen nicht erfüllt werden, erteilt sie einen Ablehnungsbescheid; die Wohnraumförderstelle erhält hiervon eine Durchschrift. 25.04.17
29.3
Die Prüfung der Hauptanträge erstreckt sich auf alle Fördervoraussetzungen nach dem NWoFG, dem jährlichen Wohnraumförderprogramm und nach dieser Richtlinie.
29.4
Zur Prüfung der Fördervoraussetzungen ist die Bewilligungsstelle verpflichtet, die Bonität der Antragstellerin oder des Antragstellers zu prüfen; zu diesem Zweck können auch Auskünfte bei Handels- und Wirtschaftsauskunfteien eingeholt werden. Die Kosten hierfür trägt die Antragstellerin oder der Antragsteller.
29.5
Bei dem Erwerb von vorhandenem Wohnraum, bei dem der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit länger als fünf Jahre zurückliegt, ist auch zu prüfen, ob die für das Objekt gewährten Darlehen im Hinblick auf die Gesamtkosten ausreichend gesichert sind. Der Nachweis angemessener Gesamtkosten kann durch Schätzgutachten
der Gutachterausschüsse der Katasterämter,
von Kreditinstituten,
von Versicherungen,
von vereidigten Sachverständigen oder
durch Vorlage anderer geeigneter Unterlagen
erbracht werden. In Zweifelsfällen kann der Nachweis durch ein Schätzgutachten der Bewilligungsstelle erbracht werden.

30. Auswahl und Mittelreservierung

Die Bewilligungsstelle wählt grundsätzlich in monatlichen Abständen aus den vorgelegten Voranträgen im Rahmen des verfügbaren Förderkontingents die Anträge aus, die für eine Förderung berücksichtigt werden sollen. Über das Ergebnis der Auswahl (Mittelreservierung) unterrichtet sie die Antragstellerinnen und Antragsteller; die Wohnraumförderstellen erhalten Durchschriften der Benachrichtigungen. Ein Rechtsanspruch auf Bewilligung von Fördermitteln wird hierdurch nicht begründet.

31. Bewilligungsverfahren

31.1
Die Antragstellerin oder der Antragsteller legt den Hauptantrag innerhalb von drei Monaten nach Zugang der Mittelreservierung der Wohnraumförderstelle vor.
31.2
Sind die Fördervoraussetzungen erfüllt, erteilt die Bewilligungsstelle gemäß § 6 NWoFG der Antragstellerin oder dem Antragsteller bei Anträgen auf
Eigentumsförderung einen Bewilligungsbescheid; dieser kann unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden;
Mietwohnraumförderung ein Angebot auf Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Fördervertrages.
Sind die Fördervoraussetzungen nicht erfüllt, erteilt die Bewilligungsstelle der Antragstellerin oder dem Antragsteller einen Ablehnungsbescheid.
31.3
Die Wohnraumförderstellen erhalten Durchschriften der Bescheide sowie Ausfertigungen der Förderverträge.

32. Durchführung des Bauvorhabens

Mit den Bauarbeiten ist unverzüglich, spätestens jedoch vier Monate nach Zugang der Förderentscheidung zu beginnen. Die Bewilligungsstelle kann in Einzelfällen eine Ausnahme zulassen sowie eine Frist zur Fertigstellung des Bauvorhabens bestimmen.

33. Mitteilung des Baubeginns und der Fertigstellung, Schlussbescheinigung

33.1
Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist verpflichtet,
den Baubeginn der Bewilligungsstelle sowie der Wohnraumförderstelle (Baubeginnanzeige) und
die Fertigstellung der Wohnungen der Wohnraumförderstelle (Fertigstellungsanzeige)
anzuzeigen.
33.2
Die Wohnraumförderstelle prüft die Einhaltung der Fördervoraussetzungen anhand der vorgelegten Angaben und Unterlagen. Hierzu sind von der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger Bestätigungen darüber vorzulegen,
dass die Zuwendung zweckentsprechend verwendet worden ist und die geförderte Maßnahme den der Bewilligung zugrunde liegenden Unterlagen gemäß ausgeführt worden ist,
dass die technischen Anforderungen eingehalten worden sind,
wann die Wohnungen bezugsfertig waren und
wie viele Wohnungen unmittelbar oder mittelbar zweckentsprechend genutzt werden. Das Ergebnis der Prüfung teilt die Wohnraumförderstelle der Bewilligungsstelle mit (Schlussbescheinigung).
Für die Baubeginnanzeige, Fertigstellungsanzeige und Schlussbescheinigung sind die von der Bewilligungsstelle vorgeschriebenen Vordrucke zu verwenden.

34. Schlussabrechnung

34.1
Ist der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger in der Förderentscheidung die Vorlage einer Schlussabrechnung zur Auflage gemacht worden, hat sie oder er der Wohnraumförderstelle – unbeschadet der Anzeigen gemäß Nummer 33 – eine Abrechnung mit Belegen vorzulegen; diese muss alle entstandenen und noch entstehenden Kosten in übersichtlicher Form enthalten (Schlussabrechnung). Für alle Ausgaben müssen ordnungsgemäße Rechnungs- und Zahlungsbelege vorhanden sein.
34.2
Die Wohnraumförderstelle prüft die Schlussabrechnung und teilt der Bewilligungsstelle das Ergebnis der Prüfung mit.
34.3
Zur Vornahme von Stichproben oder bei begründeten Anlässen kann die Bewilligungsstelle oder die Wohnraumförderstelle die Vorlage der Schlussabrechnung auch dann verlangen, wenn auf eine Vorlage zunächst verzichtet worden ist. Auf Verlangen sind zusammen mit der Schlussabrechnung das Baubuch (Nummer 35) und die abgeschlossenen Miet-, Nutzungs- und Dauerwohnrechtsverträge in Kopie einzureichen. Ist auf die Führung eines Baubuches verzichtet worden, so kann die Vorlage von Kopien der Buchungsunterlagen verlangt werden.

35. Führung eines Baubuches

Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist verpflichtet, bei Neubaumaßnahmen ein Baubuch zu führen und der Bewilligungsstelle auf Verlangen jederzeit vorzulegen. Aus dem Baubuch müssen sich erge- ben
die Vertragspartner, die Art der übertragenen Arbeiten und die vereinbarte Vergütung,
die auf jede Forderung geleisteten Zahlungen mit Zahlungstermin,
der Betrag der für die Baukosten zugesicherten Mittel, der Geldgeber sowie Höhe und Zweckbestimmung der Beträge, die gegen Sicherstellung durch das Baugrundstück gewährt werden sowie Zeitpunkt und Höhe von an die Förderempfängerin oder den Förderempfänger geleisteten Zahlungen,
Abtretungen, Pfändungen oder sonstige Verfügungen über die Mittel,
die Beträge, die die Förderempfängerin oder der Förderempfänger für eigene Bauleistungen aus den Mitteln entnommen hat.
Das Baubuch ist bis zum Ablauf von fünf Jahren nach Beendigung des zuletzt eingetragenen Baus aufzubewahren. Im Übrigen finden die §§ 1 und 2 BauFordSiG Anwendung.

36. Rückgängigmachung der Förderung

36.1
Für die Rückgängigmachung der Förderung gelten die Vorschriften des VwVfG i.V.m. dem NVwVfG.
36.2
Für die Rücknahme und den Widerruf von Bewilligungsbescheiden finden die §§ 48 ff. VwVfG Anwendung. Ein Bescheid kann insbesondere widerrufen oder zurückgenommen werden, wenn
die Förderempfängerin oder der Förderempfänger unrichtige Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat, die für die Beurteilung der Förderungswürdigkeit des Bauvorhabens von Bedeutung sind,
das Bauvorhaben ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle abweichend von den der Bewilligung zugrunde liegenden Plänen, Baubeschreibungen und sonstigen Unterlagen durchgeführt wird,
der Bau nicht innerhalb einer von der Bewilligungsstelle festgesetzten Frist begonnen oder fertiggestellt wird,
die geforderten Anzeigen, Angaben und Unterlagen der Bewilligungsstelle, auch nach Setzung einer Nachfrist, in der auf diese Rechtsfolge ausdrücklich hingewiesen worden ist, nicht fristgemäß vorgelegt werden,
die Förderempfängerin oder der Förderempfänger die in der Förderentscheidung übernommenen Verpflichtungen nicht einhält,
Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass die Förderempfängerin oder der Förderempfänger nicht mehr leistungsfähig, zuverlässig, kreditwürdig oder zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen in der Lage ist oder
ein Kündigungsgrund nach den Bestimmungen des Darlehensvertrages vorliegt und das Darlehen gekündigt wurde.
36.3
Wird eine Förderentscheidung über eine Darlehensförderung ganz oder teilweise für die Vergangenheit rückgängig gemacht, so ist der privatrechtliche Darlehensvertrag – soweit dies nicht bereits geschehen ist, weil dazu ein Kündigungsgrund aus dem Darlehensvertrag vorlag – fristlos zu kündigen. Der Darlehensbetrag ist in diesen Fällen zu erstatten. Die Verzinsung ergibt sich aus den Vorschriften des § 49 a VwVfG und den dazu erlassenen Verwaltungsvorschriften. Der Erstattungsbetrag einschließlich der Zinsen soll von der Bewilligungsstelle zeitgleich mit dem Widerrufs- oder Rücknahmebescheid oder mit der Kündigung des öffentlichrechtlichen Vertrages festgesetzt werden.
36.4
Bei einer wesentlichen Anderung der Verhältnisse nach Vertragsabschluss kann der Fördervertrag gemäß § 60 VwVfG gekündigt werden. Die in Nummer 36.2 aufgeführten Gründe gelten für die Kündigung des Fördervertrages in entsprechender Anwendung. Wird ein Fördervertrag über die Bewilligung von Fördermitteln ganz oder teilweise für die Vergangenheit rückgängig gemacht, sind die bereits gewährten Fördermittel mit Zinsen gemäß § 49 a VwVfG zu erstatten. Der Erstattungsbetrag einschließlich der Zinsen soll von der Bewilligungsstelle zeitgleich mit dem Widerrufs- oder Rücknahmebescheid oder mit der Kündigung des öffentlich-rechtlichen Vertrages festgesetzt werden.

H. Verwaltungskosten und Bearbeitungsentgelte

37. Darlehen und Zuschüsse

37.1
Für Darlehen wird ein jährlicher Verwaltungskostenbeitrag von 0,5% der Darlehenssumme erhoben; dieser ist von der Auszahlung der ersten Darlehensrate an zu entrichten. Nach Tilgung des Darlehens um 50% erfolgt die weitere Berechnung des Verwaltungskostenbeitrages auf den halben Darlehensursprungsbetrag.
37.2
Das Bearbeitungsentgelt für Darlehen beträgt 1,0% des bewilligten Gesamtbetrages; es ist bei Auszahlung der ersten Rate fällig und wird hiervon einbehalten. Wird die Förderentscheidung vor Beginn der Auszahlung der bewilligten Wohnraumfördermittel widerrufen oder zurückgenommen oder verzichten die Förderempfängerinnen und Förderempfänger nach Erlass der Förderentscheidung, aber vor Beginn der Auszahlung auf die Fördermittel, so ist das volle Bearbeitungsentgelt zu zahlen.
37.3
Das Bearbeitungsentgelt für Zuschüsse beträgt einmalig 0,75% des bewilligten Gesamtbetrages; es ist bei der Auszahlung des Zuschusses fällig und wird hiervon einbehalten. Wird die Förderentscheidung vor Beginn der Auszahlung der bewilligten Wohnraumfördermittel widerrufen oder zurückgenommen oder verzichtet die Förderempfängerin oder der Förderempfänger nach Erlass der Förderentscheidung, aber vor Beginn der Auszahlung auf die Fördermittel, so ist das volle Bearbeitungsentgelt zu zahlen.
37.4
Bereits mit Erlass des Einplanungsbescheides (Mittelreservierung) wird bei Mietwohnungsbaumaßnahmen ein anteiliges Bearbeitungsentgelt von 0,3% und bei Eigentumsmaßnahmen ein Bearbeitungsentgelt in Höhe von 40,00 EUR je Vorantrag erhoben, das bei späterer Bewilligung auf das nach den Nummern 37.2 und 37.3 zu entrichtende Bearbeitungsentgelt angerechnet wird. Das anteilige Bearbeitungsentgelt ist innerhalb von drei Wochen nach Zugang des Einplanungsbescheides zu zahlen.

37.5 Im jährlichen Wohnraumförderprogramm können andere Sätze festgelegt werden.

38. Sonstige Entgelte

Soweit nach der Bewilligung von Fördermitteln bei der Bearbeitung zusätzliche Kosten entstehen, kann die Bewilligungsstelle diese im Rahmen ihres mit der obersten Landesbehörde abgestimmten Entgeltkataloges geltend machen.

Dritter Abschnitt
Einkommen

I. Einkommensermittlung und Berechnung

39. Allgemeines

Die Einkommensermittlung für die Wohnraumförderung und die Wohnungsbelegung gemäß NWoFG erfolgt auf der Grundlage der DVO-NWoFG und nach dieser Richtlinie. Sofern erforderlich, wird Näheres in Durchführungserlassen geregelt.

40. Pauschal-, Frei- und Abzugsbeträge

Die in § 4 DVO-NWoFG genannten Voraussetzungen zur Absetzung der Pauschal-, Frei- und Abzugsbeträge sind nachzuweisen. Nummer 29.1 zweiter Spiegelstrich gilt entsprechend.
Eine nicht nur kurzfristige Abwesenheit vom Haushalt nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 DVO-NWoFG liegt vor, wenn die Wohnung wegen Erwerbstätigkeit oder Ausbildung nicht nur gelegentlich verlassen wird, sodass für Kinder unter zwölf Jahren eine Betreuung durch Dritte erforderlich ist.

41. Berechnung der Einkommensgrenze

Die Berechnung der Einkommensgrenze erfolgt nach § 3 NWoFG, ggf. in Verbindung mit der DVO-NWoFG, die für bestimmten geförderten Wohnraum eine höhere Einkommensgrenze festlegt.

Vierter Abschnitt
Wohnungsbelegung

J. Wohnungsüberlassung

42. Allgemeines

Die Überlassung von Wohnungen erfolgt auf der Grundlage des NWoFG, dieser Richtlinie und der in der Förderentscheidung festgelegten Zweckbindung. Sofern erforderlich, wird Näheres in Durchführungserlassen geregelt.

43. Wohnberechtigungsschein (B-Schein)

Örtlich zuständige Stelle für die Erteilung eines B-Scheins ist nach § 18 Abs. 1 NWoFG die Körperschaft, in deren Gebiet die antragstellende Person wohnen will. Der Antrag auf Erteilung eines allgemeinen B-Scheins sollte nicht abgelehnt werden, wenn die antragstellende Person nicht nur vor Ort eine Wohnung sucht.

44. Wohnberechtigungsschein für ausländische Wohnungssuchende 25.04.17

Ausländische Wohnungssuchende sind nur dann rechtlich und tatsächlich in der Lage, auf längere Dauer einen Wohnsitz als Lebensmittelpunkt zu begründen, wenn ein rechtmäßiger Aufenthalt im Bundesgebiet ge- geben ist, der eine positive Bleibeperspektive erwarten lässt. Ob eine positive Bleibeperspektive vorliegt, ist in jedem Einzelfall zu prüfen; das Prüfungsergebnis ist aktenkundig festzuhalten. In Zweifelsfällen kann von der zuständigen Ausländerbehörde eine Auskunft über die Bleibeperspektive eingeholt werden. Die Sätze 1 bis 3 gelten nicht für Wohnungssuchende anderer Mitgliedstaaten der EU (Unionsbürgerinnen und Unionsbürger) und ihre Haushaltsangehörigen. Nicht als Wohnungssuchende gelten die Angehörigen der im Bundesgebiet stationierten ausländischen Streitkräfte und deren Haushaltsangehörige.

45. Wohnungsgröße

45.1
Im B-Schein wird festgelegt, welche Größe des Wohnraumes für den Haushalt der Wohnungssuchenden angemessen ist. Angemessen sind die Wohnungsgrößen, die sich nach Nummer 7.1 Buchst. a und b und Nummer 7.2 Satz 1 ergeben. Eine Überschreitung der angemessenen Wohnungsgröße um bis zu 10% ist unbeachtlich. Darüber hinaus ist eine Überschreitung zulässig, wenn in der Förderentscheidung die angemessene Wohnungsgröße nach Quadratmetern und nach Anzahl der Räume angegeben ist.
45.2
Für einen B-Schein nach § 8 Abs. 5 Nr. 2 NWoFG gilt Nummer 7.2 Satz 2 entsprechend. Besondere persönliche Bedürfnisse können u.a. in der Zusammensetzung des Haushaltes begründet sein, wie z.B. Aufnahme von Eltern oder Pflegekinder in eine kinderreiche Familie, oder bei dauerhafter Erkrankung oder Behinderung von im Haushalt lebenden Personen vorliegen, wie z.B. Erkrankungen, die eine Pflegebedürftigkeit zur Folge haben, oder bei einer geistigen oder körperlichen Behinderung.
Besondere berufliche Bedürfnisse können u.a. vorliegen, wenn haushaltsangehörige Personen eine zusätzliche Wohnfläche zur beruflichen Mitbenutzung benötigen, wie z.B. bei freiberuflicher Tätigkeit oder Heimarbeit.
Eine besondere Härte kann im Einzelfall u.a. gegeben sein, wenn Wohnungssuchende wegen der Behinderung oder Pflegebedürftigkeit von Haushaltsangehörigen gerade auf bestimmten Wohnraum angewiesen sind – etwa wegen der Lage oder Ausstattung, wie z.B. einzige barrierefreie Wohnung oder Erdgeschosswohnung für Rollstuhlbenutzerinnen und Rollstuhlbenutzer –.

46. Sanktionen

Ist geförderter Wohnraum einer wohnungssuchenden Person ohne B-Schein überlassen worden, so haben die Verfügungsberechtigten diese zunächst aufzufordern, nachträglich und unverzüglich einen B-Schein – ggf. einen Schein nach § 8 Abs. 5 NWoFG – zu beantragen; dieser kann nur für die Zukunft erteilt werden. Etwaige Geldleistungen nach § 17 Abs. 3 NWoFG dürfen von den Verfügungsberechtigten nur für die Zeit bis zur Erteilung des B-Scheins erhoben werden.
In Ausführung von § 10 Abs. 5 NWoFG sind die Verfügungsberechtigten aufzufordern, der zuständigen Stelle unter Angabe des voraussichtlichen Zeitpunkts unverzüglich schriftlich anzuzeigen, wenn Wohnraum bezugsfertig oder frei wird.

K. Belegungs- und Mietbindungen

47. Freistellung, Änderung und Entlassung

Die Freistellung und Änderung von Belegungs- und Mietbindungen sowie die Entlassung von Wohnraum aus den Belegungs- und Mietbindungen erfolgt auf der Grundlage des § 11 NWoFG und nach dieser Richtlinie. Sofern erforderlich, wird Näheres in Durchführungserlassen geregelt.
Kann die zuständige Stelle ein Benennungsrecht nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 oder Abs. 2 NWoFG nicht ausüben, so hat sie unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von drei Monaten seit Freiwerden der Wohnung, gegenüber den Verfügungsberechtigten schriftlich auf die Ausübung dieses Rechts zu verzichten. Für die Zeit des Verzichts bleibt es – bis zu einer Bindungsfreistellung oder Entlassung aus den Bindungen – beim allgemeinen Belegungsrecht nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 und 3 NWoFG.

48. Freistellungsdauer

48.1
Eine Freistellung von Bindungen darf nur befristet erfolgen. Die Freistellungsdauer soll grundsätzlich fünf fahre nicht überschreiten. Abweichende Fristen können sich insbesondere aus der räumlichen Reichweite der Freistellung ergeben. Beträgt die Restdauer der Bindungen je freizustellender Wohnung weniger als fünf Jahre, kann auch eine Entlassung aus den Bindungen infrage kommen.
48.2
Die Freistellung für eine einzelne bestimmte Wohnung kommt nur in Betracht, wenn kein B-Schein nach § 8 Abs. 5 NWoFG erteilt werden kann. Sie ist auf die Dauer des Mietverhältnisses zu befristen. Mit Ablauf der Frist kann ein neuer Antrag gestellt werden.

49. Räumliche Reichweite einer Freistellung

49.1
Die räumliche Reichweite einer Freistellung nach § 11 Abs. 1 Satz 3 NWoFG hängt maßgeblich vom beantragten Freistellungsumfang und davon ab, aus welchem der in § 11 Abs. 1 NWoFG genannten Gründe die Freistellung erteilt wird. Dabei sind an eine Freistellung für Wohnungen bestimmter Art oder in bestimmten Gebieten höhere Anforderungen zu stellen als an Freistellungen für einzelne bestimmte Wohnungen.
49.2
Die Erteilung einer Vielzahl von Einzelfreistellungen ist unzulässig, wenn damit bezweckt wird, das Freistellungsverfahren für Wohnungen in einem bestimmten Gebiet zu umgehen.
49.3
Von einer Freistellung für Wohnungen bestimmter Art können auch mehrere Wohnungen bestimmter Art erfasst sein; beispielsweise Wohnungen für ältere oder behinderte Menschen, nicht nachgefragte Kleinst- oder Großwohnungen, Dachgeschoss- oder Souterrainwohnungen. Die Freistellung ist auf die Dauer des jeweiligen Mietverhältnisses, oder bei zum Zeitpunkt der Freistellung nicht vermieteter Wohnungen, fär eine angemessene Dauer zu befristen. Die Freistellung von mehr als acht Wohnungen bestimmter Art ist im Einvernehmen mit dem für die Wohnraumförderung zuständigen Ministerium zu erteilen.
49.4
Bevor eine Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten in Betracht kommt, ist zu prüfen, ob das angestrebte Ziel nicht ebenso durch eine Freistellung für Wohnungen bestimmter Art erreicht werden kann.
Eine Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten kann insbesondere zur Erhaltung oder Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen erfolgen und ist für eine angemessene Dauer zu befristen.
Die Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten ist vorrangig vertraglich zu vereinbaren. Für die Entscheidung über die Freistellung ist ein zielführendes Konzept, das auch Bestandteil eines Wohnraumversorgungskonzeptes sein kann, vorzulegen. Damit kann auch ein Plan des Gebietes erforderlich werden, der Angaben enthält über dessen Zustand, u.a. bezogen auf die Bausubstanz, die Verkehrswege und die Infrastruktur.
Der örtliche Bereich, für den die Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten erfolgen soll, ist genau festzulegen. Unter dem Begriff des Gebietes i.S. des § 11 Abs. 1 Satz 3 NWoFG sind zusammenhängende Flächen oder Teilbereiche zu verstehen,
die mehr als ein Grundstück oder ein einzelnes Gebäude umfassen,
mit auffälligen sozialen und baulichen Problemen belastet sind und
sich räumlich durch Verkehrswege, Bauten oder die natürliche Umgebung abgrenzen.
Bei der Gebietsabgrenzung sollen auch Merkmale wie Gebäude- und Siedlungsstruktur, historische Identität und Bezüge berücksichtigt werden.
Die Freistellung für Wohnungen in bestimmten Gebieten bedarf der Zustimmung des für die Wohnraumförderung zuständigen Ministeriums.
49.5
Die zuständige Stelle kann nach § 11 Abs. 3 NWoFG Angelegenheiten der örtlichen Wohnraumversorgung, insbesondere Belegungs- und Mietbindungen, mit Eigentümern oder sonstigen Verfügungsberechtigten über Wohnraum vertraglich ändern. Über den Inhalt der Verträge ist die Bewilligungsstelle zu unterrichten. Sofern hierbei Vereinbarungen über bewilligte Fördermittel getroffen werden, bedürfen diese der Zustimmung der Bewilligungsstelle.

50. Geldausgleich

50.1
Die zuständige Wohnraumförderstelle zieht die festgesetzten Ausgleichszahlungen ein und führt sie zeitnah – ohne Aufschlüsselung nach Verfügungsberechtigten oder betroffenen Wohnungen – mit dem Vermerk „Geldausgleich gemäß NWoFG” an die NBank zugunsten des Wohnraumförderfonds ab. Abweichend davon verbleiben erhobene Ausgleichszahlungen bei dem Landkreis oder der Gemeinde, wenn die Fördermittel für die Wohnung, auf die sich die Freistellung bezieht, ausschließlich aus eigenen Mitteln des Landkreises oder der Gemeinde gewährt wurden.
Bei Mischförderungen aus Landesmitteln und kommunalen Mitteln können die Ausgleichszahlungen im Anteilsverhältnis der Förderbeträge aufgeteilt werden.
Der dem Land danach zustehende Anteil ist an die NBank zu überweisen.
50.2
Die Abwälzung eines einmaligen Geldausgleichs sowie einer Gebühr für die Erteilung einer Freistellung auf die Mieterin oder den Mieter ist nicht zulässig. Für die Abwälzung eines laufend (z.B. monatlich) zu zahlenden Geldausgleichs gilt Folgendes:
Bei preisgebundenem Wohnraum (erster und zweiter Förderungsweg) ist die Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete für die Leistung einer laufenden Ausgleichszahlung gemäß § 26 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 4 der NMV 1970 nur dann zulässig, wenn die Freistellung von Bindungen nach § 7 WoBindG erteilt worden ist. Freistellungen nach Landesrecht sind von dieser Norm nicht erfasst, sodass die Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete für eine laufende Ausgleichszahlung nach § 11 Abs. 2 NWoFG nicht zulässig ist.
Für Wohnraum, der nach dem WoFG, dem NWoFG oder nach den §§ 88 d und 88 e II. WoBauG gefördert worden ist, kommt eine einseitige Abwälzung laufender Ausgleichszahlungen auf die Mieterin oder den Mieter mangels Rechtsgrundlage nicht in Betracht. Eine Umlage wäre nur durch Vereinbarung in einer vertraglichen Einzelabrede im Mietvertrag oder im Rahmen von Mieterhöhungen zulässig, wenn und soweit diese nach den Regelungen zur höchstzulässigen Miete zulässig sind.
Bei der Festsetzung der Ausgleichsabgabe sind die Verfügungsberechtigten auf die Rechtslage hinzuweisen.

Fünfter Abschnitt
Verhinderung der Fehlförderung

L. Verhinderung der Fehlförderung bei Eigentumsmaßnahmen

51. Verhinderung von Fehlförderungen

Zur Verhinderung von Fehlförderungen sind die Einkommensverhältnisse der Förderempfängerin oder des Förderempfängers in regelmäßigen zeitlichen Abständen – jeweils zu einem bestimmten jährlichen Stichtag – zu überprüfen. Maßgebend für die Überprüfung sind die Einkommensverhältnisse der Förderempfängerin oder des Förderempfängers in dem der Einkommensüberprüfung vorangegangenen Jahr. Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger wird hierzu von der Bewilligungsstelle über die anstehende Prüfung der Einkommensverhältnisse unterrichtet und aufgefordert, ihr oder sein Gesamteinkommen gegenüber der Wohnraumförderstelle innerhalb eines Monats nach Zugang der Unterrichtung nachzuweisen; diese prüft die Einkommensverhältnisse und legt das Prüfungsergebnis innerhalb eines weiteren Monats nach Zugang der Bewilligungsstelle vor.

52. Regelmäßige Überprüfungen der Einkommensverhältnisse

Die Überprüfung erfolgt bei Darlehen
erstmals nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Datum der Förderentscheidung,
nachfolgend im Abstand von jeweils fünf Jahren.

53. Fallgruppen

Im Ergebnis der Einkommensüberprüfung ist das Einkommen im Einzelfall einer der folgenden Fallgruppen zuzuordnen:
Fallgruppe A: unterschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG um mehr als 30%;
Fallgruppe B: unterschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG nicht oder um höchstens 30%;
Fallgruppe C: überschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG um höchstens 30%;
Fallgruppe D: überschreitet die Grenze des § 3 Abs. 2 NWoFG um mehr als 30%.

54. Darlehen

Für Darlehen wird nach Ablauf der Zinsfestschreibung von 15 Jahren grundsätzlich eine marktübliche (höchstens 6,0%) Verzinsung jährlich erhoben. Die Bewilligungsstelle kann den Zinssatz für einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren fest vereinbaren. In Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Situation der Förderempfängerin oder des Förderempfängers und der sich aus der Einkommensüberprüfung ergebenden Zuordnung zu einer der Fallgruppen nach Nummer 53 wird bis zur nächsten regelmäßigen Überprüfung der folgende Zinssatz erhoben: 25.04.17
in der Fallgruppe A jährlich 0%,
in der Fallgruppe B jährlich 1,0%,
in der Fallgruppe C jährlich 2,0%;
in der Fallgruppe D jährlich marktüblich (höchstens 6,0%).

55. Folgen fehlender Mitwirkung

Legt die Förderempfängerin oder der Förderempfänger die zur Überprüfung der Einkommensverhältnisse angeforderten Nachweise auch nach Ablauf einer ihm gesetzten angemessenen Nachfrist nicht vor, so erfolgt eine sofortige Anhebung des Zinssatzes entsprechend der Fallgruppe D (Nummer 54).

56. Erneute Überprüfung der Einkommensverhältnisse

Bei einer Zuordnung der Förderempfängerin oder des Förderempfängers in die Fallgruppe D (Nummer 54) oder im Fall der fehlenden Mitwirkung (Nummer 55) erfolgt eine erneute Überprüfung der Einkommensverhältnisse mit Wirkung für die Zukunft nur auf Antrag der Förderempfängerin oder des Förderempfängers. Im Fall der Gewährung von Darlehen kann bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Zinssenkung vorgenommen werden. Bereits eingestellte Förderungen mit Aufwendungsdarlehen oder Aufwendungszuschüssen können nicht wieder aufgenommen werden.

Sechster Abschnitt
Baufachliche Anforderungen

M. Baufachliche Anforderungen

57. Allgemeine Anforderungen

57.1
Die baufachlichen Anforderungen für die soziale Wohnraumförderung enthalten zur einheitlichen Anwendung bauliche Bestimmungen, die bei der Planung, der Errichtung, dem Ausbau und der Ausstattung von geförderten Wohnungen einzuhalten sind.
57.2
Der Wohnungsgrundriss muss zur Wohnraumversorgung der Haushaltsgemeinschaft geeignet und wohntechnisch zweckmäßig sein. In die der Wohnraumförderstelle vorzulegenden Grundrisszeichnungen sind die Wohnflächen der Wohnung und die Flächenangaben der einzelnen Räume sowie die Möblierung einschließlich der Ausstattung von Küche, Bad und WC einzutragen. Bei Wiederholung gleicher Wohnungstypen in einem Bauvorhaben genügt die einmalige Eintragung.
57.3
Die Einhaltung der Grenzwerte der TrinkwV 2001 – insbesondere zu Blei – ist sicherzustellen.
57.4
Der geförderte Wohnraum sollte die folgenden sicherungstechnischen Mindeststandards zum Einbruchschutz erfüllen:
Alle Fenster, Fenstertüren, Wohnungsabschluss- und Außentüren, die ebenerdig oder ohne Aufstiegshilfe zu erreichen sind, sollten mindestens in der Widerstandsklasse (RC) 2 gemäß DIN EN 1627 oder gleichwertig erstellt sein. Die Gleichwertigkeit ist nachzuweisen.
Fenster und Fenstertüren, die erhöht eingebaut und nur mit einer Aufstiegshilfe ohne Standfläche zu erreichen sind, sollten mindestens in der Widerstandsklasse (RC) 1 gemäß DIN EN 1627 oder gleichwertig erstellt sein. Die Gleichwertigkeit ist nachzuweisen.
Die jeweilige Verglasung sollte mindestens der Durchwurfhemmung P2-A gemäß DIN EN 345 entsprechen.

58. Kinderzimmer

Die Wohnfläche der Kinderzimmer soll als Einbettzimmer 10 m 2 und als Zweibettzimmer 15 m 2 nicht unterschreiten. Kinderzimmer dürfen nicht Durchgangsräume sein.

59. Anforderungen an Wohnungen für ältere Menschen

59.1
Wohnungen für ältere Menschen sollen in der Nähe der erforderlichen Infrastruktureinrichtungen liegen. Hierzu gehören vor allem Einrichtungen des täglichen Bedarfs, wie z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Arzt und Apotheke. Weitere Einrichtungen, wie z.B. Post, Gemeindeverwaltung usw., sollen zumindest mit öffentlichen Verkehrsmitteln bequem zu erreichen sein. Bei der Antragstellung sind die Einrichtungen der Infrastruktur anhand eines Übersichtsplans nachzuweisen.
59.2
Die Wohnungen dürfen, wenn ein Aufzug nicht vorhanden ist, nur im Erdgeschoss angeordnet sein. 25.04.17
59.3
Die Wohnungen müssen von der öffentlichen Verkehrsfläche aus stufenlos erreichbar sein.
59.4
Türen in den Wohnungen müssen eine lichte Breite von mindestens 80 cm, Hauseingangs-, Wohnungseingangs- und Fahrschachttüren müssen eine lichte Breite von mindestens 90 cm haben.
59.5
Bad- und WC-Türen müssen nach außen aufschlagen.
59.6
Die Bewegungsfläche vor einer WC-Anlage jeder Wohnung muss mindestens 120 cm × 120 cm betragen.
59.7
Jeder Wohnung soll eine Grundfläche für einen Freisitz (Terrasse, Loggia oder Balkon) von mindestens 3,5 m 2 zugeordnet werden.

60. Zusätzliche Anforderungen an Wohnungen für Menschen mit Behinderung

Sowohl barrierefrei nutzbare Wohnungen als auch barrierefreie und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl benutzbare Wohnungen (Anforderungen mit „R” kenntlich gemacht) müssen den jeweiligen Anforderungen der DIN 18040 – 2 Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 2 – Wohnungen – i.V.m. der Anlage 7.3/2 in Anhang 1 der im Nds. MBI. bauaufsichtlich eingeführten ,Liste der Technischen Baubestimmungen' entsprechen.

Siebter Abschnitt
Schlussbestimmungen

N. Ausnahmen, Sonstige Bestimmungen, Übergangs- und Schlussbestimmungen

61. Ausnahmen

61.1
Das für Wohnungsbau zuständige Ministerium kann Ausnahmen von den vorstehenden Bestimmungen zulassen und andere Stellen zur Zulassung von Ausnahmen ermächtigen.
61.2
Für die Zulassung von Ausnahmen nach Nummer 7.3 und Abschnitt M sind die Wohnraumförderstellen zuständig.

62. Schlussbestimmungen

Dieser RdErl. tritt mit Wirkung vom 1.5.2011 in Kraft und mit Ablauf des 31.12.2019 außer Kraft.

Ansprechpartner

Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank)
Günther-Wagner-Allee 12-16
30177 Hannover
Tel. (05 11) 3 00 31-3 13
Fax (05 11) 3 00 31-1 13 13
E-Mail
Internet

zuständige Wohnraumförderstelle Niedersachsen
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