Richtlinie
Neufassung der Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung der Modernisierung von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen – Modernisierungsförderung –
Vom 21. Juni 2011
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa erlässt zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung der Modernisierung von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376) in der jeweils geltenden Fassung folgende Richtlinien:
1. Zweck und Gegenstand der Förderung
Zweck der Förderung ist die Modernisierung von Wohnraum in Gebäuden mit mehr als zwei Mietwohnungen zugunsten des unter Nummer 5 genannten Personenkreises, um in den Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven in Gebieten mit besonderem Entwicklungsbedarf die städtebauliche Funktion zu erhalten sowie den älteren Wohnungsbestand nachhaltig zu sichern und zu verbessern.
Gebiete mit besonderem Entwicklungsbedarf sind insbesondere Stadtumbau-, Sanierungs- und Entwicklungsgebiete, Gebiete der Programme Wohnen in Nachbarschaften/Die Soziale Stadt, Innenstadt oder innenstadtnahe Lagen, Gewerbe- oder gegebenenfalls Industriebrachen.
Die Förderung soll zur Erhaltung bzw. Schaffung sozial stabiler Bewohnerstrukturen in den Stadtquartieren beitragen. Insbesondere soll eine Mischung von Wohnraum für Haushalte mit geringen, mittleren und höheren Einkommen in den Gebieten erreicht werden.
2. Rechtsanspruch/Kumulierung
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Förderungsmitteln besteht auch bei Vorliegen aller Förderungsvoraussetzungen nicht, und zwar auch dann nicht, wenn die Förderungsstelle einen Bescheid über die grundsätzliche Einbeziehung erteilt oder einem vorzeitigen Baubeginn zugestimmt hat (Nummern 10.2 und 11).
Die Förderung der Modernisierung von Mietwohnraum nach diesen Richtlinien schließt die gleichzeitige Förderung mit anderen (auch bremischen) Mitteln im Sinne des WoFG nicht aus. Darlehen aus Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sollen soweit möglich in Anspruch genommen werden.
3. Förderungsstelle
Förderungsstelle für die Freie Hansestadt Bremen ist die Bremer Aufbau-Bank GmbH, Wachtstraße 27–29, 28195 Bremen, Postanschrift: Kontorhaus am Markt, Langenstraße 2–4, 28195 Bremen. Die Anschrift der Außenstelle Bremerhaven lautet: Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Straße, 27576 Bremerhaven.
4. Förderung
4.1 Art und Höhe der Förderung
Die Förderung erfolgt aufgrund eines öffentlichrechtlichen Förderungsvertrages durch ein zinsverbilligtes Darlehen (Förderdarlehen) in Höhe von bis zu
a) 15.000 EUR bei Maßnahmen mit üblichem Aufwand oder
b) 30.000 EUR bei Maßnahmen grundlegender Art mit erheblichen Baukosten
pro Wohneinheit, höchstens jedoch bis zu 80 v.H. der anerkannten Modernisierungskosten. Das Darlehen wird auf volle 50 EUR pro Wohnung gerundet.
Die Höhe der Modernisierungskosten soll bei der Anmeldung durch eine Kostenschätzung oder Kostenermittlung (Kosten der Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung, sonstigen Baumaßnahmen und Baunebenkosten) nachgewiesen werden. Nach Durchführung der Maßnahme ist ein Kostennachweis durch Vorlage der Schlussrechnung zu erbringen. Ergibt sich unter Berücksichtigung der Eigenleistung (Nummer 6) und der Fremdmittel eine Überfinanzierung, wird das Förderdarlehen entsprechend gekürzt. Der Darlehensbetrag wird dabei auf volle 50 EUR pro Wohnung gerundet.
4.2 Tilgung, Verzinsung, Verwaltungskosten
Das Darlehen wird für 5 Jahre zinslos gewährt. Vom 6. bis 10. Jahr werden Zinsen in Höhe von 2 v.H. und ab dem 11. Jahr in Höhe von 4 v.H. erhoben. Ab dem 16. Jahr ist das Darlehen mit dem dann marktüblichen Zinssatz, mindestens aber mit 6 v.H. zu verzinsen.
Das Darlehen ist zunächst mit 1 v.H. und ab dem 16. Jahr mit 2 v.H. jeweils zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen. An Verwaltungskosten werden einmalig zu Beginn der Förderung 1 v.H. und dann laufend jährlich 0,375 v.H. vom Nominalbetrag erhoben.
Die Tilgung bzw. die Frist für die Verzinsung beginnt ein Jahr nach Abschluss des Darlehensvertrages. Sofern das Darlehen zu diesem Zeitpunkt noch nicht ausgezahlt ist, beginnt die Tilgung bzw. die Verzinsungsfrist mit der Auszahlung des Darlehens.
5. Berechtigter Personenkreis
5.1 Einkommensgrenzen
Die modernisierten Mietwohnungen sind bei Neuvermietung an Wohnungssuchende zu vermieten, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen des § 9 Absatz 2 WoFG in Verbindung mit § 2 der Einkommensgrenzenverordnung vom 18. Mai 2009 (Brem.GBl. S. 189) in der jeweils geltenden Fassung um bis zu 60 v.H. überschreitet.
Die Einzelheiten über die Ermittlung des maßgeblichen Jahreseinkommens gemäß den §§ 20 bis 24 WoFG ergeben sich aus dem Einkommensprüfungserlass des Senators für Bau und Umwelt (jetzt: Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa) vom 20. August 2002 in der jeweils geltenden Fassung, der bei der Förderungsstelle eingesehen werden kann.
5.2 Bevorzugte Zielgruppen
Die Wohnungen sollen vorrangig an Wohnungssuchende vergeben werden, die die Einkommensgrenze des § 9 Absatz 2 WoFG einhalten.
Die Förderung soll insbesondere der Wohnraumversorgung folgender Zielgruppen dienen:
a) Familien, Haushalte mit Kindern,
b) junge Menschen und Berufseinsteiger,
c) ältere und behinderte Menschen,
d) Haushalte mit geringem Einkommen,
e) alternative gemeinschaftliche Wohnformen.
5.3 Wohnberechtigungsnachweis
Die Wohnungssuchenden müssen ihre Wohnberechtigung im Sinne der Nummern 5.1 und 5.2 gegenüber dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages durch Aushändigung einer entsprechenden, bei Bezug der Wohnung noch gültigen Bescheinigung gemäß § 27 Absätze 1–5 WoFG nachweisen (Wohnberechtigungsschein).
Der Wohnberechtigungsschein kann von dem Wohnungssuchenden bei der jeweils zuständigen Wohnungsbehörde beantragt werden. Zuständig sind in Bremen der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa, Referat Wohnungswesen, Contrescarpe 73, 28195 Bremen und in Bremerhaven der Magistrat – Sozialamt –, Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Straße, 27576 Bremerhaven.
6. Anforderungen an den Förderungsnehmer
Der Förderungsnehmer muss geeignet, zuverlässig und leistungsfähig sein.
Er soll zur Finanzierung der Modernisierungskosten (Nummer 4.1) eine Eigenleistung in Höhe von mindestens 15 v.H. dieser Kosten erbringen. Dieses ist durch eine entsprechende Bestätigung des finanzierenden Kreditinstitutes nachzuweisen.
7. Anforderungen an den geförderten Wohnraum
7.1 Allgemeines
Die Modernisierung von Wohnraum wird nur gefördert, wenn dieser den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO) vom 6. Oktober 2009 (Brem.GBl. S. 401) in der jeweils geltenden Fassung entspricht und die Erschließung gesichert ist.
Die geplanten Baumaßnahmen sollen im Einklang mit den kommunalen Stadt- und Quartiersentwicklungszielen der Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven stehen. In diesem Rahmen kommt modellhaften Vorhaben bzw. Pilotprojekten besondere Bedeutung zu. Bauvorhaben in Gebieten mit besonderem Handlungsbedarf werden bevorzugt.
Die geplanten Baumaßnahmen sollen einen hohen energetischen Standard aufweisen.
Nicht gefördert werden Modernisierungsmaßnahmen für Wohnraum,
a) der Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegt,
b) der weniger als 25 Jahre bezugsfertig ist,
c) der zur dauernden Unterbringung ungeeignet ist,
d) der wegen seiner Lage oder Grundrissgestaltung keinen ausreichenden Wohnwert hat,
e) der nicht den energetischen Anforderungen unter Nummer 7.3 genügt,
f) der in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich über durchschnittliche Wohnbedürfnisse hinausgeht bzw. nach seiner Modernisierung hinausgehen wird,
g) dessen Modernisierungskosten durchschnittlich weniger als 7.500 EUR je Wohnung betragen,
h) wenn die Maßnahmen der reinen Instandsetzung und Instandhaltung dienen,
i) wenn die Maßnahmen schon vor der grundsätzlichen Einbeziehung in die Förderung begonnen wurden, ohne dass die Förderungsstelle einen vorzeitigen Baubeginn zugelassen hatte.
7.2 Ökologische Anforderungen
Bei der Durchführung von Baumaßnahmen sind die Belange des Umweltschutzes zu beachten. Es sollen nur Materialien zur Verwendung kommen, die hinsichtlich der Gewinnung, Verarbeitung, Funktion und Beseitigung eine hohe Gesundheits- und Umweltverträglichkeit aufweisen.
Baustoffe und die Ausführung von Bau- und sonstigen Leistungen sind umweltfreundlich, wenn bei der Herstellung und Verwendung der Baustoffe und bei der Ausführung der Leistungen weniger Ressourcen verbraucht und die belebte und unbelebte Umwelt und die Gesundheit des Menschen weniger belastet werden als bei vergleichbaren Produkten und Ausführungsarten.
Informationen über Produkte mit Umweltzeichen, Zeichenanwender und Vergabekriterien gibt das Umweltbundesamt heraus und können im Internet unter http://www.umweltbundesamt.de oder http://www.blauer-engel.de abgerufen werden.
7.3 Technische Anforderungen im Wärmeschutz und in der Anlagentechnik
Die Inanspruchnahme von Förderdarlehen nach diesen Richtlinien setzt voraus, dass der nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 29. April 2009 (BGBl. I S. 953) in der jeweils geltenden Fassung festgelegte Neubaustandard angestrebt wird. Das Energieniveau des Gebäudes soll nach der Modernisierung mindestens dem eines KfW-Effizienzhauses 115 entsprechen.
Bauvorhaben, deren Energiebilanz durch zusätzliche Maßnahmen darüber hinaus verbessert wird, erhalten den Vorzug.
7.4 Förderungsfähige Modernisierungsmaßnahmen
Der Wohnwert des Wohnungsbestandes soll durch Anpassung an heutige Wohnstandards und durch Senkung der Energiekosten der zukünftigen Nachfrage am Wohnungsmarkt gerecht werden.
Bauliche Maßnahmen im Sinne dieser Richtlinien sind insbesondere:
a) die Schaffung von Wohnraum für Familien im Wohnungsbestand durch Umbau geeigneter kleinteiliger Wohnungsbestände in Reihenhäuser oder Maisonettewohnungen,
b) die Schaffung von Wohnraum für ältere oder behinderte Menschen durch Umbau geeigneter Wohnungen,
c) die Zusammenlegung von Wohnungen oder Grundrissveränderungen in Wohnungen, damit sie in Größe und Zuschnitt den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechen,
d) die Anpassung des Wohnungsbestandes an den Bedarf spezifischer Bewohnergruppen wie z.B. individuelles Wohnen in Gemeinschaft oder betreute Wohnformen,
e) die Schaffung von Wohnraum für den in Nummer 5 genannten Personenkreis durch Umbau z.B. von Büroräumen.
Ökologische Maßnahmen im Sinne dieser Richtlinien sind insbesondere:
f) die Umrüstung alter Heizungsanlagen auf Anlagen, die eine optimale Ausnutzung der Energie gewährleisten (z.B. Brennwerttechnik, Blockheizkraftwerke und Wärmeversorgung mit Abwärme aus Wärmekraftkopplung, wenn ein Versorgungsunternehmen die entsprechende Möglichkeit anbietet),
g) die wohnungsbezogene Wasserzählung (warm/kalt),
h) die Dämmung der Außenbauteile (z.B. Fassade, Fenster, Dach, Keller),
i) solarthermische Anlagen zur Brauchwassererwärmung.
Darüber hinaus können insbesondere folgende Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung bzw. der Wohnanlage auf Dauer verbessern, anerkannt werden:
j) die Verbesserung technischer Anlagen, die der Strom- und Wasserversorgung dienen,
k) die Verbesserung von Haustüranlagen entsprechend den heutigen Sicherheitsstandards und die Installation von Gegensprech- und Briefkastenanlagen entsprechend der Postnorm,
l) die medienbezogene Versorgung der Wohnanlage von der Hauseinspeisung bis zur Steckdose in den Wohnungen.
7.5 Wohnungsstandard
Die Wohnungen sollen hinsichtlich Größe und Grundrissgestaltung so errichtet werden, dass sie den Wohnungsbedarf des unter Nummer 5 genannten Personenkreises erfüllen. Sie müssen ferner entsprechend der erteilten Bauerlaubnis und den von der Baugenehmigungsbehörde genehmigten Bauplänen errichtet werden und sollen den heute üblichen Ausstattungsstandard von Neubauwohnungen aufweisen.
Die Wohnungen sollen barrierefrei erreichbar und in ihrer Nutzung behindertenfreundlich sein. Ergänzend zur BremLBO sind die technischen Baubestimmungen zu der DIN 18025 Teil 2 (Barrierefreie Wohnungen, Planungsgrundlagen) entsprechend der „Einführung von technischen Regeln als technische Baubestimmungen” vom 30. Dezember 2006 (Brem.ABl. 2007, S. 95) und vom 4. April 2003 (Brem.ABl. S. 229) einzuhalten. Bei Bedarf können auch Maßnahmen zur Herstellung der Barrierefreiheit nach DIN 18025 Teil 1 in die Förderung einbezogen werden.
7.5.1 Wohnungsgrößen
Für die Berechnung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.
Die Wohnungen sollen grundsätzlich folgende Wohnungsgrößen nicht überschreiten:
| Anzahl der Personen | Wohnungsgröße in m2 |
| 1 | 50 |
| 2 | 60 |
| 3 | 75 |
| 4 | 85 |
| 5 | 95 |
| 6 | 105 |
| 7 | 115 |
Dabei soll für jede Person eines Haushaltes ein Raum ausreichender Größe vorhanden sein. Einraumwohnungen werden nicht gefördert.
Wenn die baulichen Gegebenheiten eine Einhaltung dieser Wohnungsgrößen nicht ermöglichen, kann die Förderungsstelle im Einzelfall Ausnahmen zulassen.
Bei der Neuvermietung der modernisierten Wohnungen ist darauf zu achten, dass die Größe der jeweiligen Wohnung in einem angemessenen Verhältnis zur Größe des Mieterhaushaltes steht. Als angemessen gelten die vorgenannten Wohnungsgrößen.
Eine Überschreitung der Flächengrenzen ist zulässig, soweit zur Berücksichtigung besonderer persönlicher Bedürfnisse des künftigen Mieters im Einzelfall (z.B. Menschen mit Behinderung) zusätzliche Wohnfläche erforderlich ist.
Ein Einbettkinderzimmer darf in der Regel nicht kleiner sein als 12 m2 bzw. bei Vorhandensein weiterer Kinderzimmer 10 m2. Die Vier-Personen-Wohnung soll mit zwei getrennten Kinderzimmern versehen sein. Ein Zweibettkinderzimmer darf in der Regel nicht kleiner sein als 14 m2. Ausnahmen von den vorstehenden Mindestflächen für Kinderzimmer können zugelassen werden, wenn entsprechende Spielfläche an geeigneter Stelle (z.B. Diele) nachgewiesen wird.
7.5.2 Gebäudeplanung
Die Planung von Modernisierungsmaßnahmen soll eine wirtschaftliche Baudurchführung ermöglichen. Es sind alle Möglichkeiten der Kostensenkung auszuschöpfen, Kostensenkende Bauausführungen sollen nicht zu Lasten eines wirtschaftlichen Energie- und Wasserverbrauchs erfolgen.
7.5.3 Aufenthaltsräume und andere Räume
Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und unmittelbar ins Freie führende Fenster haben, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen. Wohn- und Kinderzimmer ausschließlich mit Nordfenstern sind unzulässig, es sei denn andere Lösungen sind planerisch nicht möglich.
In den Entwürfen sind die Grundflächen der einzelnen Räume, die mögliche Möblierung und die Installationen bei Küche und Bad einzutragen. Nachstehende Räume und Flächen sind zu berücksichtigen, wenn nicht besondere Grundrissformen eine Abweichung rechtfertigen:
a) Windfänge
Bei jeder Wohnung mit Zugang zum Freien, z.B. Außenganghäuser, soll ein Windfang am Wohnungs- bzw. Hauseingang vorgesehen werden.
b) Platz für Waschmaschinen, Trockenräume
Zu jeder Wohnung ist der Platz für Wasch- und Trockenmöglichkeiten nachzuweisen.
c) Abstellfläche für Kinderwagen, Fahrräder und Rollstühle
Es sind gut zugängliche und ausreichend große Abstellflächen für Kinderwagen, Fahrräder und gegebenenfalls Rollstühle in der Nähe zum Hauseingang nachzuweisen.
d) Bäder und Toilettenräume
Sanitärräume sollen barrierefrei ausgeführt werden.
Bei Vier-Personen-Wohnungen sollte neben dem Bad ein räumlich getrenntes WC vorgesehen werden. Ab Fünf-Personen-Wohnungen ist ein WC im Bad und ein räumlich getrenntes WC mit einem zweiten Waschtisch zu schaffen.
e) Abstellräume
Entsprechend der Wohnungsgröße ist ausreichend Abstellfläche innerhalb und außerhalb der Wohnung einzuplanen.
f) Freiraumbezug
Alle Wohnungen sollen direkten Bezug zum Freiraum haben.
Die Außengestaltung des Grundstückes soll barrierefrei erfolgen. Bei der Planung und Durchführung der Außenanlagen ist die vorhandene Vegetation möglichst zu erhalten.
g) Anlagen zur Müllbeseitigung
Der Platz für bewegliche Abfallbehälter ist an geeigneter nicht störender Stelle zu schaffen.
8. Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums
8.1 Dauer der Zweckbestimmung
Der Zweckbestimmungszeitraum beträgt
a) 10 Jahre bei Maßnahmen mit üblichem Aufwand und
b) 15 Jahre bei Maßnahmen grundlegender Art mit erheblichen Baukosten.
Die Zweckbestimmung beginnt mit dem Abschluss der Modernisierung aller geförderten Wohnungen eines Mietobjektes. Die Zweckbestimmungsdauer verkürzt sich auch dann nicht, wenn der Förderungsnehmer das Förderdarlehen außerplanmäßig freiwillig oder aufgrund einer von ihm zu vertretenden Kündigung vollständig zurückzahlt.
Der Abschluss der Modernisierung ist vom Förderungsnehmer nachzuweisen.
8.2 Inhalt der Zweckbestimmung
Die Zweckbestimmung beinhaltet im Wesentlichen die Belegungs- und Mietbindungen der geförderten Wohnungen.
Während der Zweckbestimmung ist die Aufhebung der Eigenschaft als Mietwohnung durch das Geltendmachen von Eigenbedarf und die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum und deren Einzelverkauf – mit Ausnahme des Verkaufes der Mietwohnung an wohnende Mieter zum Zwecke der Selbstnutzung – ausgeschlossen.
Der Förderungsnehmer hat sich im Förderungsvertrag zu verpflichten, eine beabsichtigte Umwandlung der Mietwohnungen zum Zwecke des Verkaufes der Wohnungen an wohnende Mieter zur Selbstnutzung der Förderungsstelle unaufgefordert unverzüglich schriftlich aufzugeben und sie nicht ohne Zustimmung der Förderungsstelle vorzunehmen.
8.2.1 Belegungsbindung
Der Förderungsnehmer darf die geförderten Wohnungen bei einem Mieterwechsel nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nur einem Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vorher einen Wohnberechtigungsschein der zuständigen Wohnungsbehörde (Nummer 5.3) übergibt und wenn die in dieser Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird.
Der Förderungsnehmer hat der Wohnungsbehörde durch Übersendung einer Mieterliste, der Meldebescheinigungen über den Bezug der alleinigen Wohnung und der Wohnberechtigungsscheine mitzuteilen, an wen die Wohnungen vermietet worden sind. Endet ein Mietverhältnis vor Ablauf der Zweckbestimmung, hat er das Datum des Auslaufens des Mietverhältnisses und des Freiwerdens der Wohnung mitzuteilen.
Der Förderungsnehmer muss die Wohnung unverzüglich wieder an einen berechtigten Wohnungssuchenden vermieten und der Wohnungsbehörde den Wohnberechtigungsschein übersenden.
Freistellungen von der Belegungsbindung können von der Wohnungsbehörde nur unter den Voraussetzungen des § 30 WoFG erteilt werden. Näheres regelt der Erlass zur Freistellung von den Belegungsbindungen des Senators für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa vom 16. Juli 2009 in der jeweils geltenden Fassung.
Die Belegungsbindung wird von der in Nummer 5.3 genannten Wohnungsbehörde überwacht.
8.2.2 Mietbindung
Nach Abschluss der Modernisierung darf höchstens eine Miete von 5,60 EUR je m 2 Wohnfläche monatlich (netto/kalt) erhoben werden. Dieser Betrag darf bei wohnenden Mietern auch nicht überschritten werden, wenn eine entsprechende Mieterhöhung nach dem mit ihnen geschlossenen Mietvertrag zulässig wäre. Während des Zweckbestimmungszeitraumes (Nummer 8.1) darf diese Miete nur im Rahmen des § 558 BGB erhöht werden, höchstens aber um 15 v.H. innerhalb von drei Jahren. Weitere Mieterhöhungen – auch modernisierungsbedingte – sind während der Dauer der Zweckbestimmung unzulässig.
Neben der vorgenannten Miete dürfen nur Betriebskosten nach Maßgabe der §§ 556, 556a und 560 BGB sowie gegebenenfalls die Pauschale für Schönheitsreparaturen nach § 28 Absatz 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) in den jeweils geltenden Fassungen erhoben werden.
Die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung – insbesondere Maklergebühren – ist nicht zulässig.
Der Förderungsnehmer hat die Mietbindungen einzuhalten. Im Mietvertrag ist der Anspruch des Mieters zu begründen, dass er sich gegenüber dem Förderungsnehmer auf die Einhaltung der vorgenannten Mietbindungen berufen kann. Der Förderungsnehmer wird im Förderungsvertrag dahingehend verpflichtet.
Der Förderungsnehmer darf mit den Mietern nur unbefristete Mietverträge abschließen, es sei denn die Förderungsstelle hat ausdrücklich anderen Mietverträgen zugestimmt. Staffelmietverträge sind nicht zulässig.
8.3 Sicherung der Zweckbestimmung
Zur Sicherung der Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums bestellt der Förderungsnehmer zugunsten der zuständigen Wohnungsbehörde (Nummer 5.3) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem geförderten Objekt oder gegebenenfalls an dem Objekt, in dem sich die Bestandswohnung (Nummer 9) befindet, und zwar in Abteilung II des jeweiligen Grundbuches an rangbereitester Stelle unmittelbar nach den in Abteilung III eingetragenen Förderungsmitteln. Der Förderungsnehmer hat für die Bestellung dieser Dienstbarkeit die von der Förderungsstelle vorgegebenen Vordrucke zu verwenden.
Die Wohnungsbehörde wird nach Ablauf der Zweckbestimmung die Löschung der Dienstbarkeit bewilligen.
9. Mittelbare Belegung des modernisierten Wohnraums
9.1 Allgemeines
Die Modernisierung kann auch gefördert werden, wenn die Belegungs- und Mietbindungen nicht an dem modernisierten Wohnraum, sondern an Ersatzwohnungen (Bestandswohnungen) eingeräumt werden.
In diesem Fall ist in dem Förderungsvertrag (Nummer 10.4) zu vereinbaren, wie viele der Mietwohnungen in dem Förderungsobjekt voraussichtlich aufgrund einer mittelbaren Belegungs- und Mietbindung bei Bestandswohnungen gefördert werden sollen. In einer den Förderungsvertrag ergänzenden Vereinbarung ist bis zum Abschluss der Modernisierung aller im Objekt geförderten Mietwohnungen endgültig festzulegen, für welche Mietwohnungen im Förderungsobjekt eine mittelbare Belegungs- und Mietbindung bei welchen Bestandswohnungen erfolgen soll. Sowohl die jeweilige Mietwohnung im Förderungsobjekt als auch die dazugehörige Bestandswohnung müssen in der Vereinbarung genau bezeichnet sein (Adresse, Lage, Größe, Mietbeginn). Der Mietbeginn darf frühestens nach Abschluss des Förderungsvertrages und soll spätestens bis zum Abschluss der Modernisierung der Mietwohnungen im Förderungsobjekt erfolgen.
9.2 Anforderungen an die Ersatzwohnung
Die als Ersatzwohnung dienende Bestandswohnung muss in der gleichen Stadtgemeinde liegen, in der auch die zu fördernde, modernisierte Mietwohnung liegt. Sie muss ferner zur Vermietung an einen berechtigten neuen Mieter anstehen.
Es muss sich außerdem um eine belegungs- und mietbindungsfreie Mietwohnung handeln, die annähernd gleich groß ist wie die zu modernisierende Wohnung und die bezüglich der Ausstattung auch in etwa dem heutigen Wohnungsstandard entspricht.
Sofern Zweifel an der Eignung der Wohnung bestehen, erfolgt eine örtliche Überprüfung durch die Wohnungsbehörde.
9.3 Belegungs- und Mietbindung für die Ersatzwohnung
Im Falle der mittelbaren Belegung unterliegt nicht die modernisierte Wohnung, sondern die Ersatzwohnung der Belegungs- und Mietbindung (Nummer 8.2).
10. Antrags- und Förderungsverfahren
10.1 Anmeldung des Bauvorhabens
Das Modernisierungsvorhaben ist vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme zunächst formlos zur Einbeziehung in die Förderung beim Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa zur Prüfung der Förderungswürdigkeit anzumelden.
Für die technische Vorprüfung sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:
a) Angaben zum Planungsstand,
b) Lageplan (Auszug aus der Flurkarte),
c) Entwurfsplanung (Grundrisse, Ansichten, Schnitt),
d) Wohnflächenberechnung nach der WoFlV,
e) qualifizierte Baubeschreibung,
f) Beschreibung der energetischen Ausführung (Energiekonzept),
g) Kostenschätzung.
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa kann die Vorlage weiterer Unterlagen zur Prüfung der Förderungswürdigkeit verlangen.
10.2 Entscheidung über die Einbeziehung in die Förderung
Die Deputation für Bau und Verkehr entscheidet im Grundsatz über die Einbeziehung des angemeldeten Modernisierungsvorhabens in die Förderung. Sie entscheidet ebenfalls über eine nachträgliche Einbeziehung von Modernisierungsvorhaben. Bei Bauvorhaben bis zu 25 Wohnungen entscheiden der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa sowie die Förderungsstelle in eigener Verantwortung.
Die Förderungsstelle teilt dem Antragsteller verbindlich mit, ob und inwieweit sein Modernisierungsvorhaben im Grundsatz in die Förderung einbezogen worden ist. Dabei ist der Antragsteller darauf hinzuweisen, dass sich die Einzelheiten für die Förderung aus dem noch abzuschließenden Förderungsvertrag (Nummer 10.4) ergeben.
10.3 Antrag auf Gewährung der Förderung
Das Förderdarlehen ist von dem Förderungsnehmer nach Einbeziehung in die Förderung und vor Baubeginn auf entsprechenden Antragsvordrucken unter Beifügung der erforderlichen Unterlagen bei der Förderungsstelle zu beantragen. Die Antragsvordrucke sind bei der Förderungsstelle erhältlich.
Mit dem Förderungsantrag sind mindestens vorzulegen:
a) Ausführungspläne mit Darstellung der beabsichtigten baulichen Veränderungen, mit Eintragung der Raumbezeichnungen und der entsprechenden Möblierung und bei Um- bzw. Anbau die amtliche Bauerlaubnis gemäß den §§ 61 und 64 BremLBO nebst Anlagen (genehmigte Baupläne, Lageplan usw.)
oder
wenn das Gebäude gemäß § 62 BremLBO (Genehmigungsfreistellung) erstellt wird, die vollständigen, bei der Gemeinde eingereichten Bauvorlagen sowie die Bescheinigung der Gemeinde über die Genehmigungsfreiheit,
b) eine qualifizierte Baubeschreibung insbesondere der geplanten Modernisierungsmaßnahmen,
c) ein Nachweis über die Höhe der Gesamtkosten (Nummer 4.1),
d) ein Finanzierungsplan,
e) die Berechnung der Wohnfläche nach der WoFlV mit einer Zusammenstellung der Wohnungsgrößen und der vorgesehenen Belegung,
f) der Eigentumsnachweis über das Grundstück durch Grundbuchauszug bzw. Kaufvertrag oder Erbbaurechtsvertrag.
Anträge, die unvollständig sind oder sonstige Mängel aufweisen, gibt die Förderungsstelle zur Ergänzung oder Überarbeitung unverzüglich an den Antragsteller zurück oder sie fordert die fehlenden Unterlagen nach. Dem Antragsteller ist eine angemessene Frist zum Nachholen der erforderlichen Handlungen einzuräumen. Nach ergebnislosem Ablauf der Frist soll der Antrag abgelehnt werden.
10.4 Förderungsvertrag
Sind die Förderungsvoraussetzungen erfüllt, schließt die Förderungsstelle mit dem Förderungsnehmer einen öffentlich-rechtlichen Vertrag im Sinne der §§ 54 ff. des Bremischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BremVwVfG) vom 9. Mai 2003 (Brem.GBl. S. 219) in der jeweils geltenden Fassung über die Gewährung des Förderdarlehens mit allen Rechten und Pflichten nach diesen Richtlinien. Außerdem können zusätzliche Verpflichtungen des Förderungsnehmers vereinbart werden, soweit diese zur Erreichung des Förderungszieles notwendig erscheinen.
Der Förderungsvertrag regelt das Förderungsverhältnis zwischen den Vertragspartnern abschließend. Eine Anpassung oder Kündigung dieses Vertrages ist nur nach § 60 BremVwVfG möglich.
In diesem Vertrag sind auch die Regelungen über die Rückforderung der Mittel und die Vertragsstrafen zu Lasten des Förderungsnehmers für den Fall der Nichterfüllung oder nicht vollständigen Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen oder bei Vertragsverstößen zu vereinbaren.
Sind mehrere Personen aufgrund des Förderungsvertrages berechtigt, so können sie ihre Rechte nur gemeinschaftlich ausüben. Für die sich aufgrund des abgeschlossenen Förderungsvertrages ergebenden Verpflichtungen haftet jeder als Gesamtschuldner.
Der Förderungsnehmer ist mit dem abzuschließenden Förderungsvertrag zu verpflichten,
a) der Förderungsstelle den Abschluss der Modernisierungsmaßnahme anzuzeigen; bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Genehmigungspflicht nach der BremLBO unterliegen, ist eine Bauschlussabnahmebescheinigung vorzulegen,
b) die in diesen Richtlinien festgelegten Förderungsbedingungen, insbesondere die Zweckbestimmung für die Mietwohnungen in dem Zweckbestimmungszeitraum einzuhalten,
c) die Mietwohnungen für die Dauer der Zweckbestimmung ordnungsgemäß instand zu halten,
d) einen Eigentumswechsel der geförderten Wohnungen unverzüglich der Förderungsstelle anzuzeigen,
e) im Falle einer beabsichtigten Umwandlung des geförderten Mietobjekts in Eigentumswohnungen diese Umwandlung nicht ohne Zustimmung der Förderungsstelle vorzunehmen,
f) die Förderungsstelle unverzüglich vom Eintritt eines Kündigungsgrundes nach Nummer 14.1 oder von Gründen, die zur Erhebung von zusätzlichen Leistungen nach Nummer 14.2 berechtigen, zu unterrichten,
g) der Förderungsstelle, dem Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa und dem Rechnungshof der Freien Hansestadt Bremen oder deren Beauftragten auf Verlangen jederzeit Auskunft über die für die Gewährung bzw. Weiterbelassung des Förderdarlehens maßgebenden Umstände zu erteilen sowie diesen Stellen zu diesem Zweck jederzeit Einsichtnahme in die Verträge, Belege und sonstige Unterlagen zu gewähren bzw. eine Besichtigung des geförderten Objektes zu gestatten,
h) einzuwilligen, dass alle für die Erfüllung des Förderungszwecks benötigten Daten erfasst und verarbeitet werden dürfen,
i) hinsichtlich der mieterbezogenen Daten sich die Einwilligung des jeweiligen Mieters geben zu lassen, dass auch dessen Daten erfasst und verarbeitet werden dürfen,
j) die von ihm aufgrund des abgeschlossenen Förderungsvertrages übernommenen Verpflichtungen einem eventuellen Rechtsnachfolger aufzuerlegen,
k) sich während der Ausführung der Modernisierungsmaßnahme durch entsprechende Unterlagen (z.B. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, der Berufsgenossenschaft, der Krankenkasse, der Haftpflichtversicherung, der beitragspflichtigen Sozialkasse) nachweisen zu lassen, dass die gesetzlichen Vorgaben zur Vermeidung von Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung eingehalten werden,
l) nach Durchführung der Maßnahme eine Schlussrechnung aufzustellen und die Nachweise bis zur Höhe der Modernisierungskosten zu erbringen,
m) einzuwilligen, dass das Darlehen nach Vorlage der Schlussrechnung auf den nach Nummer 4.1 festzusetzenden Betrag gekürzt wird.
Der Förderungsnehmer muss die Annahme des Vertrages innerhalb von sechs Wochen nach Übersendung des Vertragsangebotes erklären, indem er eine unterzeichnete Ausfertigung an die Förderungsstelle zurückgibt.
Der Förderungsvertrag wird dreifach ausgefertigt. Ausfertigungen erhalten der Förderungsnehmer, die Wohnungsbehörde und die Förderungsstelle.
10.5 Darlehensvertrag
Nach Abschluss des Förderungsvertrages wird die Förderungsstelle mit dem Förderungsnehmer einen privatrechtlichen Darlehensvertrag schließen. Darin wird sichergestellt, dass die in Nummer 10.4 genannten Inhalte des Förderungsvertrages auch im Darlehensverhältnis umgesetzt werden können, der Darlehensvertrag im Falle einer Kündigung des Förderungsvertrages (Nummer 14) ebenfalls gekündigt werden kann, das Förderdarlehen (Nummer 12.1) sowie die Zweckbestimmung (Nummer 8.3) dinglich gesichert werden und die notwendige Versicherung (Nummer 12.2) abgeschlossen wird. Ferner wird dabei eine Verzinsung entsprechend Nummer 14.3 vorbehalten.
Darüber hinaus ist in dem Darlehensvertrag eine Kündigung des Förderdarlehens für den Fall vorzubehalten, dass eine Ersetzung dieses Darlehens durch Kapitalmarktmittel möglich ist. Die Ausübung dieses Kündigungsrechts erfolgt insoweit, als die oberste Landesbehörde dies zugelassen und festgestellt hat, dass die Ersetzung des gewährten Darlehens für den Förderungsnehmer zumutbar ist.
Die Förderungsstelle ist im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrages berechtigt, von dem Förderungsnehmer die banküblichen Erklärungen und Nachweise zu fordern.
10.6 Bearbeitungsentgelt bei Verzicht auf Inanspruchnahme des Darlehens
Wenn der Förderungsnehmer nach Abschluss des Förderungs- und Darlehensvertrages auf die Inanspruchnahme des Darlehens verzichtet, wird von der Förderungsstelle ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 v.H. der Darlehenssumme erhoben.
11. Modernisierungsbeginn
Die geplante Modernisierung ist unverzüglich nach Erteilung des Bescheides über die Einbeziehung des Bauvorhabens in die Förderung (Nummer 10.2) zu realisieren. Der Förderungsnehmer hat der Förderungsstelle zunächst den prüffähigen formellen Förderungsantrag mit den entsprechenden Unterlagen (Nummer 10.3) vorzulegen und die Voraussetzungen für den Abschluss des Förderungsvertrages umgehend zu schaffen.
Ein Baubeginn vor der verbindlichen Mitteilung über die Einbeziehung in die Förderung ohne vorherige Zustimmung der Förderungsstelle führt in der Regel zur Ablehnung der Förderung.
12. Sicherung und Auszahlung des Förderdarlehens
12.1 Sicherung des Förderdarlehens
Das Förderdarlehen ist an rangbereitester Stelle unmittelbar nach den zur Finanzierung der Modernisierung aufgenommenen Fremdmitteln und innerhalb von 85 v.H. der Gesamtkosten (Nummer 4.1), aber vor etwaigen anderen als Ersatz der Eigenleistung anerkannten Fremdmitteln und etwaigen Eigentümergrundschulden, durch Eintragung im Grundbuch dinglich zu sichern.
Bei dem der Absicherung des Darlehens dienenden Grundpfandrecht darf der gesetzliche Löschungsanspruch nach § 1179a BGB nicht ausgeschlossen werden. Soweit diesem Grundpfandrecht Grundschulden im Range vorgehen oder gleichstehen, hat der Förderungsnehmer seine gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche auf Rückgewähr (Übertragung, Verzicht, Aufhebung) der Grundschulden oder von Teilen derselben an die Förderungsstelle als Gläubigerin des Förderdarlehens abzutreten. Soweit zu diesem Zeitpunkt bereits wirksame Abtretungen bestehen, hat der Förderungsnehmer seine Ansprüche auf Rückübertragung seiner Rückgewähransprüche an die Förderungsstelle abzutreten.
12.2 Auszahlung des Förderdarlehens
Das Förderdarlehen wird auf Anforderung ausgezahlt, wenn der Förderungsnehmer der Förderungsstelle die Fertigstellung sämtlicher Wohnungen des Förderungsobjektes schriftlich angezeigt und entsprechend nachgewiesen hat. Die Bestätigung über die ordnungsgemäße Vermietung (Nummer 8.2.1) des Förderungsobjektes ist nachzureichen.
Weitere Voraussetzung für die Auszahlung ist, dass das aufzubringende Eigengeld verwendet worden ist. Außerdem muss die Eintragung des Grundpfandrechtes (Nummer 12.1) sowie der persönlichen Dienstbarkeit (Nummer 8.3) im Grundbuch durch Vorlage einer grundbuchamtlichen Bescheinigung nachgewiesen werden oder durch Erklärung eines Notars oder des Grundbuchamtes sichergestellt sein, dass der Eintragung des Grundpfandrechtes bzw. der persönlichen Dienstbarkeit an der vorgesehenen Rangstelle keine Hinderungsgründe entgegenstehen.
Ferner ist das Bestehen einer ausreichenden (z.B. zum gleitenden Neuwert) Versicherung für das Gebäude gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden nachzuweisen.
Vor Auszahlung des Förderdarlehens kann die Förderungsstelle sich nachweisen lassen, dass bei der Ausführung der Modernisierungsmaßnahme die gesetzlichen Vorschriften zur Vermeidung von Schwarzarbeit und illegaler Beschäftigung eingehalten wurden.
12.3 Pfandentlassung
Werden nach Fertigstellung eines Modernisierungsvorhabens Teile des Grundstücks von mehr als 10 v.H. der ursprünglichen Fläche veräußert oder für andere Zwecke abgeschrieben, so wird eine Pfandentlassung nur erteilt, wenn der Eigentümer eine außerordentliche Tilgung in Höhe der Wertentnahme auf das gewährte Förderdarlehen leistet. Maßgebend ist der eingebrachte Grundstückswert einschließlich Erschließungskosten. Das Gleiche gilt, wenn ein Grundstücksteil durch Enteignungsbeschluss abgeschrieben wird.
13. Rechtsnachfolge/Umwandlung
Der Förderungsnehmer und jeder Rechtsnachfolger ist für die Dauer der Zweckbestimmung verpflichtet, der Förderungsstelle eine beabsichtigte Veräußerung des geförderten Objektes rechtzeitig vorher schriftlich anzuzeigen. Der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge ist der Förderungsstelle ebenfalls schriftlich anzuzeigen. Die Förderungsstelle entscheidet dann gemäß den Übertragungsrichtlinien des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr (jetzt: Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa) vom 10. Januar 2006 (Brem.ABl. S. 121) in der jeweils geltenden Fassung über die Übertragung der Förderung.
Dieses gilt auch im Falle einer Umwandlung der Mietwohnungen in Wohnungseigentum zum Zwecke des Verkaufes der Wohnungen an wohnende Mieter zur Selbstnutzung.
Der Förderungsnehmer hat die sich für ihn aus der Inanspruchnahme der Förderung ergebenden Verpflichtungen seinen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass diese wiederum gehalten sind, ihre jeweiligen Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu binden.
14. Rechtsfolgen von Verstößen gegen den Förderungsvertrag
14.1 Kündigung
Der Förderungsvertrag kann von der Förderungsstelle ganz oder teilweise mit sofortiger Wirkung gekündigt werden, wenn
a) der Förderungsnehmer oder der Rechtsnachfolger gegenüber der Förderungsstelle unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat, die für die Gewährung oder den Fortbestand der Förderung von Bedeutung sind;
b) Tatsachen eintreten oder bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass der Förderungsnehmer oder dessen Rechtsnachfolger nicht mehr leistungsfähig, nicht mehr zuverlässig, nicht mehr kreditwürdig oder zur Erfüllung seiner Verpflichtungen nicht mehr in der Lage ist;
c) der Förderungsnehmer die ordnungsgemäße Vermietung nicht nachweist;
d) die Wohnungen bestimmungswidrig vermietet oder genutzt werden oder leer stehen;
e) das Förderdarlehen nicht zweckentsprechend verwendet oder die Schlussrechnung nicht vorgelegt wird;
f) der Förderungsnehmer die Wohnungen schuldhaft nicht ordnungsgemäß instand hält;
g) das Förderungsobjekt nicht nach den von der Förderungsstelle anerkannten Plänen entsprechend dem Förderungsantrag oder abweichend von der genehmigten Bauausführung errichtet wurde oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht oder der geforderte energetische Standard nicht eingehalten wird;
h) die sonstigen Bestimmungen oder Auflagen des Förderungs- oder Darlehensvertrages nicht eingehalten werden oder gegen die Vorschriften des WoFG oder diese Förderungsrichtlinien verstoßen wird;
i) ein Eigentumswechsel eintritt und die Förderungsstelle die Förderdarlehen dem Rechtsnachfolger nicht überträgt;
j) Rückstände bei der Bedienung des Förderdarlehens eingetreten sind;
k) über das Vermögen des Förderungsnehmers die Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragt ist oder die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Förderungsobjektes beantragt wird;
l) Voraussetzungen vorliegen, nach denen ein Zuwendungsbescheid aufgrund des § 49 Absatz 3 BremVwVfG aufgehoben werden könnte.
Andere Kündigungsgründe bleiben vorbehalten.
14.2 Vertragsstrafe
Die Förderungsstelle ist unbeschadet des Rechtes auf Kündigung des Förderungsvertrages berechtigt, bei einem schuldhaften Verstoß gegen die Bestimmungen des Förderungs- oder Darlehensvertrages eine Vertragsstrafe zu verlangen.
Die Pflicht des Förderungsnehmers zur Einhaltung der Belegungs- und Mietbindung während der Dauer der Zweckbestimmung sowie die Verpflichtung zur Erstattung überhöhter Mietzahlungen an den Mieter bleibt davon unberührt.
Die Vertragsstrafe beträgt für die Dauer des Verstoßes bis zu 5 EUR monatlich pro m 2 Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht. Jeder angefangene Monat ist als voller Monat anzurechnen.
Die Vertragsstrafe ist innerhalb von einem Monat nach Zugang der Zahlungsaufforderung fällig. Bei verspätet eingehenden Zahlungen werden Zinsen entsprechend Nummer 14.3 erhoben.
14.3 Folgen einer Kündigung des Förderungsvertrages
Im Falle der Kündigung des Förderungsvertrages wird der Darlehensvertrag ebenfalls gekündigt. Die Zweckbestimmung (Nummer 8) bleibt davon unberührt.
Bei teilweiser Kündigung werden die übrigen durch den Förderungsvertrag begründeten Verpflichtungen des Förderungsnehmers nicht berührt.
Für ein zurückzuzahlendes Darlehen kann vom Zeitpunkt der ungerechtfertigten Inanspruchnahme bis zum Eingang der Rückzahlung eine Verzinsung bis zu 5 v.H. über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB gefordert werden. Der am Ersten eines jeden Monats geltende Basiszinssatz ist für jeden Zinstag dieses Monats zugrunde zu legen.
15. Ausnahmegenehmigungen
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa oder die Förderungsstelle können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften Ausnahmen von diesen Förderungsrichtlinien zulassen.
16. Inkrafttreten, Anwendung bisheriger Vorschriften
Diese Förderungsrichtlinien finden Anwendung für alle Modernisierungsmaßnahmen, die ab dem Wohnraumförderungsprogramm 2010 gefördert werden.
Die Regelungen der Nummern 7.1 Absatz 1, 10.3, 10.4 und 12.2 dieser Richtlinien gelten auch für Modernisierungsmaßnahmen aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008 und 2009, für die Grundsatzbescheide nach Veröffentlichung dieser Richtlinien erstellt werden.
Die bisherigen Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung der Modernisierung von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen vom 18. Juni 2008 (Brem.ABl. S. 457) werden mit der Maßgabe gegenstandslos, dass sie künftig nur noch für Modernisierungsmaßnahmen anzuwenden sind, die aus den Wohnraumförderungsprogrammen 2008 und 2009 gefördert wurden bzw. unter Beachtung von Absatz 2 gefördert werden.
Anhang 1
Merkblatt über die vertraglich vereinbarte Förderung der Modernisierung von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen
– Modernisierungsförderung –
Stand: Februar 2022
– Änderungen bleiben vorbehalten –
Dieses Merkblatt soll allgemein über die wichtigsten Einzelheiten der in der Freien Hansestadt Bremen möglichen Förderung der Modernisierung von Mietwohnraum informieren. Eine umfassende Wiedergabe der Förderungsbestimmungen soll und kann dieses Merkblatt nicht sein.
Die vollständigen Förderungsbestimmungen ergeben sich aus den Richtlinien zur Durchführung der vertraglich vereinbarten Förderung der Modernisierung von Mietwohnraum in der Freien Hansestadt Bremen - Modernisierungsförderung – vom 21. Juni 2011 (Brem.ABl. S. 707) sowie den Förderungsgrundsätzen vom 14.09.2012 zum Wohnraumförderungsprogramm 2012/2013 in Verbindung mit dem Beschluss des Senats vom 24.02.2015 sowie dem Beschluss der staatlichen Deputation für Umwelt, Bau und Verkehr, Stadtentwicklung und Energie vom 05.03.2015 zum 2. Wohnraumförderungsprogramm und den Beschlüssen des Senats vom 28.06.2016,14.11.2017 und 19.03.2019 zum 3. Wohnraumförderungsprogramm sowie dem Beschluss des Senats vom 15.12.2020 zur Neupositionierung/Weiterentwicklung der Bremer Wohnraumförderung – Programm 2020/2021 – in Verbindung mit dem Beschluss der Staatlichen Deputation für Mobilität, Bau und Stadtentwicklung vom 12.01.2021.
Das Amtsblatt kann vom Verlag Carl E. Schünemann KG, Zweite Schlachtpforte 7, 28195 Bremen bezogen werden oder im Internet unter http://transparenz.bremen.de/ eingesehen werden. Die Beschlüsse sind bei uns, der Bremer Aufbau-Bank GmbH als Förderungsstelle, erhältlich.
Selbstverständlich informieren wir Sie als zuständige Förderungsstelle in der Freien Hansestadt Bremen auch gern persönlich. Bitte vereinbaren Sie mit uns einen Termin unter der o. g. Telefonnummer.
1. Allgemeines zur Förderung
1.1 In den Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven kann auf Antrag die Modernisierung von Mietwohnraum in Gebäuden mit mehr als zwei belegungs- und mietbindungsfreien Wohnungen gefördert werden. Das Energieniveau des Gebäudes soll nach der Modernisierung mindestens dem des KfW-Effizienzhauses 115 entsprechen.
1.2 Die Förderung erfolgt mit einem zinsverbilligten Darlehen in Höhe von bis zu EUR 55.000,00 EUR und einem Kostenzuschuss in Höhe von EUR 15.000,00 je Wohneinheit, höchstens jedoch bis zu 80 v.H. der anerkannten Modernisierungskosten. Die Fördermittel werden aus Bundes- und Landesmitteln finanziert. Die Refinanzierung der Förderdarlehen erfolgt über die KfW.
1.3 Die Darlehenszinsen werden für 10 Jahre festgeschrieben. Der Zinssatz des Darlehens wird für die ersten 20 Jahre der Laufzeit jährlich um bis zu 2 v.H. verbilligt. Ab dem 21. Jahr ist das Darlehen marktüblich zu verzinsen.
Die annuitätische Tilgung kann abhängig von der Gesamtlaufzeit der Darlehen individuell von der BAB ermittelt werden. Sie beträgt unter Berücksichtigung eines Tilgungsfreijahres in den ersten 10 Jahren jedoch mindestens 1 v.H. p.a. und für weitere 10 Jahre mindestens 2 v.H. p.a..
Ab dem 21. Jahr sind die Darlehen mit mindestens 4 v.H. p.a. zu tilgen.
Bei Ratentilgung wird eine gleichbleibende Tilgung abhängig von der Gesamtlaufzeit vereinbart.
Ggf. können auch andere Tilgungsvereinbarungen unter Beachtung eines Tilgungsfreijahres getroffen werden, sofern die Gesamtlaufzeit von 30 Jahren nicht überschritten wird und eine Mindesttilgung von 1 % p.a. vereinbart wird.
Individuelle Tilgungsvereinbarungen zur Verkürzung der Laufzeit sind unter Berücksichtigung der Mindesttilgung in beiden Varianten möglich.
Die möglichen Darlehenslaufzeiten mit den jeweils geltenden Konditionen finden Sie in der Konditionsübersicht für das Förderprogramm unter www.bab-bremen.de.
1.4 Die Inanspruchnahme sowohl des Kostenzuschusses als auch des Förderdarlehens sind verpflichtend, sofern die Sozialwohnungsquote für ein Bauvorhaben gilt. Sollte sich im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Förderungsobjektes unter Berücksichtigung der Eigenlleistung und der Fremdmittel eine Überfinanzierung ergeben, wird das Förderdarlehen entsprechend gekürzt, jedoch um nicht mehr als 50 v.H. des Ursprungsbetrages.
1.5 Die Auszahlung des Förderdarlehens erfolgt nach
- Abschluss des Förderungs- und Darlehensvertrages,
- dinglicher Sicherung des Darlehens innerhalb von 85 v.H. der Gesamtkosten,
- Nachweis der Fertigstellung sämtlicher Wohnungen des Mietobjektes,
- Nachweis einer Gebäudeversicherung,
- Nachweis des erreichten energetischen Standards.
Das Förderdarlehen kann auf Antrag in Höhe von bis zu 50 % der Darlehenssumme ausgezahlt werden, wenn ein Bautenstand von 60 % erreicht ist und nachgewiesen wird.
1.6 Kostenzuschuss
Der Kostenzuschuss kann auf Antrag in einer Summe ausgezahlt werden, wenn die grundbuchliche Absicherung des Förderdarlehens sowie die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nachgewiesen werden.
1.7 Eigenleistung
Der Förderungsnehmer soll zur Finanzierung der Modernisierungskosten eine Eigenleistung von mindestens 15 v.H. erbringen. Ein evtl. Tilgungszuschuss der KfW und der oben genannte Kostenzuschuss kann auf das Eigenkapital angerechnet werden.
1.8 Kein Rechtsanspruch auf Förderung
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung von Förderungsmitteln besteht auch bei Vorliegen aller Förderungsvoraussetzungen nicht. Die beantragte Förderung ist insbesondere dann von der Förderungsstelle abzulehnen, wenn Bedenken gegen die erforderliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Bauherrn bestehen.
1.9 Kumulierung mit anderen Förderungsmitteln
Die gleichzeitige Förderung mit anderen, auch bremischen Mitteln im Sinne des WoFG ist zulässig. Darlehen aus Förderprogrammen der KfW sollen soweit möglich in Anspruch genommen werden. Die gleichzeitige Förderung mit anderen, auch bremischen Mitteln im Sinne des WoFG ist zulässig. Darlehen aus Förderprogrammen der KfW sollen soweit möglich in Anspruch genommen werden.
2. Beantragung der Förderung und Bereitstellung der Förderungsmittel
2.1 Vor Beginn der Modernisierung ist die Einbeziehung des Bauvorhabens in die Förderung formlos bei der Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau – Referat 73 –, Contrescarpe 72, 28195 Bremen (Jan-Niclas Döpkens, Tel. 0421/361 95074) zur Prüfung der Förderungswürdigkeit anzumelden.
Der Anmeldung sind beizufügen:
- ein Lageplan,
- Angabe der vorgesehenen Wohnungseinheiten, die hinsichtlich Größe und Grundrissgestaltung bedarfsorientiert sein sollen.
Zusätzlich wird neben der technischen Prüfung eine Bonitätsprüfung von der Bremer Aufbau-Bank GmbH durchgeführt.
2.2 Nach Erteilung eines Bescheides über die grundsätzliche Einbeziehung der Modernisierungsmaßnahmen in die Förderung (Grundsatzbescheid) ist das Förderdarlehen vom Bauherrn auf dem bei der Förderungsstelle erhältlichen Antragsformular zu beantragen.
2.3 Grundlage der Förderung ist ein vom Bauherrn mit der Förderungsstelle abzuschließender Förderungsvertrag. Der Vertragsabschluss kann erst nach abschließender Prüfung des formellen Förderungsantrages und nach Vorliegen der entsprechenden Förderungsvoraussetzungen erfolgen.
2.4 Nach Durchführung der Maßnahme ist gegenüber der Förderungsstelle u. a. ein Kostennachweis durch Vorlage der Schlussrechnung zu erbringen. Auf Anforderung ist durch geeignete Unterlagen ebenfalls nachzuweisen, dass der Förderungsnehmer seinen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern mindestens den gültigen Mindestlohn nach dem Mindestlohngesetz für das Land Bremen (Landesmindestlohngesetz) vom 17. Juli 2012 (Brem.GBl. S. 300) in der jeweils geltenden Fassung.
Das Mindestlohngesetz des Bundes bleibt hiervon unberührt und ist daneben zu beachten.
3. Anforderungen an den Wohnraum
3.1 Die Modernisierung muss den Vorschriften des Baugesetzbuches und der Bremischen Landesbauordnung (BremLBO) vom 4. September 2018 (Brem.GBl. S. 320) in der jeweils geltenden Fassung entsprechen und die Erschließung gesichert sein. Alle Wohnungen sollen im Sinne der Technischen Baubestimmungen (BremLTB) vom 7. September 2015 gem. Anlage 7.3/2 nach DIN 18040-2 barrierefrei modernisiert werden.
3.2 Die geplanten Maßnahmen sollen im Einklang mit den kommunalen Stadt- und Quartiersentwicklungszielen stehen. In diesem Rahmen kommt modellhaften Vorhaben bzw. Pilotprojekten besondere Bedeutung zu.
Die Wohnungen sollen grundsätzlich folgende Größen nicht überschreiten:
| Anzahl der Personen/ Haushaltstyp | Zimmer | zulässige Wohnflächen in m2 - Geschosswohnungsbau | zulässige Wohnflächen in m2 - Reihenhäuser |
| 1 Person/ 1-Zimmer-Appartement | 1 | 25 bis 30 | |
| 1 Person | 2 | 50 | |
| 2 Personen | 2 | 60 | |
| 2 (alleinerziehend mit 1 Kind) | 3 | 70 | |
| 3 Personen | 3 | 75 | 110 |
| 4 Personen | 4 | 85 | 125 |
| 5 Personen | 5 | 95 | 140 |
| je weitere Person | 1 | 10 | 10 |
Dabei soll für jede Person eines Haushaltes ein Raum ausreichender Größe vorhanden sein.
Bei Neuvermietung der modernisierten Wohnung soll die Größe der Wohnung in einem angemessenen Verhältnis zur Größe des Mieterhaushaltes stehen. Als angemessen gelten die vorgenannten Wohnungsgrößen.
3.3 Nicht gefördert werden Modernisierungen von Wohnraum,
- der zu dauernden Unterbringung ungeeignet ist,
- der wegen seiner Lage oder Grundrissgestaltung keinen ausreichenden Wohnwert hat,
- der in seiner Bauausführung und Ausstattung erheblich über durchschnittliche Wohnbedürfnisse hinausgeht bzw. nach seiner Modernisierung hinausgehen wird,
- der weniger als 25 Jahre bezugsfertig ist,
- wenn die Maßnahmen der reinen Instandsetzung und Instandhaltung dienen oder
- wenn die Maßnahmen schon vor der grundsätzlichen Einbeziehung in die Förderung be gonnen wurden, ohne dass die Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau einen vorzeitigen Baubeginn zugelassen hat.
3.4 Gefördert wird insbesondere
- die Schaffung von Wohnraum für Familien im Wohnungsbestand durch Umbau die Schaffung von Wohnraum für Familien im Wohnungsbestand durch Umbau geeigneter kleinteiliger Wohnungsbestände in Reihenhäuser oder Maisonette Wohnungen,
- die Schaffung von Wohnraum für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung durch Umbau geeigneter Wohnungen,
- die Zusammenlegung und Grundrissveränderungen von Wohnungen, damit sie in Größe und Zuschnitt den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechen,
- die Anpassung des Wohnungsbestandes an den Bedarf spezifischer Bewohnergruppen wie z. B. individuelles Wohnen in Gemeinschaft, oder betreute Wohnformen,
- die Umrüstung alter Heizungsanlagen auf Anlagen, die eine optimale Ausnutzung der Energie gewährleisten, z.B. Brennwerttechnik, Blockheizkraftwerke und Wärmeversorgung mit Abwärme aus Wärmekraftkopplung, wenn ein Versorgungsunternehmen die entsprechende Möglichkeit anbietet,
- die wohnungsbezogene Wasserzählung (warm/kalt),
- die Dämmung der Außenbauteile (z.B. Fassade, Fenster, Dach, Keller),
- solarthermische Anlagen zur Brauchwassererwärmung,
- die Verbesserung technischer Anlagen, die der Strom- und Wasserversorgung dienen,
- die Verbesserung von Haustüranlagen entsprechend den heutigen Sicherheitsstandards und die Installation von Gegensprech- und Briefkastenanlagen entsprechend der Post Norm,
- die medienbezogene Versorgung der Wohnanlage von der Hauseinspeisung bis zur Steckdose in den Wohnungen.
4. Zweckbestimmung des geförderten Wohnraums
4.1 Zweckbestimmungszeitraum
Der Zweckbestimmungszeitraum beträgt 30 Jahre und beginnt nach Abschluss der Modernisierung des Förderungsobjektes. Die Zweckbestimmungsdauer verkürzt sich auch dann nicht, wenn der Förderungsnehmer das Förderdarlehen außerplanmäßig freiwillig oder aufgrund einer von ihm zu vertretenden Kündigung vollständig zurückzahlt.
4.2 Belegungsbindung
Die geförderten Wohnungen sind bei Neuvermietung Wohnungssuchenden zur Verfügung zu stellen, die durch Vorlage einer gültigen Bescheinigung der zuständigen Wohnungsbehörde nachweisen können, dass ihr Familieneinkommen bei Bezug der Mietwohnung die in dem § 9 Abs. 2 WoFG bestimmte Einkommensgrenze um nicht mehr als 60 v.H. überschreitet. Sie sollen vorrangig an Wohnungssuchende vergeben werden, die die Einkommensgrenze des § 9 Abs. 2 WoFG einhalten.
20 v. H. der geförderten Wohnungen sollen an Menschen vermietet werden, die von Wohnungslosigkeit bedroht sind. In diesem Rahmen soll insbesondere die Möglichkeit des sozial integrativen Wohnens gefördert werden, dies geschieht in der Stadtgemeinde Bremen in Zusammenarbeit mit der Zentralen Fachstelle Wohnen beim Amt für Soziale Dienste. Der Förderungsnehmer muss die Bindung an diesen bestimmten Personenkreis nicht unmittelbar an dem geförderten Wohnraum eingehen, sondern kann diese Verpflichtung auch mittelbar an seinem sonstigen frei finanzierten Wohnungsbestand erfüllen.
Wohnungsbehörde ist in der Stadtgemeinde Bremen die Senatorin für Klimaschutz, Umwelt, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnungsbau, Referat Wohnungswesen, Contrescarpe 72, 28195 Bremen und in Bremerhaven der Magistrat, Sozialamt, Abteilung Wohnungsförderung, Stadthaus 1, Hinrich-Schmalfeldt-Str. 42, 27576 Bremerhaven.
4.3 Mietbindung
Nach Abschluss der Modernisierung darf höchstens eine Miete von EUR 5,60 je m² Wohnfläche monatlich (netto/kalt) vereinbart werden. Bei Erreichen des nächstbesseren KfW-Standards (KfW-100-Standard) darf eine Miete von höchstens EUR 6,00 je m² Wohnfläche monatlich (netto/kalt) erhoben werden. Die vorgenannten Höchstgrenzen dürfen bei wohnenden Mietern nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn eine entsprechende Mieterhöhung nach dem mit ihnen geschlossenen Mietvertrag zulässig wäre.
Während des Zweckbestimmungszeitraumes darf diese Miete im Rahmen des § 558 BGB in Verbindung mit der in der Stadtgemeinde Bremen geltenden Kappungsgrenzen-Verordnung erhöht werden, höchstens aber um die Hälfte der gesetzlich vorgesehenen Spanne. Die Miete darf bis zu einem Betrag erhöht werden, der um 10 % unterhalb der ortsüblichen Vergleichs miete liegt. Weitere Mieterhöhungen sind während der o.g. Zweckbestimmung unzulässig. Ferner ist die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung – insbesondere Maklergebühren – nicht zulässig.
Neben der vorgenannten Miete dürfen nur Betriebskosten gem. §§ 556, 556a und 560 BGB sowie ggf. die Pauschale für Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung (II.BV) erhoben werden.
4.4 Die Zweckbestimmung (Belegungs- und Mietbindung) kann auch mittelbar erfüllt werden.
4.5 Eine Umwandlung der Mietwohnungen in Wohnungseigentum und deren Einzelverkauf – mit Ausnahme des Verkaufes der Wohnung an den wohnenden Mieter zum Zwecke der Selbstnutzung – ist während der o.g. Zweckbestimmung in der Regel ausgeschlossen.
4.6 Der Vermieter darf mit den Mietern nur unbefristete Mietverträge abschließen, es sei denn, die zuständige Förderungsstelle hat ausdrücklich anderen Mietverträgen zugestimmt. Staffelmietverträge sind nicht zulässig.