Richtlinie
Soziale Mietwohnraumförderung
Verwaltungsvorschrift des Ministeriums der Finanzen
vom 7. März 2023 (5114-0001#2022/0003-0401-4515)
Teil 1
Allgemeines und Fördergrundsätze
Abschnitt 1
Förderzweck, Allgemeines, Gegenstände der Förderung
1 Förderzweck, Allgemeines
1.1 Das Land bietet zusammen mit der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) eine soziale Mietwohnraumförderung inklusive einer klimagerechten sozialen Mietwohnraumförderung auf der Grundlage des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG) vom 22. November 2013 (GVBl. S. 472, BS 233-3) und der landesrechtlichen Durchführungsbestimmungen sowie nach Maßgabe des jeweiligen Landeshaushalts und dieser Verwaltungsvorschrift an, um durch Wohnungsbau und andere Maßnahmen solche Haushalte im Land bei der Versorgung mit angemessenem Wohnraum zu unterstützen, die auf die Hilfe der Allgemeinheit angewiesen sind. Die Mietwohnraumförderung richtet sich an Interessenten, die bereit sind, Mietwohnraum insbesondere an Haushalte mit geringem Einkommen zu überlassen. Für alle hier angebotenen Programme der Mietwohnraumförderung gilt, dass die Empfängerin oder der Empfänger als Gegenleistung für die Fördergelder Pflichten, insbesondere Belegungs- und Mietbindungen, übernimmt. Sie oder er verpflichtet sich, nur an Haushalte, die die vorgegebenen Einkommensgrenzen einhalten, zu vermieten und nicht mehr als die vereinbarte Miete zu nehmen, die regelmäßig unterhalb des Marktmietenniveaus liegt.
1.2 Die Förderung wird auf der Grundlage dieser Verwaltungsvorschrift, die die Fördervoraussetzungen und -konditionen abschließend definiert, durch Förderzusagen nach Maßgabe der verfügbaren Haushaltsmittel jeweils für einzelne Projekte gewährt. Förderempfängerin oder Förderempfänger können dabei sowohl inländische als auch ausländische Investoren (z.B. Unternehmen, Privatpersonen) sein. Die Förderung steht allen zu gleichen Konditionen offen, die ein nach den Förderprogrammen beschriebenes Vorhaben erstellen bzw. bestehenden Wohnraum überlassen und die geforderten Belegungs- und Mietbindungen einhalten. Die Förderung erfolgt zur Erfüllung von gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen im Rahmen des Beschlusses 2012/21/EU der Kommission vom 20. Dezember 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse betraut sind (ABl. EU 2012 Nr. L 7 S. 3) als soziale Wohnraumförderung.
1.3 Die Förderentscheidung (Förderzusage) bestimmt insbesondere den Förderzweck, die Höhe und Einsatzart der Zuwendungen sowie Art und Dauer der von der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger einzuhaltenden Belegungs- und Mietbindungen.
1.4 Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht, selbst wenn alle Fördervoraussetzungen vorliegen. Die für die Förderzusage zuständige Stelle (Förderstelle) entscheidet auch nach Maßgabe der verfügbaren Haushaltsmittel.
1.5 Neben der Förderung nach diesen Programmen dürfen andere Förderangebote des Landes für denselben Zweck nicht in Anspruch genommen werden. Für dieselbe Kostenposition, die in verschiedenen Förderprogrammen des Landes förderfähig ist, darf nur ein Förderprogramm in Anspruch genommen werden.
1.6 Im Falle einer Grundstücksverbilligung durch die öffentliche Hand zum Zwecke der sozialen Wohnraumförderung kann zwecks Vermeidung einer Überkompensation eine Verlängerung der Dauer der Belegungs- und Mietbindungen bei der Erteilung der Förderzusage erforderlich werden.
2 Gegenstände der Förderung
Fördergegenstände sind
2.1 bei baulichen Maßnahmen
2.1.1 der Neubau einschließlich des erstmaligen Erwerbs neu geschaffenen Wohnraums innerhalb von zwei Jahren nach Bezugsfertigkeit (Ersterwerb), der Ersatzneubau und die Erweiterung, sofern die Gebäude die technischen Anforderungen an den Neubaustandard gemäß der am 1. Januar 2023 geltenden Fassung des Gebäudeenergiegesetzes, erfüllen,
2.1.2 der Ausbau, der Umbau und die Umwandlung,
2.2 bei sonstigen Maßnahmen der Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum,
wenn damit die Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum durch Begründung von Belegungs- und Mietbindungen erfolgt.
Abschnitt 2
Begriffsbestimmungen, allgemeine Fördergrundsätze, Wohnungsbedarf
3 Begriffsbestimmungen und allgemeine Fördergrundsätze
3.1 Neubau ist die Neuschaffung von Wohnraum.
3.2 Ersatzneubau ist die Neuschaffung eines Wohngebäudes nach Abriss eines Wohngebäudes auf demselben Grundstück. Der Abriss soll in der Regel nicht länger als 18 Monate zurückliegen.
3.3 Ausbau ist die Herrichtung von Dachgeschossen oder anderer Gebäudeteile zu Wohnraum, wenn der Gebäudeteil hierzu vorbereitet ist.
3.4 Umwandlung ist die bauliche Umgestaltung von Räumen in Wohnraum, die bisher anderen als Wohnzwecken dienten.
3.5 Umbau ist die Veränderung von Wohnraum, um Schäden zu beseitigen, eine dauernde Nutzung wieder zu ermöglichen oder die Ausstattung an geänderte Bedürfnisse anzupassen.
3.6 Erweiterung ist die Aufstockung oder der Anbau bei bestehenden Gebäuden.
3.7 Bauliche Maßnahmen im Sinne der Nummern 3.3 bis 3.6 werden nur gefördert, wenn die Baukosten inklusive Baunebenkosten gemäß § 5 Abs. 3 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 78 Abs. 2 des Gesetzes vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614), mindestens 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen (wesentlicher Bauaufwand).
3.8 Werden von einem früheren Gebäude nur der Keller oder geringe Bausubstanz verwendet, gilt das Vorhaben als Neubau.
3.9 Eine Wohnung gilt als fertiggestellt, wenn sie soweit hergestellt ist, dass den zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohnern der Bezug zugemutet werden kann (Bezugsfertigkeit).
3.10 Die Empfängerin oder der Empfänger der Fördermittel wird in dieser Verwaltungsvorschrift, gleichgültig ob es sich um eine oder mehrere natürliche oder juristische Personen handelt, als „Förderempfängerin oder Förderempfänger“ bezeichnet.
3.11 Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger ist für die Einhaltung der Förderzusage verantwortlich. Bei Übertragung ihrer oder seiner Verfügungsbefugnis auf einen Dritten gehen diese Rechte und Pflichten auf den Rechtsnachfolger über; die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat dies der ISB anzuzeigen.
3.12 „Älter“ sind Personen, die das 60. Lebensjahr vollendet haben; bei Ehepaaren, Lebenspartnerschaften oder auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaften genügt es, wenn eine Person die Altersgrenze erreicht hat.
3.13 Die Norm DIN 18040 Teil 2 ohne Merkzeichen „R“ ist entsprechend den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen bei der Planung von zu fördernden Wohnungen des Betreuten Wohnens grundsätzlich zugrunde zu legen.
3.14 Gefördert werden abgeschlossene Wohnungen, die die Führung eines selbstständigen Haushalts erlauben und einen ausreichenden Wohn- und Wiederverkaufswert haben.
4 Wohnungsbedarf
4.1 Vorhaben (Mietwohnungen) für das Mietwohnungsbauprogramm oder zum Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten werden nur gefördert, wenn ein nachvollziehbarer Wohnungsbedarf für das konkrete Vorhaben besteht.
4.1.1 Wohnungsbedarf gilt für Gemeinden der Fördermietenstufe 4 und höher (vgl. Anlage) als gegeben. Diese Vermutung kann widerlegt werden, z.B. dadurch, dass Konversionswohnungen dem Wohnungsmarkt zugeführt werden sollen.
4.1.2 In den übrigen Gemeinden kann der Wohnungsbedarf anerkannt werden
4.1.2.1 für Bauvorhaben mit besonderer städtebaulicher Bedeutung, z.B. in städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsgebieten oder in Fördergebieten zur Förderung städtebaulicher Gesamtmaßnahmen,
4.1.2.2 für Vorhaben, die dazu dienen sollen, sozial stabile Bewohnerstruktur zu schaffen oder zu erhalten,
4.1.2.3 für Vorhaben in den Ober- und Mittelzentren (einschließlich ihres unmittelbaren Einzugsbereichs) sowie in anderen Gemeinden bei starkem Zuwachs an Arbeitsplätzen.
Abschnitt 3
Fördergrundsätze für Bauvorhaben
5 Berechnung der Wohnflächen, Gesamtkosten und Baukosten
5.1 Bei der Bestimmung der Wohnfläche einer Wohnung wird die Summe der Wohnflächen der zugehörigen Räume kaufmännisch auf ganze Quadratmeter gerundet.
5.2 Gesamtkosten sind die Kosten gemäß § 5 II. BV.
5.3 Baukosten sind die Kosten gemäß § 5 Abs. 3 und 4 II. BV, bei Ersatzneubauten nach Nummer 2.1 zuzüglich der Abrisskosten.
5.4 Der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Bauherrn (§ 9 II. BV) ist bei der Ermittlung der Baukosten mit dem Aufwand für Unternehmerleistungen anzusetzen.
Teil 2
Förderprogramme
Abschnitt 1
Mietwohnungsbauprogramme
6 Begünstigter Personenkreis
6.1 Gefördert wird der Bau von Mietwohnungen für Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 13 Abs. 2 LWoFG
6.1.1 nicht übersteigt (Haushalte mit geringem Einkommen),
6.1.2 um nicht mehr als 60 v.H. übersteigt (Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze).
7 Dauer der Belegungs- und Mietbindung
Die Dauer der Belegungs- und Mietbindung (Bindungszeitraum) beträgt
7.1 für Wohnungen mit einer Zweckbestimmung nach Nummer 6.1.1 wahlweise
7.1.1 30 Jahre oder
7.1.2 25 Jahre,
7.2 für Wohnungen mit einer Zweckbestimmung nach Nummer 6.1.2 20 Jahre.
7.3 In den Fällen der Nummer 1.6 kann sich eine längere Belegungs- und Mietbindung ergeben.
7.4 Der Bindungszeitraum beginnt mit der Bezugsfertigkeit des Wohnraums.
8 Höchstzulässige Mieten – Mietobergrenze
8.1 Zulässig ist eine Miete ohne einen Betrag für Betriebskosten und sonstige Leistungen je Quadratmeter Wohnfläche (Nettokaltmiete) von monatlich in EUR für geförderte Mietwohnungen
in Gemeinden der Fördermietenstufe
(vgl. Anlage) | mit der Zweckbestimmung
für Haushalte mit geringem Einkommen (vgl. Nummer 6.1.1) | mit der Zweckbestimmung
für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze (vgl. Nummer 6.1.2) |
| 1 | 4,40 | 4,75 |
|---|
| 2 | 4,90 | 5,15 |
|---|
| 3 | 5,40 | 5,75 |
|---|
| 4 | 5,70 | 6,30 |
|---|
| 5 | 6,40 | 7,40 |
|---|
| 6 | 6,80 | 7,70 |
|---|
| 7 | 7,20 | 8,10 |
|---|
8.2 Grundlage für die Berechnung der zulässigen Nettokaltmiete ist die tatsächliche, höchstens jedoch die in Nummer 9.1 und 9.2 genannte Wohnfläche, die der Förderzusage zu Grunde liegt. In Fällen der Nummer 9.3 ist Grundlage für die Berechnung der Nettokaltmiete die von der ISB in der Förderzusage zugelassene Wohnfläche, höchstens jedoch die tatsächliche Wohnfläche.
8.3 In den Mietverträgen ist die Wohnfläche nach der Nummer 8.2 anzugeben.
8.4 Die Nettokaltmiete darf um 1,75 v.H. für jedes Jahr seit Beginn der Mietbindung – umgerechnet auf einen zurückliegenden Jahreszeitraum – erhöht werden.
8.5 Neben der Nettokaltmiete, den Betriebskosten und einer Sicherheitsleistung (Kaution) können mietvertragliche Nebenleistungen (z.B. für Einbauküche, Möblierung für Gemeinschaftsräume) auf Antrag in der Förderzusage zugelassen werden; die Kosten müssen unter Berücksichtigung des Förderzwecks angemessen sein.
9 Wohnflächenobergrenzen
9.1 Gefördert werden Wohnungen bis zu folgenden Flächenobergrenzen:
Ein-Raum-Wohnungen bis zu 50 m²,
Zwei-Raum-Wohnungen bis zu 60 m²,
Drei-Raum-Wohnungen bis zu 80 m²,
Vier-Raum-Wohnungen bis zu 90 m².
Sie erhöhen sich für jeden weiteren Raum um 15 m². Küchen zählen nicht als Raum.
9.2 Wohnungen, die den Vorgaben der DIN 18040 Teil 2 unter Beachtung des Merkzeichens „R“ (Anforderungen an Wohnungen für eine barrierefreie und uneingeschränkte Rollstuhlbenutzung) gemäß den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen entsprechen, dürfen die vorstehend genannten Flächenobergrenzen nach Nummer 9.1 um bis zu 15 m² überschreiten.
9.3 Die ISB kann Überschreitungen von den Obergrenzen nach Nummer 9.1 zulassen
9.3.1 um bis zu 5 m², wenn dies aus planerischen Gründen (z.B. wegen der Notwendigkeit der Schaffung von Kellerersatzräumen in der Wohnung, barrierefreier Ausstattung der Wohnung, Schließung von Baulücken oder vergleichbare bauliche Besonderheiten) zweckmäßig ist,
9.3.2 um bis zu 20 v.H. bei Wohnungen für wirtschaftlich leistungsfähigere Haushalte nach Nummer 6.1.2.
9.4 Gefördert wird auch bei zugelassener Überschreitung nur bis zu den Obergrenzen nach Nummer 9.1. bzw. 9.2.
10 Art und Höhe der Förderung
10.1 Die Förderung erfolgt in der Regel in Ergänzung zur Finanzierung des Vorranggläubigers mit einem nachrangig durch Grundpfandrecht gesichertem Darlehen der ISB (ISB-Darlehen Mietwohnungen). Es besteht aus Grunddarlehen und Zusatzdarlehen.
10.2 Das Grunddarlehen in EUR beträgt für Neubauten je nach Zweckbestimmung der geförderten Mietwohnung je Quadratmeter förderungsfähiger Wohnfläche:
in Gemeinden der Fördermietenstufe
(vgl. Anlage) | mit der Zweckbestimmung
für Haushalte mit geringem Einkommen (vgl. Nummer 6.1.1) | mit der Zweckbestimmung
für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze (vgl. Nummer 6.1.2) |
| 1 bis 3 | 2.500 | 1.800 |
|---|
| 4 | 2.600 | 1.850 |
|---|
| 5 | 2.800 | 1.900 |
|---|
| 6 | 3.050 | 2.100 |
|---|
| 7 | 3.150 | 2.200 |
|---|
10.3 Zusatzdarlehen werden gewährt
10.3.1 für Abrisskosten im Zusammenhang mit einem Ersatzneubau nach Nummer 2.1 oder für nachgewiesene, standortbedingte Mehrkosten bis zu 16.000 EUR,
10.3.2 für bauliche Maßnahmen, die technischen Unterstützungssystemen für das Wohnen im Alter sowie zur Vermeidung von Barrieren dienen, in Höhe von 50 EUR je Quadratmeter förderungsfähiger Wohnfläche, jedoch nicht mehr als 4.000 EUR.
10.3.3 für den Einbau von Aufzügen, wenn dieser gemäß § 36 Abs. 4 der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz nicht vorgeschrieben ist, in Höhe von 4.000 EUR je Wohnung, höchstens jedoch pro Aufzug 50.000 EUR,
10.3.4 für die Errichtung von Wohnungen, die den Vorgaben der Norm DIN 18040 Teil 2 gemäß den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen entsprechen, soweit die Barrierefreiheit nicht bereits nach der geltenden Landesbauordnung Rheinland-Pfalz verpflichtend ist, in Höhe von 100 EUR je Quadratmeter förderungsfähiger Wohnfläche nach den Nummern 9.1 und 9.3,
10.3.5 für die Errichtung von Wohnungen bis zu einer Größe von 60 Quadratmetern in Höhe von 100 EUR je Quadratmeter förderungsfähiger Wohnfläche.
10.3.6 für Bauen mit Holz in Höhe von 1,20 EUR je Kilogramm Holz, jedoch nicht mehr als 15.000 EUR je Wohneinheit. Das Zusatzdarlehen richtet sich an Bauvorhaben mit einem deutlich nachgewiesenen Anteil an Holz (zum Beispiel bei Hybridbauten oder Massivholzgebäuden), der über den Anteil bei konventionell in Stein errichteten Gebäuden hinausgeht, bei denen lediglich der Dachstuhl aus Holz errichtet wird. Voraussetzung für den Erhalt der Förderung ist, dass das eingesetzte Holz fest im Gebäude verbaut ist und aus nachhaltigen Quellen stammt. Nicht gefördert werden Holzfußböden, Türen, Möbel und Dachstühle. Alle als Bestandteil der Leistung verwendeten Holzprodukte müssen nach dem „Program for the Endorsement of Forest Certification Schemes (PEFC)“ oder des „Forest Stewardship Council (FSC)“ oder mit dem Umweltzeichen „natureplus“ zertifiziert sein oder die für das jeweilige Herkunftsland geltenden Kriterien des PEFC oder des FSC einzeln erfüllen.
10.3.7 bei der Verwendung von ökologischen Dämmstoffen, die mit dem Umweltzeichen „Blauer Engel“, „natureplus“ oder dem Prüfsiegel des Instituts für Baubiologie Rosenheim GmbH (IBR) zertifiziert sind, in Höhe von 30 EUR je Quadratmeter ökologischer Dämmstoff, jedoch nicht mehr als 4.500 EUR je Wohneinheit.
10.3.8 bei der Erreichung des Effizienzhausstandards (gemäß den Förderstandards der BEG)
10.3.8.1 55 NH/EE oder 40 in Höhe von 250 EUR,
10.3.8.2 40 NH/EE in Höhe von 350 EUR oder
10.3.8.3 40 Plus in Höhe von 400 EUR,
je Quadratmeter förderfähiger Wohnfläche.
10.3.9 Die Zusatzdarlehen nach den Nummern 10.3.1 bis 10.3.8 beziehen sich auf eine Wohnung und können kumulativ eingesetzt werden. Der kumulative Einsatz eines Zusatzdarlehens nach Nummer 10.3.6 oder Nummer 10.3.7 mit einem Zusatzdarlehen nach Nummer 10.3.8 ist dabei jedoch ausgeschlossen.
10.4 Für den Ausbau beträgt die Förderung 50 v.H., für die Umwandlung und den Umbau 70 v.H., für die Erweiterung 90 v.H. der Fördersätze nach Nummer 10.2. Daneben werden Zusatzdarlehen nach Nummer 10.3 bereitgestellt.
10.5 Bei der Ermittlung der wohnflächenbezogenen ISB-Darlehen Mietwohnungen sind die tatsächlichen, höchstens jedoch die nach den Nummern 9.1 und 9.2 genannten Flächenobergrenzen zugrunde zu legen.
11 Bürgschaft des Landes
Das ISB-Darlehen Mietwohnungen wird durch das Land bis zu 80 v.H. verbürgt. Die Bürgschaft des Landes gegenüber der ISB wird in einer gesonderten Vereinbarung festgelegt.
12 Räume zur gemeinschaftlichen Nutzung sowie zur Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur
12.1 Räume zur gemeinschaftlichen Nutzung
12.1.1 Für Wohngebäude oder Wirtschaftseinheiten, bei denen mindestens acht Mietwohnungen errichtet und davon mindestens die Hälfte gefördert werden, können zusätzliche Räume zur gemeinschaftlichen Nutzung für die Hausgemeinschaft in die Förderung einbezogen werden.
12.1.2 Die Räume zur gemeinschaftlichen Nutzung müssen in eine oder mehrere geförderte Wohnungen umwandelbar sein.
12.1.3 Die Art und Höhe der Förderung bestimmt sich entsprechend der Förderung von Wohnungen mit der Zweckbestimmung für Haushalte nach Nummer 6.1.1, es sei denn, dass die überwiegende Anzahl der geförderten Wohnungen im Wohngebäude oder der Wirtschaftseinheit für Haushalte nach Nummer 6.1.2 errichtet und gefördert werden.
12.1.4 Zusatzentgelte (Grundvergütung und laufende Betriebskosten) für die gemeinschaftliche Nutzung der Räume sind auf die Haushalte nach ihrem Anteil an der Gesamtwohnfläche aller – auch ggf. freifinanzierter – Wohnungen umzulegen, wobei beim begünstigten Personenkreis nach Nummer 6 der Anteil des einzelnen Haushalts an der Gemeinschaftsfläche 5 v.H. von dessen eigener Wohnfläche nicht überschreiten darf.
12.1.5 Die Höhe der Grundvergütung für die Räume richtet sich für den begünstigten Personenkreis nach Nummer 6.1.1 bzw. Nummer 6.1.2 nach der jeweiligen höchstzulässigen Miete nach Nummer 8. Die Summe der Grundvergütung darf unter Einberechnung der Entgelte für freifinanzierte Wohnungen insgesamt die höchstzulässige Miete nach Nummer 8 (entsprechend der Förderung, vgl. Nummer 12.1.3) nicht überschreiten.
12.1.6 Für die Betriebskosten, die nicht nach Verbrauch abgerechnet werden können, ist Nummer 12.1.4 entsprechend anzuwenden.
12.1.7 Wenn kein Bedarf mehr für eine gemeinschaftliche Nutzung besteht, sind die Räume wie eine nach Nummer 6.1.1 oder Nummer 6.1.2 geförderte Mietwohnung zu nutzen.
12.2 Räume zur Verbesserung der wohnungsnahen sozialen Infrastruktur
12.2.1 Im Zusammenhang mit geförderten Mietwohnungen können bei Vorlage eines Nutzungskonzepts Räume für wohnungsnahe soziale Infrastruktur zwecks Verbesserung des Wohnumfelds bzw. des Quartiers gefördert werden.
12.2.2 Die Nutzung muss für die Bewohnerinnen oder Bewohner des Quartiers bestimmt sein. Daneben kommt eine Nutzung für einen gemeinnützigen Verein, eine gemeinnützige Gesellschaft oder kommunale Einrichtungen in Betracht. Das mit der Gemeinde abzustimmende Nutzungskonzept (u.a. Bedarf, Zweckbestimmung und Quartiersbezug der Maßnahme) ist der ISB vorzulegen und zum Bestandteil der Förderzusage zu machen.
12.2.3 Die Räume müssen in eine oder mehrere Wohnungen umwandelbar sein und nach Umwandlung als geförderte Mietwohnungen für Haushalte nach Nummer 6.1.1 genutzt werden. Räume, die zur gewerblichen Nutzung vorgesehen sind, werden nicht gefördert.
12.2.4 Die Art und Höhe der Förderung bestimmt sich entsprechend der Förderung von Wohnungen mit der Zweckbestimmung für Haushalte nach Nummer 6.1.1, wobei höchstens bis zu 150 m² Fläche förderfähig sind.
13 Wohnungen des Betreuten Wohnens
13.1 Wohnungen des Betreuten Wohnens werden nach Nummer 6.1.1 oder Nummer 6.1.2 gefördert.
13.2 Werden mindestens acht Wohnungen in einer Wirtschaftseinheit errichtet und davon mindestens die Hälfte gefördert, können Gemeinschaftsräume in die Förderung einbezogen werden. Zusatzentgelte (Grundvergütung und laufende Betriebskosten) für die Nutzung der Gemeinschaftsräume können entsprechend den Nummern 12.1.4 bis 12.1.6 erhoben werden.
13.3 Wohnungen des „Betreuten Wohnens“ werden als Mietwohnungen gefördert, wenn
13.3.1 sie den Bedürfnissen älterer und behinderter Menschen entsprechen,
13.3.2 in ihnen eine selbstständige Haushaltsführung möglich ist und
13.3.3 eine Grundversorgung zugesagt wird.
13.4 Im Sinne dieses Förderangebots sind „behindert“ Personen mit einem Grad der Behinderung (GdB) von 50 und höher.
13.5 Für die Grundversorgung darf neben der Miete eine monatliche Betreuungspauschale vereinbart werden.
13.6 Die technische Grundversorgung umfasst die Bereitstellung einer Einrichtung, die gewährleistet, dass die Mieterin oder der Mieter jederzeit Hilfe herbeirufen kann.
13.7 Die betreuerische Grundversorgung gewährleistet, dass im Bedarfsfall hauswirtschaftliche, pflegerische und persönliche Hilfen vermittelt werden.
13.8 Neben der Grundversorgung sollen abrufbare Wahlleistungen angeboten werden. Sie sollen es der Mieterin oder dem Mieter ermöglichen, auch bei Pflegebedürftigkeit oder Behinderung in der Wohnung zu verbleiben. Die durch die Inanspruchnahme von Wahlleistungen entstehenden Kosten werden zwischen dem Mieter und dem Leistungsträger abgerechnet. In der Regel sollen hierfür die anerkannten Träger der freien Wohlfahrtsverbände, die Sozialstationen, mobile soziale Dienste oder stationäre Pflegeeinrichtungen herangezogen werden.
13.9 Die Gemeinde bestätigt die Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit der Träger, die Wahlleistungen erbringen sollen.
Abschnitt 2
Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten an bestehenden Mietwohnungen
14 Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten an bestehenden Mietwohnungen
14.1 Der Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten erfolgt an Mietwohnungen, die mindestens seit zehn Jahren bezugsfertig sind und die keinen anderweitigen Belegungs- und Mietbindungen unterliegen, zugunsten von Haushalten, deren Einkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr als 40 v.H. übersteigt. Nach Durchführung baulicher Maßnahmen, die aufgrund ihres Umfanges zu einer Neueinstufung der Mietwohnung in eine jüngere Baualtersklasse geführt haben, ist die Bezugsfertigkeit nach Durchführung der baulichen Maßnahmen für den Zehnjahreszeitraum nach Satz 1 maßgeblich.
14.2 Gefördert wird durch einen einmaligen Zuschuss gemäß der Formel:
Preisunterschied mal Multiplikator mal Wohnfläche.
14.3 Der Wert „Preisunterschied“ entspricht 15 v.H. des Mittelwerts des für die Wohnung maßgeblichen Mietspiegelfeldes oder einer anderen, vergleichbaren Mietpreisübersicht.
14.4 Der Multiplikator beträgt 119,4070.
14.5 Allgemeine Belegungsrechte können für eine Bindungsdauer von zehn Jahren vereinbart werden an
14.5.1 zur Vermietung und Nutzung freien Wohnungen,
14.5.2 vermieteten Wohnungen, sofern vor Auszahlung eines maßgeblichen Zuschussbetrages die Förderempfängerin oder der Förderempfänger gegenüber der ISB eine Erklärung abgibt, dass der Mieterhaushalt einen aktuellen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat.
Der Nachweis der Wohnberechtigung bei der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger ist durch die Vorlage eines aktuell für den Mieterhaushalt ausgestellten Wohnberechtigungsscheins zu erbringen, der die maßgebliche Einkommensgrenze nach Nummer 14.1 berücksichtigt.
14.6 Die Höhe der Miete bestimmt sich während der gesamten Bindungsdauer – auch nach einer Modernisierung – jeweils durch Abzug von 15 v.H. vom erreichten Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegelfeldes oder einer vergleichbaren Preisübersicht. Dies gilt auch für Wohnungen nach Nummer 14.5.2.
14.7 Für geförderte Mietwohnungen, die in einer Gemeinde liegen, welche der Fördermietenstufe 3 oder höher (vgl. Anlage) zugeordnet ist, können allgemeine Belegungsrechte nach Nummer 14.1 mit einer Bindungsdauer von zehn Jahren beim Auslaufen von Bindungen aus einem früheren Förderverhältnis auch durch den Abschluss einer Fördervereinbarung mit der ISB begründet werden, indem das laufende Förderdarlehen für die Laufzeit der Bindungsdauer von zehn Jahren mit einem Zinssatz von 0,5 v.H. fortgeführt wird. Der Abschluss der Fördervereinbarung hat auf ein in diesem Zeitpunkt bestehendes Mietverhältnis keinen Einfluss. Die Nummern 14.1 und 14.6 sind erstmals bei Abschluss eines neuen Mietvertrags zu beachten.
14.8 Gemeinden können durch eine gesonderte Fördervereinbarung Benennungsrechte an den Wohnungen erwerben, an denen ein allgemeines Belegungsrecht begründet ist.
Teil 3
Finanzierungsgrundsätze
Abschnitt 1
Allgemeine Finanzierungsgrundsätze, Eigenleistung
15 Allgemeine Finanzierungsgrundsätze
15.1 Gefördert wird nur, wenn die Finanzierung gesichert ist.
15.1.1 Sie gilt bei Mietwohnungen als nicht gesichert, wenn die Einnahmen aus der zugelassenen Miete nicht ausreichen, die Aufwendungen für die vorrangigen Fremdmittel und die Fördermittel und einem Ansatz für Instandhaltung zu decken.
15.1.2 Ist kein höherer Ansatz für Instandhaltung vorgegeben, sind die Beträge nach § 28 Abs. 2 II. BV anzusetzen.
15.2 Fördermittel dürfen neben anderen Mitteln aus öffentlichen Haushalten eingesetzt werden.
16 Eigenleistung
16.1 Die Eigenleistung beträgt für Mietwohnungsbaumaßnahmen 15 v.H. der Gesamtkosten.
16.2 Darlehen werden als Eigenleistungsersatz anerkannt, wenn sie im Range nach den Fördermitteln besichert werden.
Abschnitt 2
Konditionen der Fördermittel, Sicherung der Mittel und Bindungen
17 Konditionen der Fördermittel
17.1 ISB-Darlehen Mietwohnungen
17.1.1 Das ISB-Darlehen Mietwohnungen ist aufgrund einer Verbilligung durch das Land Rheinland-Pfalz
17.1.1.1 in Fällen der Nummer 6.1.1 bis zum Ablauf des zehnten Jahres mit 0,0 v.H., danach bis zum Ablauf des 15. Jahres mit 0,5 v.H. und anschließend für die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen mit einem Zinssatz in Höhe von 1,0 v.H. p. a. zu verzinsen,
17.1.1.2 in den Fällen der Nummer 6.1.2 bis zum Ablauf des fünften Jahres mit 0,0 v.H., danach bis zum Ablauf des zehnten Jahres mit 0,5 v.H. und anschließend für die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen mit einem Zinssatz in Höhe von 1,0 v.H. p.a. zu verzinsen.
17.1.2 Nach Ablauf der Belegungs- und Mietbindungen wird das ISB-Darlehen Mietwohnungen in den Fällen der Nummern 17.1.1.1 und 17.1.1.2 in marktüblicher Höhe verzinst. In Fällen der Verlängerung der Belegungs- und Mietbindung nach Nummer 1.6 erfolgt die Verzinsung des ISB-Darlehen Mietwohnungen für den verlängerten Zeitraum in marktüblicher Höhe.
17.1.3 Die Tilgung beträgt mindestens 1 v.H. jährlich (zuzüglich ersparter Zinsen).
17.1.4 Wird die Zustimmung zur Übertragung von Fördermitteln auf eine Erwerberin oder einen Erwerber nicht erteilt, wird die Förderung beendet.
17.2 Zuschüsse für den Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten an bestehenden Mietwohnungen
17.2.1 Zuschüsse werden als einmalige zweckgebundene Leistungen gewährt.
17.2.2 Für den Abschluss der Fördervereinbarung über den Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten zwecks Gewährung von Zuschüssen erhebt die ISB von der Förderempfängerin oder dem Förderempfänger ein Bearbeitungsentgelt in Höhe von 0,5 v.H. des auf die Wohnung entfallenden Zuschussbetrages, höchstens jedoch 75 EUR pro Wohnung.
17.2.3 Der Anspruch auf das Bearbeitungsentgelt entsteht mit der Bearbeitung eines Förderantrages zwecks Gewährung des Zuschusses.
18 Sicherung der Mittel und Bindungen
18.1 Die Fördermittel und der Anspruch auf Rückzahlung von Zuschüssen sind am Baugrundstück und in der Regel an allen Parzellen, die mit diesem eine wirtschaftliche Einheit bilden, nachrangig durch eine sofort vollstreckbare Buchgrundschuld zu sichern.
18.2 Soweit es sich bei vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechten um Grundschulden handelt, hat die ISB das Aufrücken der für die Fördermittel eingetragenen Grundschuld entsprechend der Tilgung des vor- oder gleichrangig gesicherten Darlehens sicherzustellen.
18.3 ISB-Darlehen Mietwohnungen und mögliche Rückforderungsansprüche unter 16.000 EUR müssen nicht durch die Eintragung einer Grundschuld besichert werden, wenn sich die Schuldnerin oder der Schuldner hinsichtlich dieser Ansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung in ihr oder sein gesamtes Vermögen unterwirft oder andere Sicherheiten anbietet.
18.4 Die Bindungen, die aus dem Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten entstehen, werden durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten gesichert.
18.5 Von der dinglichen Sicherung der Fördermittel kann abgesehen werden, wenn eine inländische Körperschaft oder Anstalt des öffentlichen Rechts oder ein Kreditinstitut die selbstschuldnerische Bürgschaft übernimmt.
18.6 Die ISB kann banküblich von den für die Sicherung vorgesehenen Bestimmungen abweichen oder auch zusätzliche Anforderungen stellen.
18.7 Werden Fördermittel vorzeitig vollständig zurückgezahlt, bleibt die Bindungsdauer unberührt, jedoch nicht über die Frist nach § 21 Abs. 2 Nr. 1 LWoFG hinaus.
Teil 4
Verfahrensvorschriften
Abschnitt 1
Verfahren bei Mietwohnungsbauprogrammen
19 Förderausschlüsse
19.1 Wohnraum wird nicht gefördert, wenn
19.1.1 die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die Mietobergrenze ist,
19.1.2 mit dessen Bau nicht alsbald nach der Zusage der Mittel begonnen werden kann,
19.1.3 die Wohnfläche weniger als 30 m² beträgt, in Einzelfällen können Unterschreitungen um bis zu 5 m² durch die ISB zugelassen werden,
19.1.4 mit dessen Bau begonnen wurde, bevor die Förderzusage erteilt ist,
19.1.5 der Abschluss des Kaufvertrages beim Ersterwerb länger als drei Monate zurückliegt,
19.1.6 der Wohnraum bereits von Nichtberechtigten belegt oder an Nichtberechtigte vermietet ist.
19.2 Die ISB kann im Falle der Nummer 19.1.4 in den vorzeitigen Baubeginn einwilligen, wenn aus den vorgelegten Antragsunterlagen erkennbar ist, dass die Fördervoraussetzungen voraussichtlich eingehalten werden können, die beantragten Fördermittel zur Verfügung stehen und die Maßnahme objektiv dringlich ist. Die Einwilligung muss den Hinweis enthalten, dass aus ihm kein Rechtsanspruch auf die Förderung erwächst.
19.3 Aus der bauaufsichtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens kann nicht auf die Förderungswürdigkeit geschlossen werden.
20 Antragsverfahren bei Mietwohnungsbauvorhaben
20.1 Der Antrag zur Förderung von Mietwohnungsbauvorhaben durch ISB-Darlehen Mietwohnungen ist von der Bauherrin oder dem Bauherrn oder von der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber (Antragstellerin oder Antragsteller) unter Verwendung des entsprechenden Formblatts bei der ISB einzureichen. Die entsprechenden Formblätter sind auf der Internetseite der ISB (www.isb.rlp.de) abrufbar.
20.2 Bei Mietwohnungsbauvorhaben sind mit dem Antrag von der Antragstellerin oder dem Antragsteller Bestätigungen der örtlich zuständigen Verwaltungen, dass
20.2.1 örtlicher Wohnungsbedarf (vgl. Nummer 4) für belegungsgebundene Mietwohnungen besteht,
20.2.2 die ortsübliche Vergleichsmiete höher als die jeweils maßgebliche Mietobergrenze ist, und
20.2.3 Baurecht am Grundstück besteht oder innerhalb von sechs Monaten nach Gewährung der Förderungsmittel bestehen wird, mittels Formblatt bei der ISB einzureichen.
20.3 Dem Antrag zur Förderung ist in den Fällen der Nummer 10.3.4 eine von einer bauvorlageberechtigten Person, die nicht gleichzeitig die den Bau in Auftrag gebende Person ist, unterzeichnete Bestätigung beizufügen, dass die Wohnungen den jeweiligen Anforderungen der DIN 18040 Teil 2 gemäß den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen entsprechen.
20.4 Einbindung von Energieeffizienz-Expertinnen und Energieeffizienz-Experten
20.4.1 Bei der Stellung des Förderantrages ist eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte für die Gewährung von Zusatzdarlehen nach den Nummern 10.3.6 bis 10.3.8.3 im Hinblick auf die Effizienzhausstandards und die Verwendung ökologischer Baustoffe einzubinden.
20.4.2 Zugelassen sind alle Energieeffizienz-Expertinnen und Energieeffizienz-Experten, die in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes unter www.energie-effizienz-experten.de als Sachverständige aufgeführt sind.
20.5 Die ISB prüft bankmäßig die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Antragstellerin oder des Antragstellers.
20.6 Die ISB erteilt nach Prüfung der Fördervoraussetzungen und der Kreditwürdigkeit der Antragstellerin oder dem Antragsteller eine Förderzusage und schließt den Vertrag über das ISB-Darlehen Mietwohnungen.
20.7 Nach Abschluss des Vorhabens prüft und bestätigt die Energieeffizienz-Expertin oder der Energieeffizienz-Experte auf vorgeschriebenem Vordruck (der ISB) entsprechend der zugrunde liegenden Förderzusage
20.7.1 den Effizienzhausstandard (vgl. Nummer 10.3.8),
20.7.2 die förderfähige Menge und die Zertifikate, der unter den Nummern 10.3.6 und 10.3.7 genannten Baustoffe.
20.8 Die Bestätigungen nach Nummer 20.7 sind mit dem letzten Mittelabruf vorzulegen.
21 Verwendungsnachweisprüfungen
21.1 Nachweis der Verwendung
21.1.1 Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat für jedes geförderte Bauvorhaben einen Verwendungsnachweis nach Vordruck der ISB zu erstellen.
21.1.2 Neben dem Verwendungsnachweis ist eine tabellarische Belegübersicht (Belegliste gemäß Vordruck der ISB), in der die Ausgaben nach Art und in zeitlicher Reihenfolge getrennt aufgelistet sind, beizufügen. Kleinere Restarbeiten dürfen mit den veranschlagten Kosten in die Kostenaufstellung aufgenommen werden. Die Sätze 1 und 2 gelten nicht für die Förderung des Ersterwerbs.
21.1.3 Der Verwendungsnachweis ist innerhalb eines Jahres vom Tage der Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens an bei der für die Überwachung der Bindung zuständigen Stelle einzureichen. Sie bescheinigt auf dem Vordruck, dass gebundener Wohnraum im Sinne der Förderzusage entstanden ist. Sie übersendet den Verwendungsnachweis und die Belegliste der ISB.
21.1.4 Die Förderempfängerin oder der Förderempfänger hat die Rechnungs- und Zahlungsbelege sowie alle sonstigen das Bauvorhaben betreffenden Unterlagen jederzeit zur Einsichtnahme und zur Überprüfung durch das Ministerium der Finanzen, den Bundes- sowie den Landesrechnungshof und die ISB bereitzuhalten und deren Beauftragten die Besichtigung zu gestatten. Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer, Antragstellerinnen und Antragsteller, Erwerberinnen und Erwerber, Betreuerinnen und Betreuer sowie ihre Beauftragten haben die für die Überprüfung erforderlichen Auskünfte zu erteilen.
21.2 Prüfung des Verwendungsnachweises
21.2.1 Die ISB hat den eingereichten Verwendungsnachweis und die Beleglisten zu prüfen. Stichprobenweise hat die ISB bei allen vollausgezahlten Darlehen gemäß zwischen Ministerium der Finanzen und ISB abzustimmenden Kriterien eine vertiefte Prüfung anhand geeigneter Nachweise, angeforderter Belege und sonstiger Unterlagen durchzuführen.
21.2.2 Darüber hinaus hat die ISB bei mindestens 20 v.H. der vollausgezahlten ISB-Darlehen eine vollständige Prüfung aller vorgelegten Nachweise, angeforderten Belege und sonstigen Unterlagen durchzuführen.
21.2.3 Vorgelegte Belege sind nach Einsichtnahme an die Förderempfängerin oder den Förderempfänger zurückzugeben. Die ISB hat den Umfang und das Ergebnis der Prüfung in einem Vermerk (Prüfungsvermerk) niederzulegen. Eine Ausfertigung des Prüfungsvermerks ist mit einer Ausfertigung des Verwendungsnachweises zu den Förderakten zu nehmen.
21.2.4 Die Fördermittel können gekürzt werden, wenn die Verwendungsnachweisprüfung ergibt, dass niedrigere Gesamtkosten entstanden sind, als sie dem Finanzierungsplan zugrunde gelegt wurden bzw. wenn die Verwendung nicht ordnungsgemäß nachgewiesen wurde.
22 Hinweisschild
Bei Bauvorhaben, die mit ISB-Darlehen in Höhe von mehr als 500.000 EUR gefördert werden, ist durch ein gut sichtbar angebrachtes Hinweisschild an der Baustelle auf die Förderung durch den Bund und das Land Rheinland-Pfalz hinzuweisen.
Abschnitt 2
Verfahren beim Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten
23 Verfahren beim Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten
23.1 Der Antrag zum Abschluss einer Fördervereinbarung zum Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten ist von der oder dem Verfügungsberechtigten unter Verwendung des entsprechenden Formblatts bei der ISB einzureichen.
23.2 Die örtlich zuständigen Verwaltungen der Standortgemeinde haben mittels Formblatt zum örtlichen Wohnungsbedarf (vgl. Nummer 4) Stellung zu nehmen und dabei die Angaben über die Vermietbarkeit der zu fördernden Wohnungen, den Mittelwert oder die Mittelwerte des maßgeblichen Mietspiegelfeldes oder einer anderen, vergleichbaren Mietpreisübersicht sowie das Bestehen keiner anderweitigen Belegungsbindungen und/oder Mietbegrenzung zu bestätigen.
23.3 Die ISB erteilt nach Prüfung der Fördervoraussetzungen eine Förderzusage, indem sie Fördervereinbarungen nach vorgeschriebenem Muster mit den Verfügungsberechtigten abschließt.
Teil 5
Gemeinsame Vorschriften
24 Mitteilungspflichten und Datenschutz
24.1 Sind die Förderzusagen zur Gewährung von ISB-Darlehen Mietwohnungen bzw. von Zuschüssen zustande gekommen, hat die ISB die für die Sicherung der Zweckbestimmung zuständige Stelle mittels Vordruck über die Förderung zu benachrichtigen. Dabei sind die Person der Förderempfängerin oder des Förderempfängers, die Lage und die Art des Grundstücks (einschließlich Grundbuchangaben) und die Zahl der darin enthaltenen Wohnungen mit der Angabe für welchen Zeitraum und für welche Haushalte (vgl. Nummer 6) sie gebunden sind, anzugeben.
24.2 Die Aufhebung der Förderzusage, die Änderung der Förderzusage hinsichtlich der Angaben nach Nummer 24.1 sowie der Wegfall der Bindungen sind ebenfalls der für die Sicherung der Zweckbestimmung zuständigen Stelle mitzuteilen.
24.3 Die ISB berichtet dem Ministerium der Finanzen monatlich über das Förderergebnis, gegliedert nach Fördergegenstand und bezogen auf das Förderobjekt regionalisiert nach Landkreisen, großen kreisangehörigen Städten und kreisfreien Städten.
24.4 Die ISB berichtet dem Ministerium der Finanzen quartalsweise über ausfallgefährdete Forderungen, Inanspruchnahmen aufgrund der Bürgschaft des Landes und Regresszahlungen.
24.5 Die ISB ist berechtigt, die mit der Förderung entstehenden und zur Überwachung der Bindungen notwendigen Daten auf Datenträger zu speichern.
25 Pflichten
25.1 Wird der ISB eine Zweckänderung der geförderten Wohnung (z.B. gewerbliche Nutzung) bekannt, kann sie das ISB-Darlehen Mietwohnungen kündigen.
25.2 Wird das Eigentum an der geförderten Wohnung übertragen (auch durch Zwangsversteigerung), wird das ISB-Darlehen Mietwohnungen gekündigt, es sei denn, auf Antrag der Erwerberin oder des Erwerbers kann die Förderung mit ihr oder ihm fortgeführt werden, wenn sie oder er das ISB-Darlehen Mietwohnungen übernimmt und die Fördervoraussetzungen erfüllen kann.
26 Vollzugsaufgaben der ISB
Die ISB soll die Auszahlung der Fördermittel von Nachweisen über den erreichten Baufortschritt oder die Bezugsfertigkeit abhängig machen. Zugleich mit der Bezugsfertigkeit ist zu bestätigen, dass das Bauvorhaben den Plänen entsprechend ausgeführt wurde, die der Förderzusage zugrunde lagen. Die ISB kann zusätzliche Anforderungen stellen.
27 Zulassung von Abweichungen
Über Abweichungen von dieser Verwaltungsvorschrift entscheidet das Ministerium der Finanzen.
28 Inkrafttreten
28.1 Diese Verwaltungsvorschrift tritt mit Wirkung vom 1. Januar 2023 in Kraft.
28.2 Die Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung vom 2. April 2020 (MinBl. S. 60), zuletzt geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 10. Juni 2022 (MinBl. S. 122), wird mit Inkrafttreten dieser Verwaltungsvorschrift mit der Maßgabe aufgehoben, dass die bisherigen Bestimmungen hinsichtlich des Vollzugs der unter ihrer Geltung begründeten Förderverhältnisse und für Förderanträge von Neubauten, bei denen die Bauantragstellung oder die Bauanzeige vor dem 1. Januar 2023 erfolgte und die technischen Anforderungen an den Neubaustandard gemäß der am 1. Januar 2023 geltenden Fassung des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt werden, in Kraft bleiben.
Anlage 1
Soziale Wohnraumförderung durch Gewährung von Tilgungszuschüssen bei Inanspruchnahme von ISB-Darlehen (Tilgungszuschüsse Wohnraumförderung)
Verwaltungsvorschrift des Ministeriums der Finanzen
vom 7. März 2023 (5114-0001#2022/0003-0401-4515)
1 Förderzweck, Allgemeines
1.1 Um der steigenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, vor allem in Regionen mit erhöhtem Wohnungsbedarf auch in Zeiten eines niedrigen Marktzinsniveaus nachzukommen, gilt es, durch Fördermaßnahmen den Anteil an gefördertem sozialen Mietwohnraum inklusive klimagerechtem Mietwohnraum durch die Errichtung neuer Wohngebäude zu erhöhen. Um diese wohnungspolitischen Ziele nachhaltig verfolgen zu können, sollen für Investoren während der Dauer des Niedrigzinsniveaus zusätzliche Förderanreize geschaffen werden. Auch soll die Bildung von selbst genutztem Wohnraum erleichtert und die Modernisierung bestehenden Wohnraums zur Schaffung von bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum gefördert werden; die Modernisierung betrifft Mietwohnungen und selbst genutzten Wohnraum gleichermaßen.
1.2 Vor diesem Hintergrund bietet das Land Rheinland-Pfalz zusammen mit der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) eine soziale Wohnraumförderung auf der Grundlage des Landeswohnraumförderungsgesetzes (LWoFG) vom 22. November 2013 (GVBl. S. 472, BS 233-3) und der landesrechtlichen Durchführungsbestimmungen sowie nach Maßgabe des jeweiligen Landeshaushalts und dieser Verwaltungsvorschrift an, um durch Wohnungsbau und Modernisierung das Angebot an preiswertem und bedarfsgerechtem Wohnraum zu erweitern.
1.3 Im Übrigen finden hierbei
1.3.1 die Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung vom 7. März 2023 (MinBl. S. 40) in der jeweils geltenden Fassung – im Weiteren „Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung“ genannt –,
1.3.2 die Verwaltungsvorschrift Förderung von Gemeinschaftswohnungen für betreute Wohngruppen und Wohngemeinschaften vom 7. März 2023 (MinBl. S. 53) in der jeweils geltenden Fassung – im Weiteren „Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen“ genannt –,
1.3.3 die Verwaltungsvorschrift Förderung von Wohnraum für „Junges Wohnen“ (Studierenden- und Auszubildendenwohnheime) vom 7. März 2023 (MinBl. S. 58) in der jeweils geltenden Fassung – im Weiteren „Verwaltungsvorschrift Studierenden- und Auszubildendenwohnheime“ genannt –,
1.3.4 die Verwaltungsvorschrift Förderung der Modernisierung von bestehenden Mietwohnungen vom 7. März 2023 (MinBl. S. 65) in der jeweils geltenden Fassung – im Weiteren „Verwaltungsvorschrift Modernisierung von Mietwohnungen“ genannt –,
1.3.5 die Verwaltungsvorschrift Förderung der Modernisierung von selbst genutztem Wohnraum vom 2. April 2020 (MinBl. S. 88) in der jeweils geltenden Fassung – im Weiteren „Verwaltungsvorschrift Modernisierung selbst genutzter Wohnraum“ genannt –,
1.3.6 die Verwaltungsvorschrift Förderung der Bildung von selbst genutztem Wohnraum und Erwerb von Genossenschaftsanteilen 2. April 2020 (MinBl. S. 82) in der jeweils geltenden Fassung – im Weiteren „Verwaltungsvorschrift Bildung selbst genutzter Wohnraum“ genannt –, und
1.3.7 die Verwaltungsvorschrift Sonderprogramm zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbegehrende durch Darlehen der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB-Darlehen Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbegehrende) vom 8. Dezember 2015 (MinBl. 2016 S. 26) in der jeweils geltenden Fassung – im Weiteren „Verwaltungsvorschrift Sonderprogramm zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbegehrende“ genannt –, Anwendung.
1.4 Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht, selbst wenn alle Fördervoraussetzungen vorliegen. Die für die Förderzusage zuständige Stelle (Förderstelle) entscheidet auch nach Maßgabe der verfügbaren Haushaltsmittel.
2 Art der Förderung
Die Förderung besteht in der Gewährung von einmaligen Tilgungszuschüssen des Landes Rheinland-Pfalz für ISB-Darlehen, die gemäß
2.1 der Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung für ISB-Darlehen Mietwohnungen Rheinland-Pfalz
2.1.1 für Haushalte mit geringem Einkommen (vgl. Nummer 6.1.1 der Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung), mit einer Belegungs- und Mietbindung
2.1.1.1 von 30 Jahren (vgl. Nummer 7.1.1 der Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung),
2.1.1.2 von 25 Jahren (vgl. Nummer 7.1.2 der Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung),
2.1.2 für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze (vgl. Nummer 6.1.2 der Verwaltungsvorschrift Soziale Mietwohnraumförderung),
2.2 der Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen für ISB-Darlehen Wohngruppen bzw. ISB-Darlehen Wohngemeinschaften (vgl. Nummer 2.2.1 und 2.2.2 der Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen),
2.2.1 für Haushalte mit geringem Einkommen (vgl. Nummer 5.1 der Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen) mit einer Belegungs- und Mietbindung von 30 Jahren (vgl. Nummer 7.1.1.1 der Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen),
2.2.2 für Haushalte mit geringem Einkommen (vgl. Nummer 5.1 der Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen) mit einer Belegungs- und Mietbindung von 25 Jahren (vgl. Nummer 7.1.1.2 der Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen) und für Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze (vgl. Nummer 7.1.2 der Verwaltungsvorschrift Gemeinschaftswohnungen),
2.3 der Verwaltungsvorschrift Studierenden- und Auszubildendenwohnheime
2.3.1 für ISB-Darlehen Bau von Studierendenwohnheimen (vgl. Nummer 5.1 der Verwaltungsvorschrift Studierenden- und Auszubildendenwohnheime) mit einer Belegungs- und Mietbindung
2.3.1.1 von 30 Jahren (vgl. Nummer 8.1.1.1 der Verwaltungsvorschrift Studierenden- und Auszubildendenwohnheime),
2.3.1.2 von 25 Jahren (vgl. Nummer 8.1.1.2 der Verwaltungsvorschrift Studierenden- und Auszubildendenwohnheime),
2.3.2 für ISB-Darlehen Modernisierung von Studierenden- und Auszubildendenwohnheimen (vgl. Nummer 6 der Verwaltungsvorschrift Studierenden- und Auszubildendenwohnheime),
2.4 der Verwaltungsvorschrift Modernisierung von Mietwohnungen für ISB-Darlehen Modernisierung von Mietwohnungen Rheinland-Pfalz (vgl. Nummer 5.1 der Verwaltungsvorschrift Modernisierung von Mietwohnungen),
2.5 der Verwaltungsvorschrift Modernisierung selbst genutzter Wohnraum für ISB-Darlehen Modernisierung selbst genutzter Wohnraum Rheinland-Pfalz (vgl. Nummer 5.1.1 der Verwaltungsvorschrift Modernisierung selbst genutzter Wohnraum)
2.5.1 für Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr als 10 v.H. überschreitet,
2.5.2 für Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr als 60 v.H. überschreitet,
2.6 der Verwaltungsvorschrift Bildung selbst genutzter Wohnraum für ISB-Darlehen Wohneigentum (vgl. Nummer 5.1 der Verwaltungsvorschrift Bildung selbst genutzter Wohnraum)
2.6.1 für Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr als 10 v.H. überschreitet,
2.6.2 für Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze um nicht mehr als 60 v.H. überschreitet,
2.7 der Verwaltungsvorschrift Sonderprogramm zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbegehrende für ISB-Darlehen Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbegehrende (vgl. Nummer 4.1 der Verwaltungsvorschrift Sonderprogramm zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Asylbegehrende)
bereitgestellt werden.
3 Höhe der Förderung
3.1 Tilgungszuschüsse werden wie folgt gewährt:
3.1.1 bei Wohnungsbaumaßnahmen für ISB-Darlehen
in der Fördermietenstufe 1 bis 3
- als Grunddarlehen nach Nummer
- 2.1.1.1
bis zu 40 v.H. des Grunddarlehens - 2.1.1.2
bis zu 35 v.H. des Grunddarlehens - 2.1.2
bis zu 30 v.H. des Grunddarlehens - 2.2.1
bis zu 40 v.H. des Grunddarlehens - 2.2.2
bis zu 35 v.H. des Grunddarlehens - 2.3.1.1
bis zu 40 v.H. des Grunddarlehens - 2.3.1.2
bis zu 35 v.H. des Grunddarlehens
- als Zusatzdarlehen
bis zu 50 v.H. der Zusatzdarlehen
in der Fördermietenstufe 4
- als Grunddarlehen nach Nummer
- 2.1.1.1
bis zu 45 v.H. des Grunddarlehens - 2.1.1.2
bis zu 40 v.H. des Grunddarlehens - 2.1.2
bis zu 35 v.H. des Grunddarlehens - 2.2.1
bis zu 45 v.H. des Grunddarlehens - 2.2.2
bis zu 40 v.H. des Grunddarlehens - 2.3.1.1
bis zu 45 v.H. des Grunddarlehens - 2.3.1.2
bis zu 40 v.H. des Grunddarlehens
- als Zusatzdarlehen
bis zu 50 v.H. der Zusatzdarlehen
in der Fördermietenstufe 5 bis 7
- als Grunddarlehen nach Nummer
- 2.1.1.1
bis zu 50 v.H. des Grunddarlehens - 2.1.1.2
bis zu 45 v.H. des Grunddarlehens - 2.1.2
bis zu 40 v.H. des Grunddarlehens - 2.2.1
bis zu 50 v.H. des Grunddarlehens - 2.2.2
bis zu 45 v.H. des Grunddarlehens - 2.3.1.1
bis zu 50 v.H. des Grunddarlehens - 2.3.1.2
bis zu 45 v.H. des Grunddarlehens
- als Zusatzdarlehen
bis zu 50 v.H. der Zusatzdarlehen
3.1.2 bei Maßnahmen für ISB-Darlehen
- als Modernisierungsdarlehen nach Nummer
- 2.3.2 bis zu 25 v.H. der Darlehen
- 2.4 bis zu 25 v.H. der Darlehen
- 2.5.1 bis zu 15 v.H. der Darlehen
- 2.5.2 bis zu 5 v.H. der Darlehen
- als Darlehen nach
- 2.6.1 bis zu 7,5 v.H. der Darlehen
- 2.6.2 bis zu 5 v.H. der Darlehen
- 2.7 bis zu 25 v.H. der Darlehen
3.1.3 Die nach Nummer 3.1.2 zu gewährenden Tilgungszuschüsse erhöhen sich bei Modernisierungsdarlehen
3.1.3.1 nach den Nummern 2.3.2 und 2.4 bei der Erreichung mindestens des Effizienzhausstandards 85 (nach der bisherigen Bundesförderung für effiziente Gebäude [BEG])
3.1.3.1.1 um 10 Prozentpunkte,
3.1.3.1.2 bei der ausschließlichen Verwendung von ökologischen Dämmstoffen, die mit dem Umweltzeichen „Blauer Engel“, „natureplus“ oder dem Prüfsiegel des Instituts für Baubiologie Rosenheim GmbH (IBR) zertifiziert sind oder bei der Erreichung des Effizienzhausstandards 70 um 15 Prozentpunkte,
3.1.3.2 bei der Erreichung des Effizienzhausstandards 55 um 20 Prozentpunkte.
3.1.3.3 nach den Nummern 2.5.1 und 2.5.2 bei der Erreichung mindestens des Effizienzhausstandards 85
3.1.3.3.1 um jeweils 5 Prozentpunkte,
3.1.3.3.2 bei der Erreichung des Effizienzhausstandards 55 um jeweils 10 Prozentpunkte.
3.2 Die nach Nummer 3.1.2 zu gewährenden Tilgungszuschüsse erhöhen sich bei neu geschaffenem Wohnraum (durch Neubau, einschließlich des Ersterwerbs, Ersatzneubau, Ausbau oder Umbau, Umwandlung oder Erweiterung), sofern die Gebäude die technischen Anforderungen an den Neubaustandard gemäß der am 1. Januar 2023 geltenden Fassung des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen, bei Darlehen nach den Nummern 2.6.1 und 2.6.2 jeweils um 2,5 Prozentpunkte.
3.3 Die Tilgungszuschüsse werden bei Leistungsbeginn (im Zeitpunkt des Beginns der Rückzahlung) vom gewährten ISB-Darlehen abgesetzt. Die festgelegten Zins- und Tilgungsleistungen werden vom reduzierten ISB-Darlehen erhoben.
4 Verfahren zur Gewährung von Tilgungszuschüssen, Fördergrundsätze
4.1 Der Antrag auf Gewährung eines Tilgungszuschusses ist zusammen mit dem Antrag auf Gewährung der ISB-Darlehen unter Verwendung des entsprechenden Formblatts bei der ISB einzureichen. Das entsprechende Formblatt ist auf der Internetseite der ISB (www.isb.rlp.de) abrufbar.
4.2 Die ISB erteilt nach Prüfung der Fördervoraussetzungen eine Förderzusage über die Gewährung eines Tilgungszuschusses.
4.3 Maßgeblich für die abschließende Ermittlung des Tilgungszuschusses ist die Höhe der Darlehen zum Zeitpunkt der Vollauszahlung.
4.4 Die gewährten Tilgungszuschüsse sind im Falle
4.4.1 einer Rückforderung wegen Verstoßes gegen Bestimmungen der Förderzusage betreffend die Miet- und Belegungsbindungen vollständig im Zeitpunkt der Fälligstellung der Darlehensrückforderung,
4.4.2 einer sonstigen vorzeitigen Rückforderung der Fördermittel zeitanteilig im Zeitpunkt der Fälligstellung der Darlehensrückforderung für den Zeitraum zwischen Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs und dem planmäßig vorgesehenen Bindungsende zu erstatten.
4.5 Bei der Förderung von selbst genutztem Wohnraum sind die gewährten Tilgungszuschüsse zeitanteilig im Zeitpunkt der Darlehensrückzahlung bzw. der Darlehensrückforderung zu erstatten, wenn die Zweckbestimmung vor dem Ablauf von zehn Jahren seit der Vollauszahlung des ISB-Darlehens endet.
4.6 Einbindung von Energieeffizienz-Expertinnen und Experten
4.6.1 Bei der Stellung des Förderantrages zur klimagerechten Modernisierung (vgl. Nummer 3.1.3) ist eine Energieeffizienz-Expertin oder ein Energieeffizienz-Experte im Hinblick auf die Effizienzhausstandards und die Verwendung ökologischer Baustoffe einzubinden.
4.6.2 Zugelassen sind alle Energieeffizienz-Expertinnen und Energieeffizienz-Experten, die in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes unter www.energieeffizienz-experten.de als Sachverständige aufgeführt sind.
4.6.3 Nach Abschluss des Vorhabens prüft und bestätigt die Energieeffizienz-Expertin oder der Energieeffizienz-Experte auf vorgeschriebenem Vordruck (der ISB) entsprechend der zugrunde liegenden Förderzusage
4.6.3.1 den Effizienzhausstandard (vgl. Nummer 3.1.3),
4.6.3.2 die ausschließliche Verwendung von ökologischen Dämmstoffen (vgl. Nummer 3.1.3.1.2).
4.6.4 Die Bestätigungen nach Nummer 4.6.3 sind mit dem letzten Mittelabruf vorzulegen.
4.6.5 Bei neu geschaffenen Gebäuden genügt als Nachweis für das Erreichen der technischen Anforderungen an den Neubaustandard gemäß der am 1. Januar 2023 geltenden Fassung des Gebäudeenergiegesetzes ein einfacher Nachweis (z.B. Energieausweis nach §§ 79 ff. GEG).
5 Zulassung von Abweichungen
Über Abweichungen von dieser Verwaltungsvorschrift entscheidet das Ministerium der Finanzen.
6 Inkrafttreten
6.1 Diese Verwaltungsvorschrift tritt mit Wirkung vom 1. Januar 2023 in Kraft.
6.2 Die Verwaltungsvorschrift Soziale Wohnraumförderung durch Gewährung von Tilgungszuschüssen bei Inanspruchnahme von ISB-Darlehen (Tilgungszuschüsse Wohnraumförderung) vom 2. April 2020 (MinBl. S. 90), zuletzt geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 10. Juni 2022 (MinBl. S. 129), wird mit Inkrafttreten dieser Verwaltungsvorschrift mit der Maßgabe aufgehoben, dass die bisherigen Bestimmungen hinsichtlich des Vollzugs der unter ihrer Geltung begründeten Förderverhältnisse und für Förderanträge von Neubauten, bei denen die Bauantragstellung oder die Bauanzeige vor dem 1. Januar 2023 erfolgte und die technischen Anforderungen an den Neubaustandard gemäß der am 1. Januar 2023 geltenden Fassung des Gebäudeenergiegesetzes nicht erfüllt werden, in Kraft bleiben.