Richtlinie
Neufassung der Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen – Mietwohnraumförderung –
Vom 13. Oktober 2014
Der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr erlässt zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) in der jeweils geltenden Fassung sowie unter Berücksichtigung des Beschlusses der Europäischen Kommission vom 20. Dezember 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse betraut sind (Freistellungsbeschluss) folgende Richtlinien:
1. Zweck und Gegenstand der Förderung
Zweck der Förderung ist der Neubau von Wohnraum in Gebieten mit besonderem Entwicklungsbedarf der Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven zugunsten des unter Nummer 5 genannten Personenkreises.
Gebiete mit besonderem Entwicklungsbedarf sind insbesondere Innenstadt oder innenstadtnahe Lagen, Baulücken, Stadtumbau-, Sanierungs- und Entwicklungsgebiete, Gebiete der Programme Wohnen in Nachbarschaften/Die Soziale Stadt, Gewerbe- oder ggf. Industriebrachen.
Die Förderung soll zur Erhaltung bzw. Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen in den Stadtquartieren beitragen. Insbesondere soll eine Mischung von Wohnraum für Haushalte mit geringen, mittleren und höheren Einkommen in den Gebieten erreicht werden.
Mietwohnraum wird nur gefördert, wenn er in Gebäuden mit mehr als zwei geförderten Mietwohnungen und in mehr als zwei geförderten Mietreihenhäusern neu geschaffen wird.
2. Rechtsanspruch/Kumulierung
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Förderungsmitteln besteht auch bei Vorliegen aller Förderungsvoraussetzungen nicht, und zwar auch dann nicht, wenn die Förderungsstelle einen Bescheid über die grundsätzliche Einbeziehung erteilt oder einem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat (Nummern 10.2 und 11).
Die Förderung des Baus von Mietwohnraum nach diesen Richtlinien schließt die gleichzeitige Förderung mit anderen (auch bremischen) Mitteln im Sinne des WoFG nicht aus. Darlehen aus Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sollen soweit möglich in Anspruch genommen werden.
3. Förderungsstelle
Förderungsstelle für die Freie Hansestadt Bremen ist die Bremer Aufbau-Bank GmbH, Wachtstraße 27–29, 28195 Bremen, Postanschrift: Kontorhaus am Markt, Langenstraße 2–4, 28195 Bremen. Die Anschrift der Außenstelle Bremerhaven lautet: Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Straße 42, 27576 Bremerhaven.
4. Förderung
4.1 Art und Höhe der Förderung
Die Förderung erfolgt aufgrund eines öffentlich-rechtlichen Förderungsvertrages durch ein zinsverbilligtes Darlehen (Förderdarlehen) in Höhe von bis zu 60.000 EUR je Wohneinheit, höchstens jedoch bis zu 80 v.H. der Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und Gebäudes, Baunebenkosten). Das Darlehen wird auf volle 50 EUR pro Wohneinheit gerundet.
Die Höhe der Baukosten soll bei der Anmeldung durch eine Kostenschätzung oder Kostenermittlung nachgewiesen werden. Nach Durchführung der Baumaßnahme ist ein Kostennachweis durch Vorlage der Schlussrechnung zu erbringen. Ergibt sich unter Berücksichtigung der Eigenleistung (Nummer 6) und der Fremdmittel eine Überfinanzierung, wird das Förderdarlehen entsprechend gekürzt. Der Darlehensbetrag wird dabei auf volle 50 EUR pro Wohnung gerundet.
4.2 Verzinsung, Tilgung, Verwaltungskosten
Das Darlehen ist ab dem Tag der Auszahlung zu verzinsen.
Der Zinssatz des Förderdarlehens wird für die ersten 10 Jahre der Laufzeit um bis zu 4 v.H. p.a. gegenüber dem von der Förderungsstelle zu zahlenden Refinanzierungszinssatz verbilligt, höchstens jedoch in Höhe des tatsächlichen Zinssatzes. Der Zinssatz wird nach dem ersten Abruf der Refinanzierungsmittel festgesetzt. Ab dem 11. bis zum 20. Jahr beträgt die Zinsverbilligung bis zu 2 v.H. p.a. Ab dem 21. Jahr ist das Darlehen mit dem dann marktüblichen Zinssatz, mindestens aber mit 6 v.H. p.a. zu verzinsen.
Nach Ablauf eines tilgungsfreien Jahres, das mit der ersten Auszahlung des Darlehens beginnt, ist das Darlehen entsprechend der vereinbarten Laufzeit zunächst mit mindestens 1 v.H. p.a., ab dem 11. Jahr mit mindestens 2 v.H. p.a. und ab dem 21. Jahr mit mindestens 3 v.H. p.a. jeweils zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen. Sollte das Darlehen zum vorgesehenen Tilgungsbeginn noch nicht voll ausgezahlt sein, wird der Tilgungsbeginn auf den nächsten Monatsersten nach Vollauszahlung verlegt.
An Verwaltungskosten werden einmalig zu Beginn der Förderung 1 v.H. und dann laufend jährlich 0,375 v.H. vom Nominalbetrag erhoben.
Die Leistungsraten sind monatlich nachträglich jeweils zum Monatsletzten zu erbringen.
Ab dem 4. Monat nach der ersten Auszahlung des Darlehens wird auf die noch nicht ausgezahlte Darlehensvaluta eine Bereitstellungsprovision von 3 v.H. p.a. berechnet.
Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsvereinbarung zurückgezahlt, kann die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden.
5. Berechtigter Personenkreis
5.1 Einkommensgrenzen
Die Wohnungen sind ab Bezugsfertigkeit an Wohnungssuchende zu vermieten, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen des § 9 Absatz 2 WoFG in Verbindung mit § 2 der Einkommensgrenzenverordnung vom 18. Mai 2009 (Brem.GBl. S. 189) in der jeweils geltenden Fassung um nicht mehr als 60 v.H. überschreitet.
Die Einzelheiten über die Ermittlung des maßgeblichen Jahreseinkommens gemäß den §§ 20 bis 24 WoFG ergeben sich aus dem Einkommensprüfungserlass des Senators für Bau und Umwelt (jetzt: Senator für Umwelt, Bau und Verkehr) vom 20. August 2002 in der jeweils geltenden Fassung, der bei der Förderungsstelle eingesehen werden kann.
5.2 Bevorzugte Zielgruppen
Die Wohnungen sollen vorrangig an Wohnungssuchende vergeben werden, die die Einkommensgrenzen des § 9 Absatz 2 WoFG einhalten.
Die Förderung soll insbesondere der Wohnraumversorgung folgender Zielgruppen dienen:
a) Haushalte mit geringen Einkommen,
b) ältere und behinderte Menschen,
c) Haushalte mit Kindern,
d) junge Menschen und Berufseinsteiger,
e) alternative gemeinschaftliche Wohnformen,
f) Menschen, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind.
Im Rahmen der Förderung kann verlangt werden, dass ein vorab festgelegter Anteil der geförderten Wohnungen zur Wohnraumversorgung von bestimmten Personenkreisen zweckbestimmt wird.
5.3 Wohnberechtigungsnachweis
Die Wohnungssuchenden müssen ihre Wohnberechtigung im Sinne der Nummern 5.1 und 5.2 gegenüber dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages durch Aushändigung einer entsprechenden, bei Bezug der Wohnung noch gültigen Bescheinigung gemäß § 27 Absätze 1–5 WoFG nachweisen (Wohnberechtigungsschein).
Der Wohnberechtigungsschein kann von dem Wohnungssuchenden bei der jeweils zuständigen Wohnungsbehörde beantragt werden. Zuständig sind in Bremen der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr, Referat Wohnungswesen, Contrescarpe 73, 28195 Bremen und in Bremerhaven der Magistrat – Sozialamt –, Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Straße, 27576 Bremerhaven.
6. Anforderungen an den Förderungsnehmer
Der Förderungsnehmer muss geeignet, zuverlässig und leistungsfähig sein. Er soll zur Finanzierung der Gesamtkosten (Nummer 4.1) ein Eigengeld in Höhe von mindestens 15 v.H. dieser Kosten erbringen. Dieses ist in der Regel durch eine entsprechende Bestätigung des finanzierenden Kreditinstitutes nachzuweisen.
Der Förderungsnehmer hat sich zu verpflichten, seinen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern mindestens den gültigen Mindestlohn nach dem Mindestlohngesetz für das Land Bremen (Landesmindestlohngesetz) vom 17. Juli 2012 (Brem.GBl. S. 300) in der jeweils geltenden Fassung zu zahlen, auch wenn nach dem für das Unternehmen des Förderungsnehmers zur Anwendung kommenden Tarifvertrag ein hiervon abweichend niedrigeres Entgelt zu zahlen ist.
7. Anforderungen an den geförderten Wohnraum
7.1 Allgemeines
Die Neuschaffung von Wohnraum wird nur gefördert, wenn dieser den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO) vom 6. Oktober 2009 (Brem.GBl. S. 401) in der jeweils geltenden Fassung entspricht und die Erschließung gesichert ist.
Die geplanten Baumaßnahmen sollen im Einklang mit den kommunalen Stadt- und Quartiersentwicklungszielen der Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven stehen. In diesem Rahmen kommt modellhaften Vorhaben bzw. Pilotprojekten besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben in Gebieten mit besonderem Handlungsbedarf werden bevorzugt.
Nicht gefördert wird Wohnraum,
a) der zur dauernden Unterbringung ungeeignet ist,
b) der wegen seiner Lage oder Grundrissgestaltung keinen ausreichenden Wohnwert hat,
c) der nicht den energetischen Anforderungen unter Nummer 7.3 genügt,
d) der in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich über durchschnittliche Wohnbedürfnisse hinausgeht,
e) mit dessen Bau schon vor der grundsätzlichen Einbeziehung in die Wohnraumförderung begonnen wurde, ohne dass die Förderungsstelle einen vorzeitigen Baubeginn zugelassen hatte.
7.2 Ökologische Anforderungen
Bei der Durchführung von Baumaßnahmen sind die Belange des Umweltschutzes zu beachten. Es sollen nur Materialien zur Verwendung kommen, die hinsichtlich der Gewinnung, Verarbeitung, Funktion und Beseitigung eine hohe Gesundheits- und Umweltverträglichkeit aufweisen.
Baustoffe und die Ausführung von Bau- und sonstigen Leistungen sind umweltfreundlich, wenn bei der Herstellung und Verwendung der Baustoffe und bei der Ausführung der Leistungen weniger Ressourcen verbraucht und die belebte und unbelebte Umwelt und die Gesundheit des Menschen weniger belastet werden als bei vergleichbaren Produkten und Ausführungsarten.
Informationen über Produkte mit Umweltzeichen, Zeichenanwender und Vergabekriterien gibt das Umweltbundesamt heraus und können im Internet unter http://www.umweltbundesamt.de oder https://www.blauer-engel.de abgerufen werden.
7.3 Technische Anforderungen im Wärmeschutz und in der Anlagentechnik
Die Inanspruchnahme von Förderdarlehen nach diesen Richtlinien setzt voraus, dass eine Unterschreitung der nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 29. April 2009 (BGBl. I S. 953) in der jeweils geltenden Fassung zulässigen Höchstwerte erreicht wird. Das Energieniveau des Neubauvorhabens soll mindestens dem eines KfW-Effizienzhauses 70 entsprechen.
Bauvorhaben, deren Energiebilanz durch zusätzliche Maßnahmen darüber hinaus verbessert wird, erhalten den Vorzug.
7.4 Wohnungsstandard
Die Wohnungen sollen hinsichtlich Größe und Grundrissgestaltung so errichtet werden, dass sie den Wohnungsbedarf des unter Nummer 5 genannten Personenkreises erfüllen. Sie müssen ferner entsprechend der erteilten Bauerlaubnis und den von der Baugenehmigungsbehörde genehmigten Bauplänen errichtet werden und sollen den heute üblichen Ausstattungsstandard von Neubauwohnungen aufweisen.
Die Wohnungen sollen barrierefrei erreichbar und in ihrer Nutzung behindertenfreundlich sein. Unter Berücksichtigung der Nummer 7.3-1 der Bremischen Liste der eingeführten Technischen Baubestimmungen (BremLTB) vom 22. August 2014 (Brem.ABl. S. 981) in der jeweils geltenden Fassung ist die DIN 18040-2 (Barrierefreie Wohnungen, Planungsgrundlagen T-2, Wohnungen) einzuhalten.
Weitergehende Anforderungen an einzelne Wohnungen für eine uneingeschränkte Rollstuhlnutzung sollen in die Planung einbezogen werden.
7.4.1 Wohnungsgrößen
Für die Berechnung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Die Wohnungen sollen grundsätzlich folgende Wohnungsgrößen nicht überschreiten:
| Anzahl der Personen | Wohnungsgröße in m2 |
| 1 | 50 |
| 2 | 60 |
| 3 | 75 |
| 4 | 85 |
| 5 | 95 |
| 6 | 105 |
| 7 | 115 |
Dabei soll für jede Person eines Haushaltes ein Raum ausreichender Größe vorhanden sein. Einraumwohnungen werden nicht gefördert.
Eine Überschreitung der Flächengrenzen ist zulässig, soweit zur Berücksichtigung besonderer persönlicher Bedürfnisse des künftigen Mieters im Einzelfall (z.B. Alleinerziehende oder Menschen mit Behinderung) zusätzliche Wohnfläche erforderlich ist.
Ein Einbettkinderzimmer darf in der Regel nicht kleiner sein als 12 m2 bzw. bei Vorhandensein weiterer Kinderzimmer 10 m2. Die Vier-Personen-Wohnung soll mit zwei getrennten Kinderzimmern versehen sein. Ein Zweibettkinderzimmer darf in der Regel nicht kleiner sein als 14 m2. Ausnahmen von den vorstehenden Mindestflächen für Kinderzimmer können zugelassen werden, wenn entsprechende Spielfläche an geeigneter Stelle (z.B. Diele) nachgewiesen wird.
7.4.2 Gebäudeplanung
Die Planung von Gebäuden soll eine wirtschaftliche Baudurchführung ermöglichen, die sich aber nicht nachteilig auf den Wohnwert auswirken darf. Dabei sind wirtschaftliche Hausformen und Grundrisse zu wählen. Kostensenkende Bauausführungen sollen nicht zu Lasten eines wirtschaftlichen Energie- und Wasserverbrauchs erfolgen.
7.4.3 Aufenthaltsräume und andere Räume
Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und unmittelbar ins Freie führende Fenster haben, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen. Wohn- und Kinderzimmer ausschließlich mit Nordfenstern sind unzulässig, es sei denn andere Lösungen sind planerisch nicht möglich.
In den Entwürfen sind die Grundflächen der einzelnen Räume, die mögliche Möblierung und die Installationen bei Küche und Bad einzutragen. Nachstehende Räume und Flächen sind zu berücksichtigen, wenn nicht besondere Grundrissformen eine Abweichung rechtfertigen:
a) Windfänge
Bei jeder Wohnung mit Zugang zum Freien, z.B. Außenganghäuser, soll ein Windfang am Wohnungs- bzw. Hauseingang vorgesehen werden.
b) Platz für Waschmaschinen, Trockenräume
Zu jeder Wohnung ist der Platz für Wasch- und Trockenmöglichkeiten nachzuweisen.
c) Abstellfläche für Fahrräder, Kinderwagen, Rollatoren und Rollstühle
Die Abstellflächen für Kinderwagen, Rollatoren und Rollstühle sind in ausreichender Größe und gut zugänglich in der Nähe zum Hauseingang nachzuweisen.
d) Bäder und Toilettenräume
Sanitärräume sollen barrierefrei ausgeführt werden. Bei Vier-Personen-Wohnungen sollte neben dem Bad ein räumlich getrenntes WC vorgesehen werden. Ab Fünf-Personen-Wohnungen sind ein WC im Bad und ein räumlich getrenntes WC mit einem zweiten Waschtisch zu schaffen.
e) Abstellräume
Entsprechend der Wohnungsgröße ist ausreichend Abstellfläche innerhalb und außerhalb der Wohnung einzuplanen.
f) Freiraumbezug
Alle Wohnungen sollen direkten Bezug zum Freiraum haben. Die Außengestaltung des Grundstückes soll barrierefrei erfolgen. Bei der Planung und Durchführung der Außenanlagen ist die vorhandene Vegetation möglichst zu erhalten.
g) Anlagen zur Müllbeseitigung
Der Platz für bewegliche Abfallbehälter ist barrierefrei zugänglich an geeigneter nicht störender Stelle zu schaffen.
8. Zweckbestimmung des geförderten Wohnraumes
8.1 Dauer der Zweckbestimmung
Der Zweckbestimmungszeitraum beträgt 20 Jahre. Die Zweckbestimmung beginnt mit der Bezugsfertigkeit aller Wohnungen eines Mietobjektes. Die Zweckbestimmungsdauer verkürzt sich auch dann nicht, wenn der Förderungsnehmer das Förderdarlehen außerplanmäßig freiwillig oder aufgrund einer von ihm zu vertretenden Kündigung vollständig zurückzahlt.
Die Bezugsfertigkeit im Sinne von § 13 Absatz 4 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2404) in der jeweils geltenden Fassung ist vom Förderungsnehmer nachzuweisen.
8.2 Inhalt der Zweckbestimmung
Die Zweckbestimmung beinhaltet im Wesentlichen die Belegungs- und Mietbindungen der geförderten Mietwohnungen/Mietreihenhäuser.
Während der 20-jährigen Zweckbestimmung ist die Aufhebung der Eigenschaft als Mietwohnung durch das Geltendmachen von Eigenbedarf und die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum und deren Einzelverkauf – mit Ausnahme des Verkaufes der Mietwohnungen/Mietreihenhäuser an wohnende Mieter zum Zwecke der Selbstnutzung – ausgeschlossen.
Der Förderungsnehmer hat sich im Förderungsvertrag zu verpflichten, eine beabsichtigte Umwandlung der Mietwohnungen zum Zwecke des Verkaufes der Wohnungen an wohnende Mieter zur Selbstnutzung der Förderungsstelle unaufgefordert unverzüglich schriftlich aufzugeben und sie nicht ohne Zustimmung der Förderungsstelle vorzunehmen.
8.2.1 Belegungsbindung
Der Förderungsnehmer darf eine Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung einen Wohnberechtigungsschein der zuständigen Wohnungsbehörde (Nummer 5.3) übergibt und wenn die in dieser Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird.
Der Förderungsnehmer hat der Wohnungsbehörde durch Übersendung einer Mieterliste, den Meldebescheinigungen über den Bezug der alleinigen Wohnung und der Wohnberechtigungsscheine mitzuteilen, an wen die Wohnungen vermietet worden sind. Endet ein Mietverhältnis vor Ablauf der zwanzigjährigen Zweckbestimmung, hat er das Datum des Auslaufens des Mietverhältnisses und des Freiwerdens der Wohnung mitzuteilen. Der Förderungsnehmer muss die Wohnung unverzüglich wieder an einen berechtigten Wohnungssuchenden vermieten und der Wohnungsbehörde den Wohnberechtigungsschein übersenden.
Freistellungen von der Belegungsbindung können von der Wohnungsbehörde nur unter den Voraussetzungen des § 30 WoFG erteilt werden. Näheres regelt der Erlass zur Freistellung von den Belegungsbindungen des Senators für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa (jetzt: Senator für Umwelt, Bau und Verkehr) vom 16. Juli 2009 in der jeweils geltenden Fassung.
Die Belegungsbindung wird von der in Nummer 5.3 genannten Wohnungsbehörde überwacht. Für die unter Nummer 5.2 Buchstabe f genannte Personengruppe gelten abweichend von den Absätzen 2 und 4 besondere Regelungen unter Einbeziehung der Senatorin für Soziales, Kinder, Jugend und Frauen [*] in der Stadtgemeinde Bremen oder des Magistrats – Sozialamt – in der Stadtgemeinde Bremerhaven.
8.2.2 Mietbindung
Ab Bezugsfertigkeit der Mietwohnungen darf höchstens eine Miete von 6,10 EUR je m2 Wohnfläche monatlich (netto/kalt) erhoben werden. Für Bauvorhaben mit einem besseren energetischen Standard (mindestens KfW 55-Standard) darf eine Miete von 6,50 EUR je m2 Wohnfläche monatlich (netto/kalt) erhoben werden.
Während des 20-jährigen Zweckbestimmungszeitraumes darf die Miete im Rahmen des § 558 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 5. August 2014 (Brem.GBl. S. 388) erhöht werden, höchstens aber um die Hälfte der vorgesehenen Spanne und höchstens bis zu einem Betrag, der um 10 v.H. unterhalb der Vergleichsmiete liegt. Andere Mieterhöhungen – auch modernisierungsbedingte – sind während der o.g. Zweckbestimmung unzulässig.
Neben der vorgenannten Miete dürfen nur Betriebskosten nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 BGB sowie ggf. die Pauschale für Schönheitsreparaturen nach § 28 Absatz 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) in den jeweils geltenden Fassungen erhoben werden.
Die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung – insbesondere Maklergebühren – ist nicht zulässig.
Der Förderungsnehmer hat die Mietbindungen einzuhalten. Im Mietvertrag ist der Anspruch des Mieters zu begründen, dass er sich gegenüber dem Förderungsnehmer auf die Einhaltung der vorgenannten Mietbindung berufen kann. Der Förderungsnehmer wird im Förderungsvertrag dahingehend verpflichtet.
Der Förderungsnehmer darf mit den Mietern nur unbefristete Mietverträge abschließen, es sei denn die Förderungsstelle hat ausdrücklich anderen Mietverträgen zugestimmt. Staffelmietverträge sind nicht zulässig.
8.3 Sicherung der Zweckbestimmung
Zur Sicherung der Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums kann in Einzelfällen vom Förderungsnehmer gefordert werden, dass er zugunsten der zuständigen Wohnungsbehörde (Nummer 5.3) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem geförderten Objekt oder ggf. an dem Objekt bestellt, in dem sich die Bestandswohnung (Nummer 9) befindet, und zwar in Abteilung II des jeweiligen Grundbuchs an rangbereitester Stelle unmittelbar nach den in Abteilung III eingetragenen Förderungsmitteln. Der Förderungsnehmer hat für die Bestellung dieser Dienstbarkeit die von der Förderungsstelle vorgegebenen Vordrucke zu verwenden.
Die Wohnungsbehörde wird nach Ablauf der Zweckbestimmung die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen.
9. Mittelbare Belegung des neugeschaffenen Wohnraums
9.1 Allgemeines
Der durch diese Förderung neu geschaffene Wohnraum kann auch gefördert werden, wenn die Belegungs- und Mietbindung nicht an diesem, sondern an Ersatzwohnungen (Bestandswohnungen) eingeräumt wird.
In diesem Fall ist in dem Förderungsvertrag (Nummer 10.4) zu vereinbaren, wie viele der Mietwohnungen in dem Förderungsobjekt voraussichtlich aufgrund einer mittelbaren Belegungs- und Mietbindung bei Bestandswohnungen gefördert werden sollen.
In einer den Förderungsvertrag ergänzenden Vereinbarung ist bis zur Bezugsfertigkeit des Förderungsobjektes endgültig festzulegen, für welche Mietwohnungen im Förderungsobjekt eine mittelbare Belegungs- und Mietbindung bei welchen Bestandswohnungen erfolgen soll. Sowohl die jeweilige Mietwohnung im Förderungsobjekt als auch die dazugehörige Bestandswohnung müssen in der Vereinbarung genau bezeichnet sein (Adresse, Lage, Größe, Mietbeginn). Der Mietbeginn darf frühestens nach Abschluss des Förderungsvertrages und soll spätestens bis zur Bezugsfertigkeit der Mietwohnungen im Förderungsobjekt erfolgen.
9.2 Anforderungen an die Ersatzwohnung
Die als Ersatzwohnung dienende Bestandswohnung muss in der gleichen Stadtgemeinde liegen, in der auch die zu fördernde, neu geschaffene Mietwohnung liegt. Sie muss ferner zur Vermietung an einen berechtigten neuen Mieter anstehen.
Es muss sich außerdem um eine belegungs- und mietbindungsfreie Mietwohnung handeln, die annähernd gleich groß ist wie die neu geschaffene Mietwohnung und die bezüglich der Ausstattung auch in etwa dem heutigen Wohnungsstandard entspricht.
Sofern Zweifel an der Eignung der Wohnung bestehen, erfolgt eine örtliche Überprüfung durch die Wohnungsbehörde.
9.3 Belegungs- und Mietbindung für die Ersatzwohnung
Im Falle der mittelbaren Belegung unterliegt nicht die neugeschaffene Wohnung, sondern die Bestandswohnung der Belegungs- und Mietbindung (Nummer 8.2). Abweichend von Nummer 8.2.2 darf für eine Bestandswohnung höchstens eine Miete von 5,60 EUR je m2 Wohnfläche monatlich erhoben werden.
10. Antrags- und Förderungsverfahren
10.1 Anmeldung des Bauvorhabens
Das Bauvorhaben ist vor Baubeginn zunächst formlos zur Einbeziehung in die Förderung beim Senator für Umwelt, Bau und Verkehr zur Prüfung der Förderungswürdigkeit anzumelden.
Für die technische Prüfung der Förderungswürdigkeit sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:
a) Angaben zum Planungsstand,
b) Lageplan (Auszug aus der Flurkarte),
c) Entwurfsplanung (Grundrisse, Ansichten, Schnitt) im Maßstab 1:100,
d) Wohnflächenberechnung nach der WoFlV mit einer Zusammenstellung der Wohnungsgrößen und der vorgesehenen Belegung,
e) qualifizierte Baubeschreibung,
f) Beschreibung der energetischen Ausführung (Energiekonzept),
g) Kostenschätzung oder Kostenermittlung (Nummer 4.1).
Der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr kann die Vorlage weiterer Unterlagen zur Prüfung der Förderungswürdigkeit verlangen.
Es wird empfohlen, vor Beantragung einer Bauerlaubnis bzw. der Genehmigungsfreistellung nach der BremLBO die Erfüllung der Anforderungen nach Nummer 7 der vorgenannten Behörde nachzuweisen.
Zusätzlich zur technischen Prüfung findet eine Bonitätsprüfung bei der Förderungsstelle statt. Die hierzu einzureichenden Unterlagen unterscheiden sich je nach Rechtsform des Antragstellers. Ein entsprechendes Merkblatt geht dem Antragsteller mit der Eingangsbestätigung der formlosen Anmeldung des Bauvorhabens zu.
10.2 Entscheidung über die Einbeziehung in die Förderung
Die Deputation für Umwelt, Bau, Verkehr, Stadtentwicklung und Energie entscheidet im Grundsatz über die Einbeziehung der angemeldeten Bauvorhaben in die Förderung. Sie entscheidet ebenfalls über eine nachträgliche Einbeziehung von Bauvorhaben. Bei Bauvorhaben bis zu 25 Wohnungen entscheidet der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr in eigener Verantwortung.
Die Förderungsstelle teilt dem Antragsteller verbindlich mit, ob und inwieweit sein Bauvorhaben im Grundsatz in die Förderung einbezogen worden ist. Dabei ist der Antragsteller darauf hinzuweisen, dass sich die Einzelheiten über die Förderung aus dem noch abzuschließenden Förderungsvertrag (Nummer 10.4) ergeben.
10.3 Antrag auf Gewährung der Förderung
Das Förderdarlehen ist von dem Förderungsnehmer nach Einbeziehung in die Förderung und vor Baubeginn auf entsprechenden Antragsvordrucken unter Beifügung der erforderlichen Unterlagen bei der Förderungsstelle zu beantragen. Die Antragsvordrucke sind bei der Förderungsstelle erhältlich.
Mit dem Förderungsantrag sind mindestens vorzulegen:
a) die amtliche Bauerlaubnis gemäß den §§ 61 und 64 BremLBO nebst Anlagen (genehmigte Baupläne, Lageplan usw.)
oder
wenn das Gebäude gemäß § 62 BremLBO (Genehmigungsfreistellung) erstellt wird, die vollständigen, bei der Gemeinde eingereichten Bauvorlagen sowie die Bescheinigung der Gemeinde über die Genehmigungsfreiheit,
b) der Eigentumsnachweis über das zu bebauende Grundstück durch Grundbuchauszug bzw. Kaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag,
c) Verpflichtungserklärung des Antragstellers zur Einhaltung des Landesmindestlohngesetzes.
Anträge, die unvollständig sind oder sonstige Mängel aufweisen, gibt die Förderungsstelle zur Ergänzung oder Überarbeitung unverzüglich an den Antragsteller zurück oder sie fordert die fehlenden Unterlagen nach. Dem Antragsteller ist eine angemessene Frist zum Nachholen der erforderlichen Handlungen einzuräumen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist soll der Antrag abgelehnt werden.
10.4 Förderungsvertrag
Sind die Förderungsvoraussetzungen erfüllt, schließt die Förderungsstelle mit dem Förderungsnehmer einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. des Bremischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BremVwVfG) vom 9. Mai 2003 (Brem.GBl. S. 219) in der jeweils geltenden Fassung über die Gewährung des Förderdarlehens mit allen Rechten und Pflichten nach diesen Richtlinien. Außerdem können zusätzliche Verpflichtungen des Förderungsnehmers vereinbart werden, soweit diese zur Erreichung des Förderungszieles notwendig erscheinen.
Der Förderungsvertrag regelt das Förderungsverhältnis zwischen den Vertragspartnern abschließend. Eine Anpassung oder Kündigung dieses Vertrages ist nur nach § 60 BremVwVfG möglich.
In diesem Vertrag sind auch die Regelungen über die Rückforderung der Mittel und die Vertragsstrafen zu Lasten des Förderungsnehmers für den Fall der Nichterfüllung oder nicht vollständigen Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen oder bei Vertragsverstößen zu vereinbaren.
Sind mehrere Personen aufgrund des Förderungsvertrages berechtigt, so können sie ihre Rechte nur gemeinschaftlich ausüben. Für die sich aufgrund des abgeschlossenen Förderungsvertrages ergebenden Verpflichtungen haftet jeder als Gesamtschuldner.
Der Förderungsnehmer ist mit dem abzuschließenden Förderungsvertrag zu verpflichten,
a) seinen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern mindestens den gültigen Mindestlohn nach dem Landesmindestlohngesetz zu zahlen, auch wenn nach dem für das Unternehmen des Förderungsnehmers zur Anwendung kommenden Tarifvertrag ein hiervon abweichend niedrigeres Entgelt zu zahlen ist,
b) der Förderungsstelle die amtliche Bauschlussabnahmebescheinigung oder – sofern die zuständige Baugenehmigungsbehörde gemäß der BremLBO auf die Erteilung einer solchen Bescheinigung verzichtet – eine Bestätigung des bauleitenden Architekten über die Fertigstellung des Förderungsobjektes entsprechend den bauamtlich genehmigten Bauplänen unverzüglich vorzulegen,
c) die in diesen Richtlinien festgelegten Förderungsbedingungen, insbesondere die Zweckbestimmung für die Mietwohnungen in dem Zweckbestimmungszeitraum einzuhalten,
d) den Mietwohnraum für die Dauer der Zweckbestimmung ordnungsgemäß instand zu halten,
e) einen Eigentumswechsel der geförderten Wohnungen bzw. der Ersatzwohnungen gemäß Nummer 9 unverzüglich der Förderungsstelle anzuzeigen,
f) im Falle einer beabsichtigten Umwandlung der geförderten Mietwohnungen in Wohnungseigentum diese Umwandlung nicht ohne Zustimmung der Förderungsstelle vorzunehmen,
g) die Förderungsstelle unverzüglich vom Eintritt eines Kündigungsgrundes nach Nummer 14.1 oder von Gründen, die zur Erhebung von zusätzlichen Leistungen nach Nummer 14.2 berechtigen, zu unterrichten,
h) der Förderungsstelle, dem Senator für Umwelt, Bau und Verkehr und dem Rechnungshof der Freien Hansestadt Bremen oder deren Beauftragten auf Verlangen jederzeit Auskunft über die für die Gewährung bzw. Weiterbelassung des Förderdarlehens maßgebenden Umstände zu erteilen sowie diesen Stellen zu diesem Zweck jederzeit Einsichtnahme in die Verträge, Belege und sonstige Unterlagen zu gewähren bzw. eine Besichtigung des geförderten Objektes zu gestatten,
i) einzuwilligen, dass alle für die Erfüllung des Förderungszweckes benötigten Daten erfasst und verarbeitet werden dürfen,
j) hinsichtlich der mieterbezogenen Daten sich die Einwilligung des jeweiligen Mieters geben zu lassen, dass auch dessen Daten erfasst und verarbeitet werden dürfen,
k) die von ihm aufgrund des abgeschlossenen Förderungsvertrages übernommenen Verpflichtungen einem evtl. Rechtsnachfolger aufzuerlegen,
l) sich während der Ausführung des Bauvorhabens durch entsprechende Unterlagen (z.B. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, der Berufsgenossenschaft, der Krankenkasse, der Haftpflichtversicherung, der beitragspflichtigen Sozialkasse) nachweisen zu lassen, dass die gesetzlichen Vorgaben zur Vermeidung von Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung eingehalten werden,
m) nach Durchführung der Baumaßnahme eine Schlussrechnung aufzustellen und die Nachweise bis zur Höhe der Gesamtkosten (Nummer 4.1) zu erbringen,
n) einzuwilligen, dass das Darlehen nach Vorlage der Schlussrechnung auf den nach Nummer 4.1 festzusetzenden Betrag gekürzt wird.
Der Förderungsnehmer muss die Annahme des Vertrages innerhalb von 14 Tagen nach Übersendung des Vertragsangebotes erklären, indem er eine unterzeichnete Ausfertigung an die Förderungsstelle zurückgibt.
Der Förderungsvertrag wird dreifach ausgefertigt. Ausfertigungen erhalten der Förderungsnehmer, die Wohnungsbehörde sowie die Förderungsstelle.
10.5 Darlehensvertrag
Nach Abschluss des Förderungsvertrages wird die Förderungsstelle mit dem Förderungsnehmer einen privatrechtlichen Darlehensvertrag schließen. Darin wird sichergestellt, dass die in Nummer 10.4 genannten Inhalte des Förderungsvertrages auch im Darlehensverhältnis umgesetzt werden können, der Darlehensvertrag im Falle einer Kündigung des Förderungsvertrages (Nummer 14) ebenfalls gekündigt werden kann, das Förderdarlehen sowie die Zweckbestimmung – sofern erforderlich – dinglich gesichert werden (Nummern 12.1 und 8.3) und die notwendige Versicherung (Nummer 12.2) abgeschlossen wird. Ferner wird dabei eine Verzinsung entsprechend Nummer 14.3 vorbehalten.
Die Förderungsstelle ist im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrages berechtigt, von dem Förderungsnehmer die banküblichen Erklärungen und Nachweise zu fordern.
10.6 Bearbeitungsentgelt bei Verzicht auf Inanspruchnahme des Darlehens
Wenn der Förderungsnehmer nach Abschluss des Förderungs- und Darlehensvertrages auf die Inanspruchnahme des Darlehens verzichtet, wird von der Förderungsstelle ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H. der Darlehenssumme erhoben.
11. Baubeginn
Das geplante Objekt ist unverzüglich nach Erteilung des Bescheides über die Einbeziehung des Bauvorhabens in die Förderung (Nummer 10.2) zu realisieren. Der Förderungsnehmer hat der Förderungsstelle zunächst den prüffähigen formellen Förderungsantrag mit den entsprechenden Unterlagen (Nummer 10.3) vorzulegen und die Voraussetzungen für den Abschluss des Förderungsvertrages umgehend zu schaffen.
Ein Baubeginn vor der verbindlichen Mitteilung über die Einbeziehung in die Förderung ohne vorherige Zustimmung der Förderungsstelle führt in der Regel zur Ablehnung der Förderung.
12. Sicherung und Auszahlung des Förderdarlehens
12.1 Sicherung des Förderdarlehens
Das Förderdarlehen ist an rangbereitester Stelle unmittelbar nach den zur Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommenen Fremdmitteln und innerhalb von 85 v.H. der Gesamtkosten (Nummer 4.1), aber vor etwaigen anderen als Ersatz der Eigenleistung anerkannten Fremdmitteln durch Eintragung im Grundbuch dinglich zu sichern.
Bei dem der Absicherung des Darlehens dienenden Grundpfandrecht darf der gesetzliche Löschungsanspruch nach § 1179a BGB nicht ausgeschlossen werden.
Soweit diesem Grundpfandrecht Grundschulden im Range vorgehen oder gleichstehen, hat der Förderungsnehmer (Grundstückseigentümer) seine gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche auf Rückgewähr (Übertragung, Verzicht, Aufhebung) der Grundschulden oder von Teilen derselben an die Förderungsstelle als Gläubigerin des Förderdarlehens abzutreten. Soweit zu diesem Zeitpunkt bereits wirksame Abtretungen bestehen, hat der Förderungsnehmer seine Ansprüche auf Rückübertragung seiner Rückgewähransprüche an die Förderungsstelle abzutreten.
12.2 Auszahlung des Förderdarlehens
Das Förderdarlehen wird auf Anforderung nach Fertigstellung ausgezahlt. Bei einem erreichten Bautenstand von 60 v.H. können 50 v.H. der Darlehenssumme ausgezahlt werden. Der Bautenstand ist durch eine Bestätigung des Architekten nachzuweisen. Die Förderungsstelle ist berechtigt, den Bautenstand und die Fertigstellung vor der Auszahlung zu überprüfen oder durch einen von ihr beauftragten Sachverständigen überprüfen zu lassen. Sofern der Förderungsnehmer der Förderungsstelle sowohl die Fertigstellung (Bezugsfertigkeit) sämtlicher Wohnungen des Förderungsobjektes schriftlich angezeigt und entsprechend nachgewiesen hat, als auch das Erreichen des energetischen Standards eines KfW-Effizienzhauses 70 oder 55 nachgewiesen hat, wird die Restsumme ausgezahlt. Die Bestätigung über den ordnungsgemäßen Bezug (Nummer 8.2.1) des Förderungsobjektes ist nachzureichen.
Weitere Voraussetzung für die Auszahlung ist, dass das aufzubringende Eigengeld verwendet worden ist. Außerdem muss die Eintragung des Grundpfandrechtes (Nummer 12.1) sowie ggf. der persönlichen Dienstbarkeit (Nummer 8.3) im Grundbuch durch Vorlage einer grundbuchamtlichen Bescheinigung nachgewiesen werden oder durch Erklärung eines Notars oder des Grundbuchamtes sichergestellt sein, dass der Eintragung des Grundpfandrechtes bzw. ggf. der persönlichen Dienstbarkeit an der vorgesehenen Rangstelle keine Hinderungsgründe entgegenstehen.
Ferner ist das Bestehen einer ausreichenden (z.B. zum gleitenden Neuwert) Versicherung für das Gebäude gegen Feuer-, Hagel-, Sturm- und Leitungswasserschäden nachzuweisen.
Vor Auszahlung des Förderdarlehens kann die Förderungsstelle sich nachweisen lassen, dass bei der Bauausführung die gesetzlichen Vorschriften zur Vermeidung von Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung eingehalten wurden.
12.3 Pfandentlassung
Werden nach Fertigstellung eines Bauvorhabens Teile des Grundstücks von mehr als 10 v.H. der ursprünglichen Fläche veräußert oder für andere Zwecke abgeschrieben, so wird eine Pfandentlassung nur erteilt, wenn der Eigentümer eine außerordentliche Tilgung in Höhe der Wertentnahme auf das gewährte Förderdarlehen leistet. Maßgebend ist der eingebrachte Grundstückswert einschließlich Erschließungskosten. Das Gleiche gilt, wenn ein Grundstücksteil durch Enteignungsbeschluss abgeschrieben wird.
13. Rechtsnachfolge/Umwandlung
Der Förderungsnehmer und jeder Rechtsnachfolger ist für die Dauer der Zweckbestimmung verpflichtet, der Förderungsstelle eine beabsichtigte Veräußerung des geförderten Objektes rechtzeitig vorher schriftlich anzuzeigen. Der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge ist der Förderungsstelle ebenfalls schriftlich anzuzeigen.
Die Förderungsstelle entscheidet dann gemäß den Übertragungsrichtlinien des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr (jetzt: Senator für Umwelt, Bau und Verkehr) vom 10. Januar 2006 (Brem.ABl. S. 121) in der jeweils geltenden Fassung über die Übertragung der Förderung.
Dieses gilt auch im Falle einer Umwandlung der Mietwohnungen in Wohnungseigentum zum Zwecke des Verkaufes der Wohnungen.
Der Förderungsnehmer hat die sich für ihn aus der Inanspruchnahme der Förderung ergebenden Verpflichtungen seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass diese wiederum gehalten sind, ihre jeweiligen Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.
14. Rechtsfolgen bei Verstößen gegen den Förderungsvertrag
14.1 Kündigung des Förderungsvertrages
Der Förderungsvertrag kann von der Förderungsstelle ganz oder teilweise mit sofortiger Wirkung gekündigt werden, wenn
a) der Förderungsnehmer oder der Rechtsnachfolger gegenüber der Förderungsstelle unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat, die für die Gewährung oder den Fortbestand der Förderung von Bedeutung sind;
b) Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass der Förderungsnehmer oder dessen Rechtsnachfolger nicht mehr leistungsfähig, nicht mehr zuverlässig, nicht mehr kreditwürdig oder zur Erfüllung seiner Verpflichtungen nicht mehr in der Lage ist;
c) der Förderungsnehmer den ordnungsgemäßen Erstbezug nicht nachweist;
d) die Wohnungen bestimmungswidrig vermietet oder genutzt werden oder leer stehen;
e) das Förderdarlehen nicht zweckentsprechend verwendet oder die Schlussrechnung nicht vorgelegt wird;
f) der Förderungsnehmer die Wohnungen schuldhaft nicht ordnungsgemäß instand hält;
g) das Förderungsobjekt nicht nach den von der Förderungsstelle anerkannten Plänen entsprechend dem Förderungsantrag oder abweichend von der genehmigten Bauausführung errichtet wurde oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder der geforderte energetische Standard nicht eingehalten wird;
h) die sonstigen Bestimmungen oder Auflagen des Förderungs- oder Darlehensvertrages nicht eingehalten werden oder gegen die Vorschriften des WoFG oder diese Förderungsrichtlinien verstoßen wird;
i) ein Eigentumswechsel eintritt und die Förderungsstelle die Förderdarlehen dem Rechtsnachfolger nicht überträgt bzw. belässt;
j) Rückstände bei der Bedienung des Förderdarlehens eingetreten sind;
k) über das Vermögen des Förderungsnehmers die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragt ist oder die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Förderungsobjektes beantragt wird;
l) Voraussetzungen vorliegen, nach denen aufgrund des § 49 Absatz 3 BremVwVfG ein Zuwendungsbescheid aufgehoben werden könnte;
m) der Förderungsnehmer seine Verpflichtung zur Zahlung des Mindestlohnes nicht einhält oder der Verpflichtung zur Vorlage der dafür erforderlichen Nachweise nicht nachkommt;
n) Teile des Objektes in Eigentumswohnungen ohne Zustimmung der Förderungsstelle umgewandelt und diese veräußert werden.
Andere Kündigungsgründe bleiben vorbehalten.
14.2 Vertragsstrafe
Die Förderungsstelle ist unbeschadet des Rechtes auf Kündigung des Förderungsvertrages berechtigt, bei einem schuldhaften Verstoß gegen die Bestimmungen des Förderungs- oder Darlehensvertrages eine Vertragsstrafe zu erheben.
Die Pflicht des Förderungsnehmers zur Einhaltung der Belegungs- und Mietbindung während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Verpflichtung zur Erstattung überhöhter Mietzahlungen an den Mieter bleiben davon unberührt.
Die Vertragsstrafe beträgt für die Dauer des Verstoßes bis zu 5 EUR monatlich pro m2 Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht. Jeder angefangene Monat ist als voller Monat anzurechnen.
Die Vertragsstrafe ist innerhalb von einem Monat nach Zugang der Zahlungsaufforderung fällig. Bei verspätet eingehenden Zahlungen werden Zinsen entsprechend Nummer 14.3 erhoben.
14.3 Folgen einer Kündigung des Förderungsvertrages
Im Falle der Kündigung des Förderungsvertrages wird der Darlehensvertrag ebenfalls gekündigt. Die Zweckbestimmung (Nummer 8) bleibt davon unberührt.
Bei teilweiser Kündigung werden die übrigen durch den Förderungsvertrag begründeten Verpflichtungen des Förderungsnehmers nicht berührt.
15. Ausnahmegenehmigungen
Der Senator für Umwelt, Bau und Verkehr oder die Förderungsstelle können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften Ausnahmen von diesen Richtlinien zulassen.
16. Inkrafttreten, Anwendung bisheriger Vorschriften
Diese Förderungsrichtlinien finden Anwendung für alle Bauvorhaben, die ab dem Wohnraumförderungsprogramm 2012/2013 gefördert werden.
Die Regelungen der Nummern 7.1 Absatz 1, 10.3, 10.4 und 12.2 dieser Richtlinien gelten auch für Bauvorhaben aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008, 2009 und 2010, für die Grundsatzbescheide nach Veröffentlichung dieser Richtlinien erstellt werden.
Die bisherigen Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen vom 18. Juni 2008 (Brem.ABl. S. 466) werden mit der Maßgabe gegenstandslos, dass sie künftig nur noch für Bauvorhaben anzuwenden sind, die aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008, 2009 und 2010 gefördert wurden.
Anhang
Merkblatt über die vertraglich vereinbarte Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen – Mietwohnraumförderung –
Stand Juni 2022
– Änderungen bleiben vorbehalten –
Dieses Merkblatt soll allgemein über die wichtigsten Einzelheiten der in der Freien Hansestadt Bremen möglichen Förderung des Neubaus von Mietwohnraum informieren. Eine umfassende Wiedergabe der Förderungsbestimmungen soll und kann dieses Merkblatt nicht sein.
Die vollständigen Förderungsbestimmungen ergeben sich aus den Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung des Neubaus von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen – Mietwohnraumförderung – vom 13. Oktober 2014 (Brem.ABl. S. 1394) (kurz: Neubaurichtlinien) in der jeweils geltenden Fassung in Verbindung mit dem Beschluss des Senats vom 24.02.2015 sowie dem Beschluss der staatlichen Deputation für Umwelt, Bau und Verkehr, Stadtentwicklung und Energie vom 05.03.2015 zum 2. Wohnraumförderungsprogramm und den Beschlüssen des Senats vom 28.06.2016, 14.11.2017 und 19.03.2019 zum 3. Wohnraumförderungsprogramm, vom 03.03.2020 zur Neupositionierung der Bremischen Wohnungspolitik sowie vom 15.12.2020 zur Neupositionierung/Weiterentwicklung der Bremer Wohnraumförderung – Programm 2020/2021 – in Verbindung mit dem Beschluss der Staatlichen Deputation für Mobilität, Bau und Stadtentwicklung vom 12.01.2021.
Das Amtsblatt kann vom Verlag Carl E. Schünemann KG, Zweite Schlachtpforte 7, 28195 Bremen bezogen werden oder im Internet unter http://transparenz.bremen.de/ eingesehen werden. Die Beschlüsse sind bei uns, der Bremer Aufbau-Bank GmbH als Förderungsstelle, erhältlich.
Selbstverständlich informieren wir Sie als zuständige Förderungsstelle in der Freien Hansestadt Bremen auch gern persönlich. Bitte vereinbaren Sie mit uns einen Termin unter der o. g. Telefonnummer.
Allgemeines zur Förderung
1.1 In den Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven kann auf Antrag der Neubau von Mietwohnraum in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen gefördert werden. Das Energieniveau des Neubauvorhabens soll mindestens dem des KfW-Effizienzhauses 55 entsprechen.
Die Förderung erfolgt mit zinsverbilligten Darlehen und einem Kostenzuschuss. Die Fördermittel werden aus Bundes- und Landesmitteln finanziert. Die Refinanzierung der Förderdarlehen erfolgt über die KfW.
1.2 Die Höhe der Darlehen und des Kostenzuschusses ist nach Wohnungsgrößen gestaffelt und ergibt sich aus der folgenden Tabelle:
| Förderung des Neubaus von Mietwohnungen pro Wohnung |
| Förderungart | Darlehen | Kostenzuschuss |
| Wohnungen für 1 oder 2 Personen | 75.000,00 EUR | 15.000,00 |
Wohnungen für
– Alleinerziehende mit 1 oder 2 Kindern
– 3 Personen | 90.000,00 EUR | 15.000,00 EUR |
| Familienwohnungen (ab 4 Personen, auch Mietreihenhäuser) | 105.000,00 EUR | 15.000,00 EUR |
| 1-Zimmer-Appartements, z.B. für Studierende | 42.500,00 EUR | 7.500,00 EUR |
Aufschlag pro Wohnung bis zu
– bei nachgewiesenen besonderen Kostensituationen, sofern die Maßnahme im Interesse der Stadt Bremen bzw. der Stadt Bremerhaven erfolgt | 5.000,00 EUR | 5.000,00 EUR |
Mit der Förderung werden die Kosten des Baugrundstückes und des Gebäudes sowie die Baunebenkosten finanziert, höchstens bis zu 80 v.H. der Gesamtkosten.
1.3 Die Inanspruchnahme sowohl des Kostenzuschusses als auch des Förderdarlehens sind verpflichtend, sofern die Sozialwohnungsquote für ein Bauvorhaben gilt. Sollte sich im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Förderungsobjektes unter Berücksichtigung der Eigenleistung und der Fremdmittel eine Überfinanzierung ergeben, wird das Förderdarlehen entsprechend gekürzt, jedoch um nicht mehr als 50 v.H. des Ursprungsbetrages.
1.4 Die Darlehenszinsen werden für 10 Jahre festgeschrieben. Der Zinssatz des Darlehens wird für die ersten 20 Jahre der Laufzeit jährlich um bis zu 2 v.H. verbilligt. Ab dem 21. Jahr sind die Darlehen marktüblich zu verzinsen.
Die annuitätische Tilgung kann abhängig von der Gesamtlaufzeit der Darlehen von der BAB individuell ermittelt werden. Sie beträgt unter Berücksichtigung eines Tilgungsfreijahres in den ersten 10 Jahren jedoch mindestens 1 v.H. p.a. und für weitere 10 Jahre mindestens 2 v.H. p.a.. Ab dem 21. Jahr sind die Darlehen dann mit mindestens 4 v.H. p.a. zu tilgen.
Bei Ratentilgung wird eine gleichbleibende Tilgung abhängig von der Gesamtlaufzeit vereinbart. Ggf. können auch andere Tilgungsvereinbarungen unter Beachtung eines Tilgungsfreijahres getroffen werden, sofern die Gesamtlaufzeit von 30 Jahren nicht überschritten wird und eine Mindesttilgung von 1% p.a. vereinbart wird.
Individuelle Tilgungsvereinbarungen zur Verkürzung der Laufzeit sind unter Berücksichtigung der Mindesttilgung in beiden Varianten möglich.
Die möglichen Darlehenslaufzeiten mit den jeweils geltenden Konditionen finden Sie in der Konditionsübersicht für das Förderprogramm unter www.bab-bremen.de.
1.5 Die Auszahlung des Förderdarlehens erfolgt nach
- Abschluss des Förderungs- und Darlehensvertrages,
- dinglicher Sicherung des Darlehens innerhalb von 85 v.H. der Gesamtkosten.
Es kann auf Antrag wie folgt ausgezahlt werden:
- in Höhe von 20% der Darlehenssumme bei Fertigstellung der Kellerdecke bzw. der Sohlplatte,
- in Höhe von weiteren 30% der Darlenenssumme bei einem Fertigstellungsgrad von 60% (= Rohbau),
- in Höhe von weiteren 50% der Darlenenssumme bei Nachweis der Bezugsfertigkeit sämtlicher Wohnungen des Mietobjekts sowie Nachweis des erreichten energetischen Standards.
Der Nachweis des ordnungsgemäßen Bezuges ist nachträglich zu erbringen.
1.6 Kostenzuschuss
Der Kostenzuschuss kann ausgezahlt werden, wenn die grundbuchlichen Voraussetzungen für die Absicherung des Förderdarlehens sowie die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nachgewiesen werden. Weiter muss die Kellerdecke/Sohlplatte fertiggestellt sein.
1.7 Eigenleistung
Der Förderungsnehmer soll zur Finanzierung der Gesamtkosten eine Eigenleistung von mindestens 15 v.H. erbringen. Ein evtl. Tilgungszuschuss der KfW und der oben genannte Kostenzuschuss kann auf das Eigenkapital angerechnet werden.
1.8 Kein Rechtsanspruch auf Förderung
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Förderungsmitteln besteht auch bei Vorliegen aller Förderungsvoraussetzungen nicht.
Die beantragte Förderung ist insbesondere dann von der Förderungsstelle abzulehnen, wenn Bedenken gegen die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Bauherrn bestehen.
1.9 Kumulierung mit anderen Förderungsmitteln
Die gleichzeitige Förderung mit anderen, auch bremischen Mitteln im Sinne des WoFG ist zulässig. Darlehen aus Förderprogrammen der KfW sollen soweit möglich in Anspruch genommen.
2 Beantragung der Förderung und Bereitstellung der Förderungsmittel
2.1 Vor Baubeginn ist die Einbeziehung des Bauvorhabens in die Förderung formlos bei der Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau – Referat 73 –, Contrescarpe 72, 28195 Bremen, (Jan-Niclas Döpkens, Tel. 0421/361 95074) zur Prüfung der Förderungswürdigkeit anzumelden.
Der Anmeldung sind beizufügen:
- ein Lageplan,
- Angabe der vorgesehenen Wohnungseinheiten, die hinsichtlich Größe und Grundrissgestaltung bedarfsorientiert sein sollen.
Zusätzlich wird neben der technischen Prüfung eine Bonitätsprüfung von der Bremer AufbauBank GmbH durchgeführt.
2.2 Nach Erteilung eines Bescheides über die grundsätzliche Einbeziehung des Bauvorhabens in die Förderung (Grundsatzbescheid) ist das Förderdarlehen vom Bauherrn auf dem bei der Förderungsstelle erhältlichen Antragsformular zu beantragen.
2.3 Grundlage der Förderung ist ein vom Bauherrn mit der Förderungsstelle abzuschließender Förderungsvertrag. Der Vertragsabschluss kann erst nach abschließender Prüfung des formellen Förderungsantrages und nach Vorliegen der entsprechenden Förderungsvoraussetzungen erfolgen.
2.4 Nach Durchführung der Maßnahme ist gegenüber der Förderungsstelle u.a. ein Kostennachweis durch Vorlage der Schlussrechnung zu erbringen. Auf Anforderung ist durch geeignete Unterlagen ebenfalls nachzuweisen, dass der Förderungsnehmer seinen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern mindestens den gültigen Mindestlohn nach dem Mindestlohngesetz für das Land Bremen (Landesmindestlohngesetz) vom 17. Juli 2012 (Brem.GBl. S. 300) in der jeweils geltenden Fassung.
Das Mindestlohngesetz des Bundes bleibt hiervon unberührt und ist daneben zu beachten.
3. Anforderungen an den Wohnraum
3.1 Der neu zu schaffende Wohnraum muss den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO) vom 4.September 2018 (Brem.GBl. S. 320) in der jeweils geltenden Fassung entsprechen und die Erschließung gesichert sein. Alle Wohnungen sollen entsprechend der eingeführten Technischen Baubestimmungen (BremLTB) vom 7. September 2015 gemäß Anlage 7.3/2 nach DIN 18040-2 barrierefrei errichtet werden.
3.2 Die geplanten Maßnahmen sollen im Einklang mit den kommunalen Stadt- und Quartiersentwicklungszielen stehen. In diesem Rahmen kommt modellhaften Vorhaben bzw. Pilotprojekten besondere Bedeutung zu. Die zulässigen Wohnungsgrößen stellen sich wie folgt dar:
| | zulässige Wohnfläche in m2 |
| Anzahl der Personen/ Haushaltstyp | Zimmer | Geschoss-
wohnungsbau | Reihen-
häuser |
| 1 Person/ 1-Zimmer- Appartement | 1 | 25 bis 30 | - |
| 1 Person | 2 | 50 | - |
| 2 Personen | 2 | 60 | - |
| 2 (alleinerziehend mit 1 Kind) | 3 | 70 | - |
| 3 Personen | 3 | 75 | 110 |
| 4 Personen | 4 | 85 | 125 |
| 5 Personen | 5 | 95 | 140 |
| je weitere Person | 1 | 10 | 10 |
Dabei soll für jede Person eines Haushaltes ein Raum ausreichender Größe vorhanden sein.
Nicht gefördert wird Wohnraum,
- der zur dauernden Unterbringung ungeeignet ist,
- der wegen seiner Lage oder Grundrissgestaltung keinen ausreichenden Wohnwert hat,
- der in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich über durchschnittliche Wohnbedürfnisse hinausgeht,
- mit dessen Bau schon vor der grundsätzlichen Einbeziehung in die Wohnraumförderung begonnen wurde, ohne dass die Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau einen vorzeitigen Baubeginn zugelassen hat.
4. Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums
4.1 Zweckbestimmungszeitraum
Der Zweckbestimmungszeitraum beträgt 30 Jahre und beginnt mit der Bezugsfertigkeit des Förderungsobjektes. Die Zweckbestimmungsdauer verkürzt sich auch dann nicht, wenn der Förderungsnehmer das Förderdarlehen außerplanmäßig freiwillig oder aufgrund einer von ihm zu vertretenden Kündigung vollständig zurückzahlt.
4.2 Belegungsbindung
Die geförderten Wohnungen sind Wohnungssuchenden zur Verfügung zu stellen, die durch Vorlage einer gültigen Bescheinigung der zuständigen Wohnungsbehörde nachweisen können, dass ihr Familieneinkommen bei Bezug der Mietwohnung die in dem $ 9 Abs. 2 WoFG bestimmte Einkommensgrenze um nicht mehr als 60 v. H. überschreitet. Sie sollen vorrangig an Wohnungssuchende vergeben werden, die die Einkommensgrenze des 8 9 Abs. 2 WoFG einhalten.
20 v. H. der geförderten Wohnungen sollen an Menschen vermietet werden, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind. In diesem Rahmen soll insbesondere die Möglichkeit des sozial integrativen Wohnens gefördert werden, dies geschieht in der Stadtgemeinde Bremen in Zusammenarbeit mit der Zentralen Fachstelle Wohnen beim Amt für Soziale Dienste. Der Förderungsnehmer muss die Bindung an diesen bestimmten Personenkreis nicht unmittelbar an dem geförderten Wohnraum eingehen, sondern kann diese Verpflichtung auch mittelbar an seinem sonstigen frei finanzierten Wohnungsbestand erfüllen.
Wohnungsbehörde ist in der Stadtgemeinde Bremen die Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau, Referat Wohnungswesen, Contrescarpe 72, 28195 Bremen und in Bremerhaven der Magistrat, Sozialamt, Abteilung Wohnungsförderung, Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Str. 42, 27576 Bremerhaven.
4.3 Mietbindung
Ab Bezugsfertigkeit der Wohnungen dürfen höchstens nachstehende Mieten erhoben werden:
| KfW 40-Standard (*) | 6,80 EUR |
| KfW 55-Standard (*) | 6,50 EUR |
| Passivhaus-Standard (*) | 7,00 EUR |
| 1-Zimmer-Appartements | 0,70 EUR Aufschlag auf die jeweils zulässige Miete |
Während des Zweckbestimmungszeitraumes darf diese Miete im Rahmen des § 558 BGB in Verbindung mit der in der Stadtgemeinde Bremen geltenden Kappungsgrenzen-Verordnung erhöht werden, höchstens aber um die Hälfte der gesetzlich vorgesehenen Spanne. Die Miete darf bis zu einem Betrag erhöht werden, der um 10 % unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Weitere Mieterhöhungen sind während der o.g. Zweckbestimmung unzulässig.
Ferner ist die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung – insbesondere Maklergebühren – nicht zulässig.
Neben der vorgenannten Miete dürfen nur Betriebskosten gemäß §§ 556, 556a und 560 BGB und ggf. die Pauschale für Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung (ll. BV) erhoben werden.
4.4 Die Zweckbestimmung (Belegungs- und Mietbindung) kann auch mittelbar erfüllt werden.
4.5 Eine Umwandlung der Mietwohnungen in Wohnungseigentum und deren Einzelverkauf – mit Ausnahme des Verkaufes der Wohnung an den wohnenden Mieter zum Zwecke der Selbstnutzung – ist während der 0.g. Zweckbestimmung in der Regel ausgeschlossen.
4.6 Der Vermieter darf mit den Mietern nur unbefristete Mietverträge abschließen, es sei denn, die zuständige Förderungsstelle hat ausdrücklich anderen Mietverträgen zugestimmt. Staffelmietverträge sind nicht zulässig.