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Soziale Wohnraumförderung - Mietwohnungsbau

Förderkriterien
Förderart: Zuschuss; Darlehen
Förderbereich: Wohnungsbau & -modernisierung
Fördergebiet: Hessen
Förderberechtigte: Unternehmen; Kommune; Öffentliche Einrichtung; Privatperson; Verband/Vereinigung
Ansprechpartner: zuständige Wohnungsbauförderstelle Hessen; Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank)
Soziale Wohnraumförderung; hier: Mietwohnungsbau
[...]

1. Gegenstand der Förderung

1.1 Förderziel

Zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum werden vom Land Hessen gemeinsam mit der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) auf der Grundlage des Hessischen Wohnraumfördergesetzes (HWoFG) vom 13. Dezember 2012 (GVBl. S. 600), geändert durch Gesetz vom 2. Dezember 2014 (GVBL. S. 314), in der jeweils geltenden Fassung Fördermittel bereitgestellt.
Die soziale Wohnraumförderung dient Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind.

1.2 Förderungsfähige Maßnahmen

Die Baudarlehen werden für die Schaffung von Wohnraum, der zur dauerhaften Fremdvermietung zweckbestimmt ist, bereitgestellt; es werden nur vollständige Wohnungen und keine Teile von Wohnungen gefördert. Der Wohnraum muss eine selbständige Haushaltsführung ermöglichen.
Wohnraum wird geschaffen durch Neubau oder durch Baumaßnahmen im vorhandenen Gebäudebestand. Voraussetzung für die Förderung ist, dass mit der Baumaßnahme ein wesentlicher Bauaufwand verbunden ist.
Ein wesentlicher Bauaufwand setzt voraus, dass mindestens ein Kostenaufwand in Höhe der Hälfte eines vergleichbaren Neubaus erreicht wird. Dabei bleiben Aufwendungen außer Betracht, die nicht als maßnahmebedingte Instandsetzung oder als Luxusausstattung anzusehen sind.
Für Wohnraum in vom Verfügungsberechtigten selbst genutzten Gebäuden werden Fördermittel nur dann bereitgestellt, wenn in dem Gebäude mindestens vier Wohneinheiten entstehen.

1.3 Förderungsvorrang

Bei einem entsprechenden Wohnungsbedarf werden Maßnahmen mit einem möglichst niedrigen Energiebedarf, insbesondere Gebäude, die in Passivhausbauweise erstellt werden, vorrangig gefördert.

1.4 Förderungsausschluss

Von der Förderung ausgeschlossen sind Baumaßnahmen,
deren Ausführung vor Beantragung der Förderungsmittel und vor Aufnahme in ein Bauprogramm begonnen wurde,
für die Baurecht nicht gesichert ist,
die zur Versorgung der Bauherrschaft oder ihrer Familienangehörigen mit Wohnraum dienen sollen (derartige Maßnahmen sind gegebenenfalls im Rahmen der Richtlinien über die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum förderungsfähig),
bei denen die ordnungsgemäße und wirtschaftliche Durchführung und eine ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnraums fraglich ist oder
bei denen die Bauherrschaft nicht die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit besitzt oder die Bonität und gestellte Sicherheiten nicht ausreichen.
Kapitalkosten und Verwaltungskosten sollen durch die zu erwartenden Mieteinnahmen – abzüglich eines kalkulatorischen Mietausfallwagnisses von 2 Prozent – gedeckt sein.

2. Nachfrageprüfung und kommunale Beteiligung

2.1 Wohnungsbedarf

Fördermittel zur Schaffung von Mietwohnraum werden nur bereitgestellt, wenn aufgrund der örtlichen und regionalen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse und Zielsetzungen nachhaltig Bedarf an preiswertem Wohnraum für die unter Nr. 5.1 genannten Wohnungssuchenden besteht. Ein entsprechender Wohnungsbedarf kann insbesondere mit einem von einer Gemeinde oder einem Gemeindeverband beschlossenen Konzept zur sozialen Wohnraumversorgung oder zur Stadtentwicklung nachgewiesen werden.
Fördermittel werden nur für Bauvorhaben in Gemeinden bereitgestellt, die einen Überblick über die örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse haben. Ein fehlender Überblick wird insbesondere dann unterstellt, wenn die Sicherung der Zweckbestimmung der geförderten Wohnungsbestände, insbesondere die Mietpreis- und Belegungsbindung, nicht ordnungsgemäß überwacht wird.

2.2 Kommunale Finanzierungsbeteiligung

Die Bereitstellung von Fördermitteln setzt voraus, dass sich auch die Gemeinde oder der Gemeindeverband mit mindestens 10.000 Euro je Wohneinheit an der Finanzierung beteiligt, und zwar bei einer nachrangigen Sicherung im Grundbuch und zu Konditionen, die gegenüber der Förderung nach diesen Richtlinien nicht ungünstiger sind. Beteiligt sich eine Gemeinde durch die verbilligte Bereitstellung von Bauland, muss die Verbilligung mindestens einem Wert von 10.000 Euro je Wohneinheit entsprechen. Stellt die Gemeinde ein Grundstück in Form des Erbbaurechts bereit, wird eine angemessene Finanzierungsbeteiligung angenommen, wenn der Erbbauzins für die Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung höchstens 1 vom Hundert des Grundstückswertes beträgt. An Stelle einer finanziellen Beteiligung kann die Gemeinde auch eine Ausfallbürgschaft für den rangletzten Teilbetrag des Darlehens nach diesen Richtlinien in Höhe von mindestens 20.000 Euro je Wohneinheit übernehmen.
Mit der kommunalen Beteiligung kann sich die Gemeinde Belegungsrechte sichern.
Wird Wohnraum von Genossenschaften ausschließlich zur Vermietung an deren Mitglieder errichtet, kann auf eine kommunale Mitfinanzierung verzichtet werden.
In besonders begründeten Einzelfällen kann von einer finanziellen Beteiligung der Gemeinde abgesehen werden, wenn ein besonderer Wohnungsbedarf nachgewiesen wird. Über den Verzicht auf eine kommunale Beteiligung entscheidet im Einzelfall das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium.

3. Antragsberechtigte

Antragsberechtigt sind natürliche und juristische Personen, die das Bauvorhaben für eigene oder fremde Rechnung im eigenen Namen durchführen oder durch Dritte durchführen lassen (Bauherrschaft). Bauträger, die Wohnraum mit dem Ziel der Veräußerung errichten, sind nicht antragsberechtigt.
Die Antragsberechtigung setzt voraus, dass
ein geeignetes Baugrundstück zur Verfügung steht oder nachgewiesen wird, dass der Erwerb eines derartigen Grundstücks gesichert ist oder wird,
die Bauherrschaft eine angemessene Eigenleistung erbringt. Die Eigenleistung ist angemessen, wenn sie mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten beträgt.
Ist an dem Grundstück ein Erbbaurecht bestellt oder dessen Bestellung beabsichtigt, muss die Laufzeit des Erbbaurechtes die planmäßige Darlehenslaufzeit um mindestens zehn Jahre überschreiten.

4. Technische Anforderungen an die Baumaßnahme und den Wohnraum

4.1 Barrierefreies Bauen

Die Wohnungen und ihre Zubehörräume sollen möglichst barrierefrei zugänglich sein. Dies gilt auch für die Freiflächen. Auf DIN 18040 Teil 3 wird hingewiesen.
Erdgeschosswohnungen, die sich von ihrer Lage dafür eignen, sind als barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040 Teil 2 (gegebenenfalls auch ohne „R”-Anforderungen – rollstuhlgerechte Herrichtung –) zu planen. Das gleiche gilt für alle Wohnungen, wenn das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet wird.
Wohnungen für Rollstuhlbenutzerinnen oder Rollstuhlbenutzer sind nach DIN 18040 Teil 2, und zwar mit „R”-Anforderungen, zu planen.
Wohnungen, die für ältere Menschen bestimmt sind, müssen mindestens die Anforderungen der DIN 18040 Teil 2 ohne „R”-Anforderungen erfüllen.

4.2 Planungsgrundlagen

4.2.1
Die förderungsfähige Wohnfläche (Regelwohnfläche) beträgt
bei Wohnungen für 1 Person bis 45 m 2,
bei Wohnungen für 2 Personen bis 60 m 2 und
für jede weitere Person 12 m 2 mehr.
Bei Wohnungen mit drei Zimmern zuzüglich Bad und Küche ist die förderungsfähige Wohnfläche unabhängig von der beabsichtigten Belegung auf 72 m 2 begrenzt.
Die förderungsfähige Wohnfläche kann in begründeten Fällen bei Maßnahmen im Gebäudebestand oder bei Baulückenschließungen erhöht werden. Das gleiche gilt, wenn bei barrierefreien Wohnungen durch die Einhaltung der DIN 18040 Teil 2 größere Flächen erforderlich sind. Bei Wohnraum, der nach der DIN 18040 Teil 2 ohne „R”-Anforderungen ausgeführt wird, kann die förderungsfähige Wohnfläche ohne besondere Begründung um 8 Prozent erhöht werden, bei Wohnraum der der DIN 18040 Teil 2 mit „R”-Anforderungen entspricht um 16 Prozent.
Die Wohnfläche einer Wohnung soll 40 m 2 nicht unterschreiten.
Bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche anzuwenden.
4.2.2
Individualräume für eine Person sollen mindestens 10 m 2 groß sein und nach Möglichkeit mit einem anderen Individualraum zusammengeschaltet und bei Bedarf wieder geteilt werden können. Werden Aufenthaltsräume für zwei Personen geplant, sollen diese mindestens 14 m 2 groß sein. Das gleiche gilt in Drei-Personen-Wohnungen für das Kinderzimmer. Schlafräume dürfen keine Durchgangsräume sein.
4.2.3
In Wohnungen, die für vier und mehr Personen bestimmt sind, ist die räumliche Trennung von Bad und WC erforderlich; das Bad soll mit einem zusätzlichen WC ausgestattet werden. In Wohnungen mit sechs und mehr Personen soll an Stelle des zusätzlichen WC's eine Dusche mit WC angeordnet werden. Auf DIN 18022 wird hingewiesen.
4.2.4
In der Küche soll im Bereich von Herd, Spüle, Arbeitsplatte, in anderen Räumen hinter Waschbecken sowie in den Bädern und Duschen ein wasserfester Wandbelag (zum Beispiel Fliesen, Anstrich) in ausreichender Höhe vorgesehen werden. Im Bad, Hausarbeitsraum oder in der Küche ist eine ausreichend große Fläche mit Anschlüssen für die Aufstellung und den Betrieb einer Waschmaschine auszuweisen.
4.2.5
Alle Wohnungen sollen direkten Bezug zum Freiraum haben,
im Erdgeschoss durch Haus-/Mietergärten, Terrassen,
im Obergeschoss durch Balkone, Loggien, nicht beheizbare Wintergärten oder Terrassen.
Bauliche Anlagen dieser Art sollen eine der Haushaltsgröße entsprechende nutzbare Fläche von mindestens 4 m 2 und eine Tiefe von mindestens 1,75 m haben.
4.2.6
Fenster und Balkon- oder ähnliche Türen, die im Erdgeschoss liegen oder sonst ohne Hilfsmittel von außen erreichbar sind, sollen mit einbruchhemmenden Verriegelungen, mit Klapp- oder Rollläden beziehungsweise innenliegendem Sichtschutz (Jalousien) ausgestattet werden. Einbruchhemmende Wohnungseingangstüren sind vorzusehen.
4.2.7
Die Wohnungen sind bezugsfertig herzurichten. Nach schriftlicher Vereinbarung mit dem Mieter kann auf bestimmte, vorher festgelegte Arbeiten, die den üblichen Schönheitsreparaturen entsprechen, wie Malerarbeiten, Tapezierarbeiten, verzichtet werden, wenn diese vom Mieter erbracht werden.
4.2.8
Für jede Wohnung soll ein ausreichend großer Abstellraum von mindestens 6 m 2 innerhalb oder außerhalb der Wohnung vorgesehen werden. Hiervon müssen bei barrierefreien Wohnungen mindestens 2 m 2 innerhalb der Wohnung barrierefrei zugänglich sein. Abstellräume außerhalb der Wohnung sollen frostsicher sein.
4.2.9
Bei Gebäuden in Passivhausbauweise darf der Jahres-Primärenergiebedarf Q P nicht mehr als 40 kWh pro m 2 Gebäudenutzfläche (A N) und der Jahres-Heizwärmebedarf Q H nach dem PassivhausProjektierungspaket (PHPP) nicht mehr als 15 kWh pro m 2 Wohnfläche betragen. Der Jahres-Primärenergiebedarf Q P ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) auf die Gebäudenutzfläche zu beziehen und der Jahres-Heizwärmebedarf Q H (1) Nach dem PHPP wird Q H im Gegensatz zu Q P nach EnEV auf die tatsächliche beheizte Fläche (Energiebezugsfläche) bezogen. (1) ist nach dem PHPP durch einen Sachverständigen nachzuweisen.

4.3 Prüfung der technischen Anforderungen

Die technischen Anforderungen werden durch die Magistrate der Städte/Kreisausschüsse der Landkreise geprüft (Nr. 8.1). Sie können von den nicht zwingenden Anforderungen (Soll-Anforderungen) im Einzelfall Abweichungen zulassen, wenn eine andere, gleichwertige, den Wohnwert nicht herabsetzende Lösung gefunden wird und Missstände für die Bewohner nicht zu erwarten sind oder wenn es sich um geringfügige Abweichungen handelt.
Im Falle der mittelbaren Belegung (Nr. 5.4) gelten die technischen Anforderungen an die Förderwohnungen nicht.

5. Bindungen

Die geförderten Wohnungen unterliegen Mietpreis- und Belegungsbindungen. Die Bindungen beginnen mit der Bezugsfertigkeit und enden mit Ablauf des zwanzigsten Jahres danach. Der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit wird mit der Auszahlung der entsprechenden Darlehensrate (Nr. 8.5) festgestellt und der Bauherrschaft sowie der Gemeinde durch die WIBank mitgeteilt. Der Darlehensnehmer kann während der Laufzeit des Darlehens mit der WIBank im Einvernehmen mit der Gemeinde eine Verkürzung oder auch eine Verlängerung der Bindungen vereinbaren, wenn dies die örtlichen Wohnungsmarktverhältnisse erlauben beziehungsweise erfordern. Bei freiwilliger vorzeitiger vollständiger Rückzahlung des Darlehens besteht für die Bindungen eine Nachwirkungsfrist bis zum Ablauf des fünften Jahres nach dem Zeitpunkt der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum planmäßigen Bindungsende. Eine freiwillige vorzeitige und vollständige Rückzahlung des Darlehens ist frühestens nach Ablauf von 10 Jahren zulässig.

5.1 Belegungsbindung

Die Wohnungen sind bestimmt für Haushalte, die sich am Wohnungsmarkt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 HWoFG nicht überschreitet. Die Einkommensgrenze beträgt danach derzeit:
Für einen Einpersonenhaushalt 15.327 EUR,
für einen Zweipersonenhaushalt 23.254 EUR,
zuzüglich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person 5.285 EUR.
Für jedes zum Haushalt rechnende Kind im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes erhöht sich die Einkommensgrenze um weitere 650 EUR jährlich.
Die Einkommensgrenze wird regelmäßig überprüft und angepasst.
Für die Einkommensermittlung sind die §§ 6 und 7 HWoFG anzuwenden.
Der Wohnungssuchende weist seine Wohnberechtigung gegenüber dem Vermieter durch einen Wohnberechtigungsschein (§ 17 HWoFG) nach, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße nach Raumzahl oder Wohnfläche ergibt.
Besteht ein Belegungs- oder Benennungsrecht der Gemeinde wird die Wohnberechtigung des Wohnungssuchenden vor Belegung beziehungsweise Benennung geprüft und gilt mit der Belegung beziehungsweise Benennung als erfüllt. Die Überlassung einer Mietwohnung darf nicht mit der Forderung von einmaligen oder laufenden Nebenleistungen verbunden werden (Ausnahmen siehe Nr. 5.2.8 und Nr. 5.3).

5.2 Mietpreisbindung

5.2.1
Bei der erstmaligen Vermietung darf keine höhere Miete (ohne Betriebskosten) als die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abzüglich 15 Prozent vereinbart werden. Bei Bauvorhaben, die in Passivhausbauweise erstellt werden, kann dieser Betrag um bis zu 0,30 EUR je m 2Wohnfläche und Monat erhöht werden. In besonders begründeten Einzelfällen kann ein höherer Zuschlag zugelassen werden; der Zuschlag wird dann auf die Hälfte der Heizkostenersparnis begrenzt.
5.2.2
Ist für die Gemeinde ein Mietspiegel nach § 558c BGB oder ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB oder eine Mieterdatenbank nach § 558e BGB vorhanden, so gilt als Höchstmiete der darin für die entsprechende Wohnung ausgewiesene Wert beziehungsweise mittlere Wert abzüglich 15 Prozent. Wird darin nach Wohnlagen differenziert, ist höchstens von mittleren Wohnlagen auszugehen. Ist eine Zuordnung der Wohnung zu einer Baualtersklasse noch nicht möglich, gilt für die geförderte Wohnung die jüngste ausgewiesene Baualtersklasse. Besondere Ausstattungsstandards, die über die Anforderungen nach Nr. 4 hinausgehen, sind nicht zu berücksichtigen.
5.2.3
Besteht für die Gemeinde ein Konzept zur sozialen Wohnraumversorgung oder zur Stadtentwicklung und sind in dem Konzept Miethöhen für entsprechende Wohnungen enthalten, die unter den Beträgen nach Nr. 5.2.1 und Nr. 5.2.2 liegen, sind höchstens diese Beträge in der Förderzusage festzulegen.
5.2.4
Die Miethöhe bezogen auf den m 2 Wohnfläche und Monat ist von der Bauherrschaft mit der Anmeldung des Bauvorhabens bei dem für die Wohnraumförderung zuständigen Ministerium verbindlich zu erklären. Sie wird als Einstiegsmiete in der Förderzusage festgelegt. Dabei kann eine entsprechend geringere Miete je m 2 Wohnfläche und Monat festgelegt werden, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich größer ist als die förderfähige Wohnfläche (mehr als 5 m 2).
5.2.5
Vermieter können von den Mietern die Zustimmung zur Anpassung der Einstiegsmiete unter Beachtung der Vorschriften des BGB nur entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland verlangen, allerdings nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich 15 Prozent hinaus. Bei Bauvorhaben in Passivhausbauweise ist Satz 2 in Ziffer 5.2.1 entsprechend anzuwenden. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete ist § 557b BGB zu beachten.
5.2.6
Im Falle einer Wiedervermietung darf höchstens eine Miete vereinbart werden, wie sie sich aufgrund der Fortschreibung der Einstiegsmiete nach Nr. 5.2.5 ergibt.
5.2.7
Der Verfügungsberechtigte ist verpflichtet, die Mieter im Mietvertrag auf die Förderung und die Dauer der Mietpreisbindung hinzuweisen und die Mietverträge nur mit unbestimmter Laufzeit abzuschließen. In der Förderzusage ist vorzusehen, dass sich der Mieter wegen der einzuhaltenden Miethöhe gegenüber dem Vermieter auf die Mietpreisbindung berufen kann.
5.2.8
Unzulässig ist die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung. Maklerprovisionen dürfen nicht zu Lasten des Mieters gehen. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung (§ 551 BGB) des Mieters ist zulässig. Weiterhin ist bei Wohnungen im Eigentum von Genossenschaften eine Vereinbarung zulässig, wonach der Mieter sich verpflichtet, an Stelle der Sicherheitsleistung mit der Überlassung der Wohnung Geschäftsanteile bis zur Höhe einer Sicherheitsleistung im Sinne von § 551 BGB zu erwerben. Die Überlassung der Wohnung darf nicht von den Einzahlungen auf darüber hinausgehende Geschäftsanteile abhängig gemacht werden.
5.2.9
Für Gebäude, die einen Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m 2a) aufweisen, sieht die Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 a) eine Ausnahme vor. Die Kosten der Versorgung mit Wärme können in diesen Fällen unabhängig vom Verbrauch nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder einem anderen geeigneten Maßstab verteilt werden.

5.3 Wohnungen mit Betreuungsangebot für ältere Menschen

Werden Wohnungen für ältere Menschen mit Betreuungsangebot gefördert, kann zusätzlich zum Mietvertrag ein Vertrag über Betreuungsleistungen geschlossen werden. Das Entgelt für laufende Betreuungsleistungen (Grundversorgung) darf dabei 20 Prozent der Netto-Kaltmiete nicht überschreiten. Der Betreuungsvertrag ist gesondert neben dem Mietvertrag abzuschließen. Eine Kopplung von Miet- und Betreuungsvertrag ist nicht zulässig.

5.4 Mittelbare Belegung; sonstige Gegenleistung

Die WIBank kann im Einvernehmen mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium die mittelbare Belegung der Förderwohnungen nach § 22 HWoFG zulassen. Für die freigestellten Förderwohnungen ist entsprechender Ersatzwohnraum bereitzustellen. Dazu werden gesonderte Verfahrensregelungen getroffen.
Sonstige Gegenleistungen, die die Mietpreis- und Belegungsbindung ersetzen sollen, sind von der WIBank mit dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium und mit der örtlich zuständigen Gemeinde vorher abzustimmen. Die Bauherrschaft soll bereits bei der Anmeldung von Bauvorhaben auf die beabsichtigte Ersetzung der Mietpreis- und Belegungsbindungen hinweisen.

6. Darlehensförderung

6.1 Art und Höhe der Förderung

Die Förderung besteht aus einem zinsgünstigen Baudarlehen. Das Darlehen wird ab Auszahlung bis zum Ende der erstmals begründeten Belegungs- und Mietpreisbindung zu einem Festzins von 0,6 Prozent gewährt. Die Tilgung beträgt 1 Prozent (im Übrigen siehe Nr. 8.3).
Sofern es die wohnungswirtschaftlichen Verhältnisse erfordern, kann mit Zustimmung des für das Wohnungswesen zuständigen Ministeriums zwischen Verfügungsberechtigten und WIBank einvernehmlich auch eine Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie der in dieser Zeit zu zahlende Zinssatz vereinbart werden. Nach Beendigung der Belegungs- und Mietpreisbindung soll die dann für entsprechende Kapitalmarktmittel marktübliche Verzinsung verlangt werden. Die Zins- und Tilgungsleistungen sind in gleichbleibenden halbjährlichen Leistungsraten zu zahlen. Die Tilgungsverrechnung erfolgt halbjährlich.
Die Darlehenshöhe ist von den Baukosten unabhängig und pauschaliert. Folgende pauschalierte Darlehensbeträge je m 2 Wohnfläche differenziert nach den örtlichen Bodenpreisen werden bereitgestellt:
Grundstückswert je m 2 Boden einschl. Erschließungskosten und Kosten der Herrichtung des Grundstücks
Darlehen je m 2 Wohnfläche Grundbetrag
Bis 150 Euro
900 Euro
150 Euro bis unter 200 Euro
1.000 Euro
200 Euro bis unter 250 Euro
1.100 Euro
250 Euro bis unter 300 Euro
1.200 Euro
300 Euro bis unter 350 Euro
1.300 Euro
350 Euro bis unter 400 Euro
1.400 Euro
400 Euro bis unter 450 Euro
1.500 Euro
Ab 450 Euro
1.600 Euro
Zuschläge je m 2 förderfähiger Wohnfläche:
Rollstuhlgerechte Wohnung (DIN 18040 Teil 2): 150 Euro
Barrierefreie Wohnung (DIN 18040 Teil 2 ohne „R”-Anforderungen): 50 Euro
Passivhaus: 150 Euro
Förderungsfähig ist die tatsächliche Wohnfläche, höchstens jedoch die Regelwohnfläche nach Nr. 4.2.1. Wird in Verbindung mit der Baumaßnahme ein Gemeinschaftsraum errichtet, kann das Gesamtdarlehen um 500 Euro je m 2 der Fläche des Gemeinschaftsraumes erhöht werden.
Bei Maßnahmen nach § 4 Abs. 4 Nr. 2 bis 4 HWoFG (Beseitigung von Schäden, Nutzungsänderung, Erweiterung, Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse) ist das Gesamtdarlehen auf 70 Prozent der durch die baulichen Maßnahmen verursachten Kosten begrenzt.

6.2 Vermeidung von Fehlförderung

Fehlförderung wird durch die intensive Einbindung der örtlich zuständigen Gemeinde, die Prüfung, ob Leistung und Gegenleistung in einem angemessenen Verhältnis stehen, die pauschalierten Förderbeträge, die Verbilligung der örtlichen Vergleichsmiete um mindestens 15 vom Hundert und durch die Begrenzung der Bindungsdauer auf 20 Jahre vermieden.

7. Zusatzförderung: Finanzierungszuschuss

Das Land gewährt in Verbindung mit dem Darlehen nach Nr. 6 mit Blick auf die aktuellen Zinskonditionen für Kapitalmarktmittel nach Maßgabe des Haushaltsgesetzes einen Finanzierungszuschuss in Höhe von 10 Prozent des bewilligten Förderdarlehens.
Bei Bauprojekten, für die bereits eine Förderung in Form eines Darlehens nach Nr. 6 bewilligt wurde, wird kein Finanzierungszuschuss für das Förderdarlehen gewährt. Der Finanzierungszuschuss ist mit dem Darlehen nach Nr. 8.1 zu beantragen Die Höhe des Finanzierungszuschusses wird mit der Förderzusage nach Nr. 8.2 mitgeteilt.
Der Finanzierungszuschuss wird mit der letzten Rate des Förderdarlehens in einer Summe ausbezahlt. Er dient nicht der Reduzierung des Eigenanteils von mindestens 15 Prozent der Gesamtkosten. Der Darlehensauslauf soll zudem, unter Berücksichtigung des Finanzierungszuschusses, 85 Prozent der Gesamtkosten nicht überschreiten.
Im Falle einer freiwilligen vorzeitigen und vollständigen Rückzahlung des Förderdarlehens vor Ablauf der Mietpreis- und Belegungsbindung ist der Finanzierungszuschuss vollständig zurückzuzahlen. Das gleiche gilt bei einer Rückforderung des Baudarlehens (Nr. 8.7).
Der Finanzierungszuschuss wird im Rahmen einer Projektförderung in Form einer Festbetragsfinanzierung gewährt. Die WIBank ist berechtigt, für die Erteilung der Förderzusage neben dem Bearbeitungsentgelt nach Nr. 8.3 ein einmaliges Bearbeitungsentgelt in Höhe von 0,5 Prozent des Zuschussbetrages zu erheben.

8. Verfahren

8.1 Antragsverfahren

Bauvorhaben, die gefördert werden sollen, sind rechtzeitig mit einer verbindlichen Erklärung über die beabsichtigte Miethöhe je m 2 Wohnfläche bei der zuständigen Wohnraumförderungsstelle anzumelden; zuständig ist in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern der Magistrat, im Übrigen der Kreisausschuss des Landkreises, in dessen Gebiet die Maßnahme errichtet werden soll. Das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat/Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten und gegebenenfalls unter Berücksichtigung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte oder Konzepten zur Stadtentwicklung sowie im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Bauprogramm.
Nach Bestätigung über die Aufnahme in ein Bauprogramm hat die Bauherrschaft umgehend einen förmlichen Förderungsantrag mit allen erforderlichen Unterlagen beim zuständigen Magistrat/Kreisausschuss beziehungsweise bei der WIBank einzureichen. Die Anträge können der WIBank nur mit ihrer Zustimmung und in Abstimmung mit dem Magistrat/Kreisausschuss direkt vorgelegt werden.
Wird der Antrag beim Magistrat/Kreisausschuss eingereicht und werden die Fördervoraussetzungen erfüllt, leitet er unverzüglich den vollständigen Förderungsantrag an die WIBAnk weiter.
Unvollständige oder verspätet eingereichte Anträge sowie Anträge, die die Förderungsvoraussetzungen nicht erfüllen, sind zurückzugeben. Wird in diesen Fällen ein rechtsbehelfsfähiger Bescheid beantragt, ist der Antrag mit einer entsprechenden Begründung an die WIBank weiterzuleiten. Die Bescheide sind zu begründen und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen.
Antragsteller, die aus Mangel an Förderungsmitteln nicht in ein Bauprogramm aufgenommen werden können, sind hierüber vom Magistrat/Kreisausschuss schriftlich zu informieren und gegebenenfalls auf Nachfolgeprogramme zu verweisen.
In den Fällen, in denen nach Vorprüfung durch den Magistrat/Kreisausschuss die Förderungsfähigkeit festgestellt wurde, ist der Antrag zur Bewilligung an die WIBank weiterzuleiten. Im Falle der Ablehnung eines Antrages durch die WIBank ist von ihr das Einvernehmen mit dem örtlich zuständigen Magistrat/Kreisausschuss einzuholen. Sofern kein Einvernehmen erzielt wird, ist das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium zu beteiligen.

8.2 Förderzusage

Die WIBank erteilt die Förderzusage durch Verwaltungsakt. Er enthält die Zweckbestimmung, die Einsatzart und Höhe der Förderung, die Dauer der Gewährung, Verzinsung und Tilgung der Förderungsmittel, die Einhaltung der Bindungen, die Höhe der Vertragsstrafen im Fall der Nichteinhaltung der zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnungen erforderlichen Umstände und Bedingungen bis zum Ende der Bindungsdauer sowie die Rechtsfolgen eines Eigentumswechsels an dem geförderten Objekt.

8.3 Bearbeitungsentgelt

Die WIBank ist berechtigt, für die Erteilung der Förderzusage ein einmaliges Bearbeitungsentgelt in Höhe von 1 Prozent des Darlehensbetrages zu erheben.

8.4 Sicherung des Baudarlehens

Der Antragsteller hat sich für das Baudarlehen als Schuldner zu verpflichten. Die WIBank kann verlangen, dass sich der Ehegatte und/oder eine oder mehrere geeignete Personen mit verpflichten.
Das Baudarlehen ist jeweils aufgrund eines von allen Schuldnern abzugebenden selbständigen Schuldversprechens nach § 780 BGB durch eine Grundschuld an dem geförderten Bauobjekt sowie etwaigen weiteren von der WIBank bezeichneten Pfandobjekten in der Regel nachrangig zu sichern. Der Darlehensauslauf soll 85 Prozent der Gesamtkosten nicht überschreiten. Die Schuldner haben sich für das Förderdarlehen der sofortigen Zwangsvollstreckung nach § 794 Zivilprozessordnung (ZPO) zu unterwerfen; vom Eigentümer/Erbbauberechtigten ist darüber hinaus die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 800 ZPO zu verlangen. Außerdem sind die Rückgewährsansprüche in Bezug auf vor- und gleichrangige Grundschulden abzutreten; die Grundschuldgläubiger haben eine Einmalvalutierungserklärung nach einem vorgegebenen Muster der WIBank abzugeben.

8.5 Auszahlung des Darlehens

Das Baudarlehen wird in der Regel in folgenden Raten ausgezahlt:
25 Prozent der Darlehenssumme nach Fertigstellung der Kellerdecke;
25 Prozent der Darlehenssumme nach Fertigstellung des Rohbaus gegen Nachweis der Brand-, Sturm- und Leitungswasserversicherung;
40 Prozent der Darlehenssumme nach Bezugsfertigstellung;
die restlichen 10 Prozent der Darlehenssumme nach Gesamtfertigstellung einschließlich Außenputz und Außenanlagen.
Bei nicht unterkellerten Gebäuden sind Abweichungen möglich. Die Auszahlungsanträge sind an die WIBank zu richten. Den Anträgen sind die geforderten Nachweise beizufügen.

8.6 Schlussabrechnung

Die Schlussabrechnung ist der WIBank in Form einer Kostenaufstellung auf einem Formblatt spätestens innerhalb von neun Monaten nach Bezugsfertigkeit vorzulegen. Auf Verlangen sind der WIBank weitere Unterlagen vorzulegen.
Die WIBank prüft die Schlussabrechnung und stellt fest, ob die Gebäude technisch und wirtschaftlich der Förderzusage und dem Antrag auf Gewährung von Förderungsmitteln entsprechend erstellt wurden und zweckentsprechend genutzt werden.
Falls die Schlussabrechnung nicht fristgerecht vorgelegt wird, kann für die Zeit des Verzugs eine Verzinsung von jährlich 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gefordert oder das Darlehen gekündigt werden.
Zuviel gezahlte Darlehensbeträge, die zurückgefordert werden, sind ab Auszählung mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jährlich zu verzinsen.

8.7 Rückforderung des Baudarlehens, Verzinsung und Vertragsstrafe

Verstößt der Antragsteller gegen die Förderzusage oder wird ein Zwangsvollstreckungs-, Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet, kann
die weitere Auszahlung des Darlehens unterbleiben,
ein ausgezahltes Darlehen zurückgefordert und ab dem Zeitpunkt des Verstoßes rückwirkend mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz jährlich verzinst werden,
eine in der schuldrechtlichen Vereinbarung vorgesehene Vertragsstrafe erhoben werden.

9. Schlussbestimmungen

9.1 Kein Rechtsanspruch

Ein Rechtsanspruch auf eine Förderzusage besteht nicht.

9.2 Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse

Die Förderung nach diesen Richtlinien ist eine Ausgleichsleistung für die Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse bei der Wohnraumversorgung gering verdienender Haushalte und keine staatliche Beihilfe im Sinne des EU-Beihilferechtes. Die Förderung nach diesen Richtlinien erfüllt die vier sogenannten „Altmarkkriterien” des Europäischen Gerichtshofs (EuGH):
1.
Das begünstigte Unternehmen muss tatsächlich mit der Erfüllung gemeinwirtschaftlicher Verpflichtungen betraut sein, und diese Verpflichtungen müssen klar definiert sein. Die Verpflichtungen nach diesen Richtlinien werden durch die Förderzusage konkret definiert und die tatsächliche Erfüllung wird durch die WIBank und die Städte und Gemeinden überwacht. Bei Nichterfüllung sind Sanktionen vorgesehen.
2.
Die Parameter, anhand deren der Ausgleich berechnet wird, müssen zuvor objektiv und transparent aufgestellt werden. Die Höhe der Förderung und die Konditionen sind objektiv und in diesen Richtlinientransparent festgelegt. Sie gelten für alle Empfänger gleichermaßen.
3.
Der Ausgleich darf nicht über das hinausgehen, was erforderlich ist, um die Kosten der Erfüllung der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen unter Berücksichtigung der dabei erzielten Einnahmen und eines angemessenen Gewinns aus der Erfüllung dieser Verpflichtungen ganz oderteilweise zu decken. Diese Anforderungen sind bei den in Nr. 6.1 genannten Darlehenskonditionen geprüft und erfüllt. Die Zinsverbilligung des Darlehens schafft einen angemessenen Ausgleich für die Höhe der Mietverbilligung gegenüber der Marktmiete und die Begrenzung der Vermietung an benachteiligte wohnungssuchende Haushalte.
4.
Die Wahl eines Unternehmens, das mit der Erfüllung gemeinwirtschaftlicher Verpflichtungen betraut werden soll, erfolgt im konkreten Fall im Rahmen eines Verfahrens zur Vergabe öffentlicher Aufträge, das die Auswahl desjenigen Bewerbers ermöglicht, der diese Dienste zu den geringsten Kosteh für die Allgemeinheit erbringen kann. Mit dem HWoFG und diesen Richtlinien ist ein Verfahren zur Vergabe öffentlicher Aufträge festgelegt, das die Dienstleistungen nach diesen Richtlinien zu den geringsten Kostenfür die Allgemeinheit erbringen kann. Die jährlichen Bauprogramme nach diesen Richtlinien werden jeweils öffentlich bekannt gemacht. Pressemitteilungen und Veröffentlichungen im Staatsanzeiger für das Land Hessen ergänzen die Bekanntmachungen. Es steht jeder natürlichen und juristischen Person, auch mit Sitz außerhalb der Bundesrepublik Deutschland, offen, sich für die Erbringung einer Dienstleistung nach diesen Richtlinien zu bewerben.

9.3 Anwendung haushaltsrechtlicher Vorschriften

Für die Bewilligung, Auszahlung und Abrechnung der Zuwendung sowie für den Nachweis und die Prüfung der Verwendung und die gegebenenfalls erforderliche Aufhebung des Zuwendungsbescheides und die Rückforderung der gewährten Zuwendung gelten die VV zu § 44 BHO sowie §§ 48 bis 49a Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG), soweit nicht in diesen Förderrichtlinien Abweichungen zugelassen worden sind.
Hierbei sind insbesondere die Allgemeinen Nebenbestimmungen für Zuwendungen zur Projektförderung (ANBest-P) Anlage 2 zu den VV zu § 44 LHO, die Allgemeinen Nebenbestimmungen für Zuwendungen zur Projektförderung an Gebietskörperschaften und Zusammenschlüsse von Gebietskörperschaften (ANBest-Gk), Anlage 3 zu den VV zu § 44 LHO zu beachten.

9.4 Ausschreibung und Vergabe

Abweichend von Nr. 3 der Anlage 2 zu Nr. 5.1 der Verwaltungsvorschriften zu § 44 LHO besteht bei der Ausschreibung und Vergabe keine Verpflichtung zur Anwendung der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) sowie der Verdingungsordnung für Leistungen (VOL); deren Anwendung wird jedoch empfohlen.

9.5 Prüfungsrecht

Die WIBank und der Hessische Rechnungshof sind berechtigt, die Verwendung der gewährten Darlehen durch Einsichtnahme in Bücher, Belege und sonstige Geschäftsunterlagen sowie durch örtliche Erhebungen zu prüfen oder durch Beauftragte prüfen zu lassen. Der Antragsteller hat auf Verlangen Auskunft zu erteilen, Einsicht zu gewähren und die Unterlagen vorzulegen.

9.6 Subventionserhebliche Angaben

Das Hessische Subventionsgesetz vom 18. Mai 1977 (GVBL. I S. 199) in Verbindung mit dem Subventionsgesetz vom 29. Juli 1976 (BGBl. I S. 2037) ist zu beachten. Die für die Festsetzung und Belassung der Darlehen maßgeblichen Angaben im Antrag sowie Tatsachen, von denen die Bewilligung, Gewährung, Rückforderung, Weitergewährung oder das Belassen der Zuwendung abhängig sind, sind subventionserheblich im Sinne von § 264 des Strafgesetzbuches. Subventionserhebliche Tatsachen, die sich im Laufe der Abwicklung des Vorhabens ändern, sind der WIBank mitzuteilen.

9.7 Kumulierungsverbot

Für geförderte Maßnahmen dürfen keine anderen Wohnungsbau- oder Förderungsmittel des Bundes oder des Landes in Anspruch genommen werden.
Zulässig ist die gleichzeitige Inanspruchnahme von Mitteln der Denkmalpflege, der Städtebauförderungsprogramme, des Dorferneuerungsprogramms und des Landesprogramms „Energieeffizienz im Mietwohnungsbau”. Ebenfalls zulässig ist die gleichzeitige Inanspruchnahme von Darlehen der Kfw.

9.8 Ausnahmen

Das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium kann Ausnahmen von diesen Richtlinien zulassen.

9.9 Inkrafttreten/Geltungsbereich

Diese Richtlinien treten mit der Veröffentlichung im Staatsanzeiger für das Land Hessen in Kraft und treten mit Ablauf des 31. Juli 2018 außer Kraft. Sie ergehen im Einvernehmen mit dem Hessischen Ministerium der Finanzen.

Ansprechpartner

zuständige Wohnungsbauförderstelle Hessen
Die Anschriften der zuständigen Wohnungsbauförderstellen können im Internet abgerufen werden.
Internet

Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank)
Hauptsitz Offenbach am Main
Strahlenbergerstraße 11
63067 Offenbach am Main
Hotline (06 11) 7 74-73 33
Tel. (0 69) 91 32-03
Fax (0 69) 91 32-46 36
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